前言
2021年是近几年来地产波动幅度最大的一年，在上半年新的集中土拍政策开始落地，在基本无任何政策的限制情况下调动了大部分房企的积极性，一批次土拍开拍便进入白热化，整个重庆范围内的土地价值大幅提升，一级市场价值的提升迅速调动二级市场热度，购房者积极性增高，楼市价值持续提升，2021年6月住宅成交均价达到今年峰值14788元/㎡，相较1月涨幅接近10%；整体楼市在上半年迎来一波高潮。
下半年开始，为响应中央加快完善“稳地价”要求。土地端口限价、竞自持等政策出台。金融端口对于“三道红线”踩线企业拿地严格把控，并且新增预售资金监管制度，大幅度限制房企资金流动性。且由于整体楼市价格涨幅过快，加之一批次低容高价地频出，新入市项目产品难以控制价格，价格敏感客户选择面持续收缩。随着二批次土拍惨淡收场后，整体市场开始处于持续下滑趋势。
2021年由于经历了一批次土拍的火爆，市面上新项目入市个数依然不减，截至2021年底，主城共有57个新项目入市，其中一批次土拍大热的渝北和沙坪坝是目前新项目主力贡献区域；市场货源不断补充丰富的同时，项目间的竞争程度也开始持续加剧，持续考验着在售项目自身产品和项目实力。
2021年市场的大起大落也考验着在售项目的内功，虽然当前市场环境不尽如人意。但市面上仍有较多的优质项目凭借自身优越的项目站位、品牌号召力以及产品和社区的打造依然取得较为优异的销售业绩，下面就由克而瑞来为大家解读2021年重庆项目排行榜。
榜单发布
榜单解读
01
梯队门槛
头部项目业绩有所收缩，整体梯队门槛成绩提高
由于下半年市场环境下行，整个主城市场的在售项目均受到不同程度的冲击，下半年成交下滑使得排名头部项目并未能够在下半年市场更进一步，且部分项目为了来年市场回暖做货源储备放缓了推货节奏，导致TOP5项目整体成交同比有小幅度下滑，门槛金额跌至28亿元。
然而从总体情况来看，虽然市场环境转变，但TOP项目依然凭借自身优秀的区域占位和项目产品打造在市场中迅速站稳脚跟，TOP10开始逐步反超，后半段各门槛同比均有不同程度上涨，TOP项目实力开始逐步彰显。
02
集中度
项目间竞争环境加剧，前二十项目对市场把控力度有所减弱
今年就前30项目销售量在TOP50的市占率来看，由于下半年市场进入调整期，加之部分房企开启了大规模折扣促销的风潮，市场被进一步挤占，各项目间互相分流情况较为严重，加之下半年大量新项目入市，持续抢夺市场份额。导致前20项目占有率同比均有所下滑，头部梯队项目对于市场把控力度有所下调。
但从TOP30开始，基本集中了主城范围内大部分优质且货源充足的主力在售项目，整体集中度开始持续上升，截至到TOP40，市占率超过85%，集中度持续提升。
03
平均产值
复合型大盘数量下滑，前半段项目平均产能减弱，总体平均产能相对维稳
同去年相比由于今年融创文旅城、富力城、招商理想城、春江天镜等项目已经处于销售后期或已经售罄，前三十项目当中复合型大盘数量急剧下滑，单盘货源供应不足总体供应产能有限导致平均成交下滑，同时TOP30多数项目改善货源也在增多，单价、总价均有一定程度上浮，使得销售难度加大。一系列原因导致TOP30平均产能同比去年出现不同程度下滑。
虽然市面上在售大盘减少，但TOP项目依然保持着较高的产品力和客户吸引力，将TOP50拉通来看，平均产能同比去年基本保持持平趋势，TOP项目整体产能并未出现明显下滑，TOP级项目市场表现依然保持强势。
04
典型项目
华侨城：深耕礼嘉，打造都市区生态大城
华侨城意境图
产业IP吸引力足，北区稀缺文旅大盘。华侨城重庆大型文化旅游综合项目将按照“四园、一带、五中心”的布局，规划建成集文化旅游、娱乐体验、生态休闲、主题商业、人文社区等多种业态于一体的大型文化旅游综合项目，自带多个配套IP，打造重庆文化和旅游的标杆之作。
