作为2021年市规划和自然局发布的首批次示范TOD项目，1号线微电园站TOD地块，终于在年前的最后一天完成出让。

这个位于西永核心板块，5.7万㎡的纯商业TOD，将在今年内开工，最晚将于2024年竣工。令S姐没有想到的是，微电园站TOD，居然是定位为城市级TOD的项目，这对于西永板块来说，这是一个“信号”式的利好。

（微电园站TOD效果图）

01

微电园：

城市级示范TOD，打造“商贸新中心”

2020年底，重庆市政府发布《重庆城市轨道交通TOD综合开发实施方案》发布，在“十四五”期间，将对98个轨道场站进行TOD综合开发。同时，政府还将这98个TOD划分成4个等级：城市级、组团级、街道级、社区级。

在官方发布的1号线璧山至马家岩站的TOD项目中，微电园站是4个城市级站点之一，也是西永大学城板块唯一的城市级站点TOD项目。

（官方公布的1号线站点TOD信息）

既然定位为城市级站点，微电园站TOD项目中的商业商务都将是重量级的。这也从目前已成交的地块信息披露得到证实，这个占地这个1.9万㎡的项目，建筑体量约5.7万㎡，纯商业性质，其中商业2.8万㎡，商务2.8万㎡。

相信这只是首轮成交的地块，毕竟按到此前官方信息的披露，微电园TOD示范站走的是“科技创新”路线，通过“一轴、一环、双心、多组团”TOD规划，构建产城联动、功能多元的商贸一体型新中心，布局办公、商业、酒店、公寓和租赁住房等业态。

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龙湖高新天街9月开业

商业配套迎质变

微电园TOD再好，也要2、3年后才能开业，如何比肩中央公园？

今年9月，龙湖高新天街就将开业，这个17.5万㎡的商业综合体就在微电园轨道站旁。

从北城天街到时代天街、礼嘉天街等，龙湖商业在重庆的号召力，不仅仅是人气的聚集，还是新兴城市中心崛起的助推器。

或许有人会说，龙湖在西永大学城板块已经落子了U城天街，这将影响高新天街的“份量”。

从体量上看，高新天街商业体量17.5万㎡，而U城天街约12万㎡。然而高新天街拥有的，不仅仅是17.5万㎡的商业体。

高新天街+魔方，一个30万㎡的“双天街”正在西永商务核心区紧锣密鼓的建造中。

（高新天街+魔方的效果图）

熟悉时代天街的人都应该知道，时代天街5大馆与旁边SOHO对创业集群的吸附，聚集了大量医疗、餐饮、教育、文化、互联网等微小企业进驻。截止2020年末，龙湖时代天街SOHO塔楼已入驻商家4670户。

而这正是高新天街和魔方想要共同打造的，高新天街和魔方对消费客群进行了分层定位，高新天街定位区域智领品质生活空间，龙湖魔方定位西区年轻潮玩IP街区。

很明显，龙湖将在微电园这个西永商务核心，再造一个时代天街。

03

千亿产业+ 是西永最大的底气

或许会有人说，西永即便再造一个时代天街，也才几十万方，如何能与中央公园600万㎡的两江国际商务中心相提并论？

产业，是西永最大的底气！

作为重庆起步较早的新区，发展的前10个年头，西永一直是“不温不火”的存在，直到2021年首轮集中土拍，才让西永板块一跃成为仅次于中央公园的热门板块。

西永能成为热门土拍焦点的背后，是重庆科学城的凭空出世！

作为重庆十四五规划中的超级重点，科学城已引进数十亿个百亿级项目，总投资额超1200亿元，科技类项目占比超80%，其中不乏众多数字经济头部企业。特别是刚刚过去的年末，科学城总投资额达1063亿元的29个产业项目、14个城市建设项目、7个科技创新项目集中开工。

（科学谷的效果图）

按照高新区管委会的设想，到2025年科学城的信息技术、大健康等4大主导产业，将力争在2025年，产业规模超5000亿元。

从地理位置来看，在科学城的规划布局中，西永占据了重要的位置，这将使得西永直接成为科学城迅速落户的高新产业、高精尖人群的受益者：

一核四片多点的生产空间，一核是重庆高新区直管园，西永恰好是直管园的重要组成部分；

一主四副多组的生活空间，一主是以高新区直管园的金凤为引领，与西永、大学城共同组成50平方公里的科学城主中心。

发展10余年的西永，具备相对完善的交通、教育、环境、商业配套，是科学城科学城唯二成熟的板块之一，也是最适合居住、消费的热点区域。在未来很长一段时间，西永都是科学城发展最核心的受益者之一。

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经济型西永

或将逐步走向中高端改善

而房企们，早就看到了西永的发展潜力。地价，是西永发展最真实、最直观的反应！

2013-2017年，西永地价多在2000元/㎡徘徊；2018年是西永楼市“分水岭”，这一年，西永共出让地块11宗，接近过去4年西永出让地块总和，平均出让价格也陡然上涨至接近6000元/㎡。

因为2018年初，重庆科学城同期出现于重庆高新区管委会、九龙坡区政府工作报告中。

2018年西永地价突破7000元/㎡，到2020年6月15日成交楼面价创下7565元/㎡的新高，再到2021年的破万，西永在短短几年内实现了地价“扶摇直上”。

（楼面价12950元/㎡的西永地块）

面包的价格，不会比面粉还便宜。

虽然主城去年二、三批次集中土拍，地价有所回落，但是随着2021年数宗万元地的逐渐入市，将拉开西永打造中高端宜居的的序幕。

虽然目前西永板块的均价仍控制在1.2-1.5万/㎡内，但是从产品业态、户型面积等已经可以看出，中高端的大平层、别墅的占比正在逐步扩大，而总价在100-150万的洋房、洋楼，户型面积已从100-120㎡，缩小至80-100㎡。

当然，这并不是刚需投资的最后上车机会！毕竟未来将有大量的保障性租赁住房入市，连微电园TOD附近都有大量的保障性公寓规划。

对于自住需求为主的刚改类的客群来说，则是需要抓紧时间，中央公园楼市可以称得上是西永的“前车之鉴”。毕竟中央公园板块从刚需刚改走到现在的高端居住聚集地，也不过2年时间。

与中央公园相比，西永不仅有产业、有商业，还有大量的优质学校，值得自住型定居。

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法律顾问丨北京盈科（重庆）律师事务所

主编丨熙依丨作者丨地产S姐