如果2020年的广州市场是“烈火烹油”的话，那么“跌宕起伏”来形容2021年就最贴切不过。

这一年，广州受到密集式调控，楼市从极度狂热到急速冷却，再到年底回暖，对于很多购房者来说这是十分魔幻的。

图片来源：克而瑞

各种贩卖焦虑的信息疯狂刷屏，让很多人对未来充满忧虑，不知何去何从。

踏入2022年，广州楼市到底怎么走，房价是涨还是跌，到底还能不能买房？机遇在哪里？

我们可以从上一年诞生的楼市数据中，去窥探楼市的一二。

成交量，是我们判断市场走势的一个重要指标。

据网易数据广州站统计，截至2021年12月31日，广州年度一手住宅已累计成交套数为115797套，成交面积约1238万㎡。

这意味着，2021年拿下了仅3年来成交量第一的成绩

值得一提的是，这还是在限价的情况下达成的成绩。

虽然2021年与2020年相比成交量有轻微上涨，但从广州新房各季度的热度看，第一季度小阳春，第二季度强调控，第三季度急速冰冻，第四季度站稳回暖，完整地走出了一个"U字"行情。

1月，成交量延续2020年的强势，网签超13000套。

2月，即便遇上春节假期，市场成交比较停滞，也有7000多套+的成交。

春节后的3月和4月，广州楼市轮动，录得过万套的网签。房价上行，首付贷经营贷、虚假流水、高杠杆同台上演，很多准备买房的人望楼兴叹，而极端炒房者们在狂欢，此时急需一盆冷水来让楼市变得冷静、理性。

4月开始，广州陆续出台一些调控政策，也收到了一定的成效，新房成交逐渐走低，7-10月月度网签连续降至7000多套，观望氛围异常浓厚。

10月开始，项目纷纷出来试水“降价”，广州稳地价、稳房价、稳预期的目的基本达到，加上央行释放着在降准、降利率等积极信号，市场人气明显增加。

年底高层表态保护刚需及刚改的购房需求，广州主流银行利率下调至5%+时代。

政策拐点出现，市场拐点也出现，开发商积极“以价换量”获得效果，年底成交量翘尾。

换句话来说，一手房调控政策已触底，至暗时刻已过，未来，将稳健发展。

楼市回暖已板上钉钉，那是否就意味着房价也要大涨了？

非也！楼市翘尾回暖不等于房价大涨。

回暖的主要依据是成交量和带看量增加。

至于房价，广州是受国家重点监测城市，必定是要严格按照中央“稳楼市”的指令行事。

如今，广州市场表现出回暖迹象，年底前，陆续有开发商发出项目价格调整通知，比如越秀地产全线项目上调2-5%、天河的保利天汇上调2%等。

不禁有人问道，这是真涨价，还是炒作？

我们需要分情况分析。

第一种情况是，项目看好后市，果断选择涨价。

第二种情况是，项目的货量很少或没货，在缺货时候选择打出“涨价”的旗号，待到拿到新的预售证，再选择降价。

第三种情况是，纯粹为了逼定的营销手段，制作出涨价的假象，让购房者着急，赶快下定。这是很常用的价格折扣营销手段。

第四种情况是，开发商已完成年度业绩了，没有压力，选择收回折扣，对外输出涨价。

比如像越秀地产市占率在广州拿到第一，确实是有收回折扣的底气的。

数据来源：克而瑞（统计时间：1.1-12.15）

因此，我们看到项目的涨价信息，需要具体问题具体分析，找出原因，以便更好入手。

从区域来看， 毫无疑问地，增城区凭借着新房供应量大、价格低等优势，拿下2021年成交套数第一。

增城全年网签量超32000套，大幅超越第二名黄埔区14000多套，第一名的位置难以撼动。

而新变化是，市区及近郊的房子基本上是不愁卖的，且涨幅较大。

黄埔区虽然取消人才购房政策，今年整体上成交表现优于去年。

黄埔中央城、星汇城、万科城市之光、越秀TOD星樾、大壮名城等热门项目入市，吸引颇受追捧。

据贝壳研究院广州分院的数据显示，2021年1-11月黄埔区在售项目38个，单盘平均销售套数369套，而且与第二名的番禺区拉开115套的差距。

来源：贝壳研究院

而从全年的价格涨幅来看，中心区的涨幅较多，海珠区仅次于天河。

保利天珺等多个7-9万/㎡的项目开售，吸引市区刚改及改善客户的目光，用数据验证了核心资产的稀缺和重要性。

至于白云区，网签套数8596套，虽则不足万套的成交水平，这个数据放在增城、黄埔、南沙、番禺面前并不算惊艳。

但从全市涨幅来看，白云目前的新房成交套数与去年同期相比足足达到101%的增长，涨幅位列全市第一。

总的来说，增城受黄埔降价，部分目标客户被转移，低价走量为主流，依旧霸占榜首。

在海珠、荔湾、天河的新盘身上，丝毫看不到先前楼市的失落。

而黄埔、番禺、白云，重点板块利好聚焦的项目也有不错的成绩。

楼市成交主力有望慢慢过渡到优质地段及潜力之地，如万科金域曦府、保利天汇等，新货开盘均取得佳绩。

至于，现在适不适合买房？

房小擎可以透露一下，2022年，广州将有大量新增的购房需求。

一方面，人口自然流入落户带来大量购房外需，广州近10年的常住人口增量近600万。

另一方面，广州连续缴纳5年社保或税单方可购房，今年正是330政策的解禁年。限购政策解禁，会带来更多的限购区的刚需及刚改换房购房内需。

这意味着，2022年，跟我们抢房的人会变多。

房小擎认为，广州整体市场回暖，虽然备案价受到限制，但房价有一定幅度的变化也属于合理范围内。

眼下的购房窗口期，或许会延续到开春之后，若预估一个时间，大概是一季度左右。对于买家而言，有好的单位，好的价格，可以果断出手。

但购房置业不管在任何时候，一定是按需所购，不盲从、不盲信，跟着节奏走。

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