想必，大家对地铁上盖项目都已经很熟悉了，但城市轨道交通停车场上盖项目和TOD是啥？可能有一部分人还不是很不了解。

不过，小探接下来要说的这个项目，建成后将是南宁甚至广西的“真TOD”大佬。

看完后或许你就明白了什么是TOD。

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广西首个千亩轨道TOD控规更新来了

近几年，轨道TOD的概念一直在南宁被提及，听起来还挺拉风。

那么，到底什么是TOD?

小探查询了关于TOD概念的解释，供大家参考。

TOD（transit-oriented development，即TOD），是以公共交通为导向的城市发展模式。

目前，国内TOD主要分为城市型TOD、社区型TOD。

①城市型TOD社区：位于公共交通网络中的主干线上，有较大型的交通枢纽和商业、就业中心，只需要步行10分钟的距离或600米。

②社区型TOD社区：通过公交支线与公交主干线相连，公共交通的运行时间不超过10分钟（大约5公里）。

值得注意的是，以上所说的公共交通主要是指火车站、机场、地铁、轻轨等轨道交通及巴士干线。

TOD概念示意图|来源网络

简言之，TOD就是以轨道交通站点为中心，以400-800米（约5-10分钟步行路程）为半径进行高密度开发，形成同时满足居住、工作、购物、娱乐、出行、休憩等需求的多功能社区，最终达到产城上和谐统一。（以上关于TOD解释来源网络）

言归正传，作为广西首个轨道TOD项目——新村停车场上盖物业，一直以来，备受关注。

2021年12月25日，南宁自然资源局再次发布控规公告，即《五象新区玉洞片区东部地区（局部）新村停车场上盖项目控制性详细规划》（下称“控规”）维护方案。

图源|南宁自然资源局

据了解，项目位于五象新区平乐大道以西、良玉大道以南。

项目位置示意|百度卫星地图

规划总用地约为69.05公顷（1035.75亩）。项目集住宅、商业、办公、旅馆、教育于一体。

项目建成后，盖体下将进行地铁列车停放、洗车、检修和保养等，可容纳56列地铁列车停放；

而盖体上则用来物业商业开发利用，如建住房、学校、公园、公共休闲及娱乐场所等。

图源|南宁自然资源局

本次公告内容，控规有了新的调整，即对该项目的用地功能、道路系统、建筑高度和教育配套等四个方面进行调整。

调整后规划如下：

调整用地功能。这部分占地面积约16.05万㎡，原容积率2.5保持不变，减少原控规商业、商务办公面积、增加该部分住宅面积、公建设施。

土地使用规划细分图 维护后|南宁自然资源局

道路系统方面。取消南北跨线桥，梳理项目内部道路交通系统，对机动车及人行交通组织进行优化。

道路系统规划图 调整前 | 南宁自然资源局

道路系统规划图 调整后|南宁自然资源局

建筑高度上。增加区域北侧、南侧住宅体量，住宅开发总量由69.06万㎡增加至84.42万㎡，该部分住宅体量中80％的住宅限高120m以内。

教育配套方面。结合新增居住人口，调整小学用地面积60亩，班数为48班（较原控规新增6班）；幼儿园用地面积24.7亩，班数为30班（较原控规新增6班）；中学用地、班数不变。

