1.8万+的老破小，看完我有点自闭了……|小户型|户型|房龄|洪楼|老城区

说起南昌学区房，即便如我这种没有孩子的人，也大概能讲出个一二。

前有顶流师大附中滨江校区，风光无两。

后有艾北三中气势汹汹迎头赶上。

也有国体这种还未出成绩就自带光环的，气定神闲稳坐钓鱼台。

但是这些地方房价普遍都在两万以上了，上车门槛又太高能够得上的家庭毕竟还是少数。

其实南昌人口最集中的地方目前还是东西湖老城区，而且不乏有条件的家庭，只不过人家老城区住惯了，懒得挪窝罢了。

鸡娃父母在哪里都不少。想当年某些学校还可以自主招生的时候，老城区的教育资源还是很强的，像是桃苑的外国语啊，站前路小学啦，还有什么育新啊...都是大家挤破头想进的学校，虽说这几年风头被抢了很多，但是作为老牌名校，在南昌人心目中还是有一定地位的。

毕竟，你新区的学校再强，回过头也得喊这些学校一声“爸爸”不是...

所以这次就带大家看几套老城区的学区天花板，有些门槛还真的不低...

F1.

省府大院家属区

对应学校：育新小学+初中

说起大院，大家都晓得那是省政府的家属区，算是南昌最早的“高端人口”聚集区，认识为数不多的几个从大院出来的朋友，都似乎天生带点优越感...

为此我专门”采访”了一位在大院生活到上大学的朋友，她说她记忆中的大院是每天放学回家穿过满是香樟的绿荫小道，一楼的小院子里的老奶奶们会坐在藤椅上聊天，家家户户都在木头架子上晒被子，油烟味通过管道直接排到路边，她闻到之后总是饿得肚子咕咕叫，然后加快速度跑回家。对于她来说，大院有满满的关于家的归属感。

虽然现在很多人都已经搬出来了，但是他们大部分对大院还是很有感情的。单位宿舍、互相认识的邻里、院子里一起长大的小伙伴、算是我们一代人共同的记忆吧...

大院的房龄跨度比较大，最早的一批是八几年的三层红砖小楼，90年代和00年左右又建了两批5～7层的小洋房。整个大院共有一百多栋宿舍楼，同时还保留了很多行政单位，占地面积很大。

大院的主干道两边，高大的香樟树几乎包裹住了整个天空，看着很舒服。来往的行人也不紧不慢地走着，很有生活气息。

某单位的香樟树林——

在大院总共看了五套房子，基本都是90年代建成的，就选两套比较有代表性的说说吧。

第一套是一楼带院子的两室一厅，基本上这边一楼的房子都带个小院。

（户型图）

这套房子总面积75.28平米，可以看出户型并不是很好，客厅面积特别小，而且餐客厅和卧室整体是比较狭长的。这也是老房子户型上的通病，已经相对算是比较方正的了。

客厅是个暗室，采光要借助北面的餐厅。白天这两个空间也需要开灯。

餐厅设在卫生间门口感觉有点别扭。可以看出老房子一楼层高特别高，目测有个三米多。

两个卧室其实都还挺宽敞的。太阳直接照进了卧室。

这个院子该说不说，虽然还不到30平，但是已经是整套房子最吸引我的地方了。南面靠近主干道，没有什么遮挡，阳光会透过树叶的间隙撒到院子里来，而且一抬头就能看到外面那片樟树林，虽然靠近主干道，但是好在来往车辆不算很多，还挺安静的。出门右拐一百米就是武商广场，旁边有几户把一楼改成了咖啡馆和茶舍，看着不错，就是不知道是否合规...

房子的外墙已经斑驳不堪了...

在院子里可以看到一楼的底部为了防止潮湿，被抬高了30公分左右。还设置了通风口，算是比较人性化的设计。

看这套房子的时候房东也来了，是个很热情的大姐，和我哗哗一顿侃教育经...原来这房子已经是二次转手，十几年前她买这套房子的时候，看中的是房子的“风水”，据说第一任房主的儿子考进了清华，大姐儿子又在这里考上了浙大...

感觉再接手的人，孩子不考个985都是对不起这套房子的“风水”的...

希望大姐说的是真的...

猜猜这套房子多少钱？

75.28平，总价140万，均价1.86w...不便宜吧。不过这个价格已经是挂得比较实在的，我看了三套一楼带院子的房子，其它两套均价全都上两万了...

第二套房子是套顶楼三居室，面积97.13平，户型同样是怪怪的，客厅卡在中间，面积也不大。餐厅的位置更像是过道。卫生间离三个房间都很远。

不过该有的功能都还算齐全，顶楼的采光视野也不错。就是即便是冬天来看，一进房门居然也不觉得冷，想必隔热应该不是很好，夏天估计会有点热...

（户型图）

（客厅）

不过这也基本是我在这看的装修最好的一套房子了，据说原主人装修后也没怎么住。中介也介绍说在大院有房子的，基本都有不只一套房子，所以很多人都搬走了吧。

（入户处）

（厨房卫生间）

房子还配有一个半地下的储藏室，也有个七八平了。

站在阳台上能看到苏宁檀悦，突然就能理解它为啥要卖那么贵了 ...

