大家好！我是小A，是一名来港8年的港漂。大家周末一般会做什么？我们“港漂看楼群”的小伙伴们的答案是——在香港看房！

这不，在爱德华班长的带领下，最近我们群里就自发组织去线下看楼啦，目标锁定在最近大火的土瓜湾。

看楼也要“打有准备的仗”

下午2点大家如约而至，其中有已经见过面的同学，也有新的小伙伴。

第一步，大家自我介绍。

小A我是万万没想到，平时群里低调的小伙伴们，个个来头不小，有金融圈精英、大学教授、港府公务员、媒体公司创始人......研究买房投资，还能结识这样一群高净值的港漂朋友们，真的值了！

第二步，分组。

这次我们来了6个人，于是分成2组，每组都由一个有买房经验的港漂领队，我、房名、“老司机”爱德华班长一组，今天我们就跟着班长学习了！

第三步，角色扮演。

在香港房产投资圈无人不知无人不晓的Anthony sir说过：中介也是“看菜下饭”的，如果中介认为你是个“小白”，就很可能会坑你。

拜见Anthony sir

所以看房时有一定的角色扮演是非常必要的，比如扮“炒家”，时不时吐出几句业内行话，中介一听就认为你是“老江湖”，自然不敢随意“呃你”。

如何扮炒家／老司机：

可以多说一些业界行话，例如业内会把“房子”称作“货”，问“房卖了没”就是“货走左未”，问“有没有笋盘”就是“有冇靓货”。

鉴于我跟房名没什么经验，我们决定用“一老两新”开始我们的角色扮演，班长爱德华扮演已经买房颇有经验的哥哥，带着我和房名两个想买房的妹妹来看房。

第四步，摸底。

你以为看房就是随便走进一家地产铺，然后让中介带你到处看房吗？NO！

首先要“摸底”，也就是对整个区域有大致了解。找中介前先在附近走走，感受一下周围的区域环境，千万不要做无头苍蝇，一头就扎进了地产铺。

经过摸底，我们大致把土瓜湾分成ABCD四个区域。

AB区的楼盘普遍较新，且指标性屋苑都集中在这两个区。A区聚集了指标性半楼盘，比如傲云峰、迎丰、喜点、喜筑；B区则有整个土瓜湾的指标性屋苑翔龙湾。

CD区的楼盘普遍较老，其中C区土瓜湾中心有小部分新楼，例如利港湾、港图湾；但D区高山剧场附近基本都是几十年楼龄的老楼了。

我们思路是先看老房子，再看指标性屋苑，所以顺序是D→C，有时间再B→A这么走。

听我说完，你们是不是也觉得看房思路顿时清晰了！

我遇到的5个中介

我们先到D区高山剧场，发现这边美联、中原这样的大行几乎没有，全是一些细行。

这里要插播一个找中介的小妙招：不要主动出击！

没错，班长教我们不要主动走进地产铺找中介，而是站在地产铺外假装看房，看哪个中介会主动出来找我们。

原因很简单：会主动的中介通常做事也比较积极卖力，日后更可能帮到你。

接下来就请看我们今天遇到的5位中介！

1号中介：50分

这家店里有一男一女两个中年人，没有主动出来迎接，是我们主动走进去的。

我们跟中介说了要求：40年楼龄以下，700万港币以下，高山道附近的二手盘。

高山道一带

中介左翻右翻，慢吞吞找了几个楼盘，要么超楼龄，要么超预算，并且她还开始“教育”起我们“附近这个价格放售的二手楼非常少”，又询问起我们“预算是不是还可以再涨”。

我跟房名想着来都来了，超一点预算也可以看看，但班长二话没说，带我们离开了这家中介，在他眼里这样的中介是不及格的（看下文你就知道为什么了）。

小A中介总结一：中介喜欢给买家做规划外的推荐，不断提高买家预算，买家要坚持自己的底线，不要被中介反游说，否则可能被步步PUA！

2号中介：30分

店里只有一个男性，跟我们有眼神交流，但没有出来迎接。

在我们说了自己的需求之后，这个中介就说得更绝对了：“40年楼龄700万以下的在售二手楼，这附近没有！”。

因为接连两个中介都说没有房源，我跟房名想着可能真的是预算太低看不到楼了，不如直接去C区。

但班长依旧“不死心”，他说“现在放弃言之过早，绝对不是房的问题，而是中介的问题”，于是把我们带进了第三家地产铺。

小A中介总结二：不要盲目相信某一个中介说的话，要货比三家选中介

3号中介：80分

店里一男一女中年人，听到我们的要求后，迅速开始在电脑上、手机上找盘，没聊几句已经几个电话打出去了。

没有对比就没有伤害，不到几分钟这位中介姐姐就找到了3个立即可看，且符合我们预算的盘！

来看看这几套房子如何呢：

第一套：宝晖大厦，37年楼龄，顶层25楼两房，291尺，开价498万。

第二套：华蕙阁，31年楼龄，12楼两房，344尺，开价568万。

楼下

客厅

第三套：富邦大厦，33年楼龄，4楼两房，247尺，开价438万。

看到这几套房（尤其是第一套和第三套），我简直惊呆了，200多尺竟然能隔成两房，关键是并不觉得逼仄（尤其第一套，每间房还送两个超大飘窗，光线超级好），而且全部是有窗户的明厕，厨房还都是独立厨房！

这时中介给我们科普了，香港的老房子就是这点好，实用率超高！

科普：同样的实用面积，香港旧楼的空间感比新楼大。

因为现在新楼墙身普遍较厚，占用的空间都计入实用面积。且港府为了提升楼宇宜居环境，鼓励发展商建露台、工作平台等“环保设施”。这些“环保设施”可以豁免总楼面面积（开发商不花钱），却算进了买房的实用面积（买家要花钱），所以形成了“新楼缩水”的现象，实用率不如旧楼。

期间中介本来还要带我们再看一套龙华阁的房，但无奈约不到没有钥匙（请记住这套房），不过中介已表示会再帮我们找盘，可以约下次看。

整个过程中中介没要求我们加预算，走出地产铺不到10分钟已经开始推其他盘源给我们了！

中介推的盘

看到这，我跟房名觉得收获满满可以去C区了，但班长竟然说“再去一家地产铺，还有更好的中介”。

我跟房名：什么？这个中介还不够好？？？

然而，事实证明班长是对的！因为接下来我们遇到的这位中介，简直把前面的那几位都秒杀成渣渣……！

小A中介总结三：找中介就像找男友，不要看他说了什么，要看他做了什么。说话好听的中介不一定是好中介，房源才是衡量中介好坏的重要标准之一