教育配套规划图 调整前|南宁自然资源局

教育配套规划图 调整后|南宁自然资源局

调整后，各功能区划分较为合理。

住宅用地集中分布在西北、东南；办公、商业用地集中在东北、东部；

教育用地位于中部和西南；主要公共设施配套上，西侧为广场，南部为绿化区，东侧有行政办公。

该项目整体功能以居住生活为主，配套城市商业、商务功能的综合性居住功能区，根据人口规划预计可容纳2.5万人。

总的来说，该轨道TOD项目规划就目前广西来说较为超前，规模并不小，综合性还强，这类TOD城市综合体被称为“微缩城市”。

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占地之大，工程进展放缓

截止至2021年底，随着地铁5号线的开通，目前南宁市运营的轨道交通线路已达5条。

换句话说便是，南宁轨道TOD项目已具备建设条件，而南宁轨道交通集团作为建设方，承担新村停车场TOD项目建设。

据悉，新村停车场上盖项目属于南宁地铁2/3号线停车场共址建设项目。

地铁2/3号线平良立交站地铁E出口

这些年，种种迹象也说明了，新村停车场上盖的项目其实一直有条不紊地进行着：

2015年新村停车场规划完成；

2018年3月开工建设；

2019年7月盖板主体结构完工；

2020年1月中旬，南宁地铁2号线新村停车场运用库区上盖体最后一块盖板混凝土浇筑完成，主体结构顺利实现封顶。

最后一块盖板混凝土浇筑完成 |南宁轨道交通

当然包括期间的新村停车场控规调整。

近日，小探去新村停车场探了探发现，项目配套建设1处轨道综合办公楼、1处变电站、1处派出所及其他相关配套设施。

建好的综合楼

盖板主体确实已经建好。不过，盖上物业暂时还没有动工的痕迹。

新村停车场鸟瞰图 摄影| 廖南懿

由于里面在施工，新村停车场有保安看守，小探这个“闲杂人等”被拒之门外，不能窥探到里边的情况。

另外，据了解，基地块中轨道停车场盖下设施已建成投入使用，其余区域正进行场地平整工作。

在附近逛了逛，发现新村停车场附近的楼盘不少，高楼林立。

新村停车场项目周边楼盘

距离较近的是合景天汇广场、宝能城、路桥·锦绣麟城、华润二十四城、绿地国际花都等楼盘。其中，与该项目一路之隔的华润二十四城、合景天汇广场等二手房均价2万/㎡起。

此外，距离五象万象汇也较近。

小探实拍

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未来，谁会和轨道携手一起打造？

南宁楼市热议TOD已有几年，TOD模式在南宁楼市的呼声也越发高涨，其概念也逐渐深入人心。

在这里，小探还是要说句实话。

虽然TOD项目在全国乃至全世界都有不少成功的案例，如香港、重庆、成都、杭州等。

龙湖重庆金沙天街|来源沙坪坝发布

但是，TOD项目在南宁还是一个新鲜的事物，在南宁发展并不超前。

去年第一批轨道小镇出炉，轨道集团提出的要求是房企必须位于全国房企前50强、特色小镇前20强，要有小镇开发经验，且明确表示不接受联合体。

这就要求操盘的房企要有足够的资本以维持周期较长的开发能力，以及足够的综合实力以应对多业态的运营。

因此，建设TOD项目依然充满挑战，稍有不慎，可能会翻车。

尽管如此，还是有不少开发商跃跃欲试。

那么，谁将有实力操刀开发？

此前有传闻，轨道地产将携手万科一起打造这个巨无霸项目。

当然，以上皆为猜测，是否属实，不妨等等看，相信官方很快就会公布答案。

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南宁TOD时代，或将助力“强首府”？

据小探不完全统计，目前南宁规划或在建的TOD项目有7个，分别为良庆区3个、江南、青秀、西乡塘各1个，兴宁区和邕宁区尚未有TOD项目的风声透露。

小探整理|仅供参考

其中，令人高兴的是，2021年12月27日，轨道华润中标五一中路片区站城一体化综合改造项目土地熟化人，这意味着，五一中路片区超5000亩的旧改项目迎来新进展。

五一中路片区站城一体化项目范围

回顾几个月前，南宁市第十五届人民代表大会第一次会议开幕，会议上提到了“十四五”期间诸多的城建利好。

其中与楼市相关的热点话题更是不在少数。

最引人注目的是南宁轨道版图的规划。↓↓

未来要坚持以公共交通（特别是地铁）为导向的城市发展模式，加快构建架在“四横三纵两通”地铁线网上的大南宁都市区空间格局，拉开城市框架；

加强TOD发展理念的引导，将城市发展理念从“城市地铁”向“地铁城市”转变；

将大数据、大商贸、大文旅、大健康等产业要素向地铁站点聚集；推动TOD示范引领，力争“十四五”期间，每个城区建设一个TOD示范项目，提速“南宁版TOD地图”成型。

句句不离“地铁”，如此可见地铁对于一个城市的发展来说何其重要。

南宁目前还没有建成一个城市综合体，对于TOD也只能靠大家想象。

不过，TOD建设作为南宁落实强首府战略的重点之一，是提升南宁在国内城市竞争力的一个必要条件，对城市经济发展具有极大的推动作用。

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小探有话说

有一说一，TOD概念的逐渐兴起，对南宁来说是一件好事，可以合理规划城市空间，有利于产品的更新升级，紧跟市场走向。

虽然TOD一般都是依托于地铁线或者火车站，但依托于停车场的TOD小探还是第一次见。

不管怎样，还是期盼南宁这一个TOD项目能够顺利落地，为南宁城建注入新活力。

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