毕竟这套顶楼97平三房，也要卖176万，均价1.81w每平。

不过，社区里可以看到在陆续安装的电梯，听说进度很快。

据房东说不久他们这栋楼也要装电梯了。

整个小区的公区在老旧小区里真的算是不错的，地面基本都做了铺贴，电动车什么的摆放的也很整齐。看过很多老房子了，能维护得这么好的真的很少。

整体卫生状况也是很不错的，地面基本看不到什么垃圾，植被也比较多。

小区内部有个机关幼儿园，据说比较难进。看着环境蛮好的。

看了一圈，大院整体而言给我的感觉就是，房子虽然已经有年头了，但是后期的维护做得还是不错的，陆陆续续也在升级改造。

可能因为很多都是机关单位的工作人员，所以素质相对还是比较高的。整个社区所处的地理位置也很方便，是老城区最核心的地段之一，一面靠近正在建设当中的武商广场，一面靠近丁公路北地铁站，是1、2号线的换乘站，出行非常便利。

基本上最大的三甲医院都在家门口十分钟的距离，与人民公园一墙之隔，与学校也基本是无缝衔接。这么一看这块地方确实是得天独厚,也能理解为什么这里如此受家长们的青睐了...

不过毕竟是老房子，房龄已经奔着30年往上去了，小区里停车位也不够，车满为患，很多痛点都是很难改变的，1.8万的均价，真的是想想都肉疼...

F2.

戴家巷社区

对应学校：南师附小叠山路校区+28中

一直听说戴家巷是个神奇的地方，巴老师带客户看了几次，都说里面乱七八糟看不得...但偏偏这个地方（还有花园角)是为数不多的双学区房，引来很多鸡娃家长硬着头皮往里冲。

社区夹在叠山路和民德路中间，靠近二附院。地理位置也是相当不错的。

其实去看的第一印象还是不错的，社区旁边有个市政停车场，面积很大，特别好停车，收费也便宜。（老城区停车的痛……）

同一条街上除了停车场还有农贸市场,基本的生活问题都解决了。

社区里面的巷子很窄，汽车开不进来，可以看出来外部环境已经经过了一番改造，一楼的墙面重新粉刷过了，地面也铺了橡胶步道。

还搭建了电动车专用的雨棚。

不过环境比较好的这边基本都是大户型，而最受欢迎的小户型，基本都蜷缩在另一幢小楼里...

于是我也理解了巴老师当时的心情...

这一栋基本上就都是小户型，从20几平到4、50平不等。毕竟大部分人买这里都是考虑读书，所以小户型也比较走翘...目前就只有顶楼的一套在卖,并且还是居住中的状态。

随后我也被这栋楼惊呆了...先来猜下一层楼有多少住户...

答案是12户......密密麻麻一间挨着一间......

有些灶台甚至搭在了走廊上......

门口有很多鞋，不能想象一家人怎么生活在这种环境当中...（反省一下平时劝别人一定要买好房的自己...何不食肉糜？)

在卖的这套小户型，面积47平，挂牌价80万，均价1.7w。房型也没法挑三拣四了，只有这一套。

(户型图)

由于还在住人，不好过多展示内部照片，因为面积小，东西又很多，所以有点杂乱。

这里说是客厅，其实只能靠墙摆下一张餐桌。

厨房也由于面积过小只能做成开放式的。

卫生间面积不到1平米，没有洗漱台，只能和厨房共用。

并且由于和旁边楼栋靠的非常之近，所以即便是顶楼，也感到非常局促和压抑。

尝试和房东还了下价，他说已经从最初的95万降到80万了，看的出来他是非常急切的想要换套大一点的房子...

不过话回来，小面积段能选择的也不多。如果真的要买，勉勉强强平时落落脚是没啥问题的...

还有一套小面积倒是不错的，虽然也是顶楼，但是房型很方正，又南北通透。54平仅售75万，均价1.38w。但是小学学位居然被房主去年以几千块钱一个的价格卖给了租户...（然后今年学位政策变了才发现自己的房子好难卖出去...离了个大谱）目前只有初中学位。不过他坚持说小学学位几千块钱就可以买到...这个谁知道呢

也展示几张图片，主要采光什么的都还不错。

厨房比较富余。

主卧也够大。

就是楼梯连个栏杆都没有封，也太危险了吧...

社区和学校只隔了扇铁门

戴家巷整体而言价格要比大院便宜蛮多，但是整体环境也差的不是一星半点。就这一点我觉得还要感谢政府对老旧小区的改造，环境比起以前已经好太多了。买在这唯一可以享受的就是超高的便利性，学校就不用说了，一墙之隔，用房东的话说，提前五分钟出门就足够了。其次停车、买菜、看病、出行，不出三百米就都可以搞定。

总结

看完传说中老城区学区房的两个天花板，没有孩子的我也认真思考了一下究竟要怎么选

假设两边学校的教学质量和升学率差不太多的话，如果确实要考虑居住，那我毫不犹豫选大院的一楼院子房，毕竟生活也是学习的一部分。如果只是为了学位，那我可能会硬着头皮选面积更小的戴家巷小户型。毕竟两者之间上车门槛相差不少。

虽然我实在并不认为买一套这样的学区房就能给孩子的学习带来什么质的超越，但也完全能体谅想在能力范围内给他们最好的心情。

不过这种房子对于大多数家长来说，都只是一个过渡产品，也许孩子毕业的时候就会转手卖掉，但那个时候也许会面临一些新问题，例如学区政策发生变化，例如房龄更旧了，无人接盘，又例如这所学校渐渐的失去优势了......所以对风险的把控也很重要，我认为至少不能考虑老破大，把风险缩小到可控范围之内就好。

毕竟对于孩子的教育很难用金钱去衡量，只要自己觉得值得就好。