全业态住宅产品，组团打造定位精准。在项目的建造、项目基本做到了全业态覆盖，包含高层、洋房、大平层、联排、独栋等各类物业产品，兼顾流量型与利润型，同时不同类型的产品分组团打造也营造了不同的圈层环境，使得项目能够吸引不同圈层客户，精准定位不同需求客户。
产品亮点分明，精准把握置业者的喜好。丰富的产品配置，有利于项目的“随行就市”，项目在正确的时间点推出紧缺、畅销的产品，其中云溪都会单组团结合城市刚需和投资群体对于居住、投资等方面的需求，上半年业绩完成率占整个项目的50%以上，支撑项目取得商品房成交金额项目榜第一名 。
万科锦绣滨江：万科重庆TOP作品，渝中稀缺滨江豪宅项目
锦绣滨江效果图
渝中母城稀缺滨江大平层，生活配套成熟便捷。万科锦绣滨江位于渝中区滨江中路旁，属于重庆天地高端组团，周边轨道交通、医疗、商业等配套成熟，生活便捷度高，作为渝中母城滨江大平层产品，土地价值持续走高，具备较强的稀缺性；同时紧邻约458米的重庆陆海国际中心，项目具备高端都市化和国际化的居住氛围。
产品设计优势明显，实现景观与居住舒适度的最大结合。万科锦绣滨江项目为全公建玻璃立面设计，空间设计采用室内无结构柱的超大幅落地玻璃，L型270°落地玻璃环幕采光面，保障良好的观江效果和充分采光的同时，凸显了高端住宅的尺度与空间感。同时，楼栋间采用错落布局，均为独立电梯入户，保证每户景观面的同时也保证了每个住户私密性。不论是空间布局、精装风格还是产品打造，对比同类产品优势明显，有着较强的客户吸引力。
打造纯粹社群，高端客户接受度高。万科锦绣滨项目均为大户型设计，最小面积近200㎡，居住氛围更加纯粹，高端圈层客户接受度高，这也是锦绣滨江2021年项目销售金额跃入年度TOP榜单前三的重要原因。
中国摩：2021年重庆中心城区商品住宅成交套数TOP1，350万方全配套生活大城
中国摩意境图
以产促城，产城融合。项目自身交通站位较好，紧邻轨道3号线以及规划14号线，多条主干道环绕，通达全城。加之自身配套完善，涵盖超50万方商业，并引入亚洲首家尼克主题乐园。商业、教育、医疗、交通、娱乐全面覆盖，社区内部便能形成一个配套完善的全龄化小型城市，满足绝大部分人的生活需求，真正实现了“以产促城，产城融合”；
投资自住属性兼具，客户覆盖范围广。受土地供应持续走低影响，目前市面上高层项目产品日益稀少，低总价小户型的投资自住兼具的产品货源更为稀缺，而中国摩得益其入驻时间较早，产品设计更为灵活，以市面上货源短缺的小户型高层为切入点，吸纳大量客户，使得自身销量快速提升。
价格优势明显，市场接受度高。项目土地获取时间较早，眼光精准的提前进驻板块，相较周边项目有着天然的价格优势，项目对于这一优势的利用也发挥到极致，以刚需、首改类产品跑量为主，这也使得客户对于价格更为敏感的下半年中国摩依然能够取得30亿以上销售业绩，连续三年摘得空港板块销冠的同时，稳坐2021年重庆中心城区商品住宅成交套数TOP1。
金地自在城：大渡口150万方级优质生活大盘
金地自在城实景图
科学城内150万方级生活大盘，区域站位潜力较大。项目位于科学城双福新区和主城连接的纽带区域—华岩板块，整体站位优越，作为成渝双城战略的重要区域，升值潜力较大；随着外部轻轨的开通以及路网逐渐丰富，以及成渝经济一体化的逐步推动，项目对外吸引力逐步增强。
百万方大城配套，生活便捷度高。金地自在城市区域内为数不多的百万方级大盘，在区域公共配套尚处于规划和修建中的当下，项目自身就规划有较为完善的内部配套，结合周边已建成的外部配套形成了一套完整的生活需求供应，能够完全满足客户的日常所需，居住舒适度较高。
产品搭配合理，流量利润兼具。项目以洋房、小高层和高层产品构成。产品具备强大的价格优势，整体性价比高，同时叠加“重庆向西”的战略利好，吸附一大批西区客群及看好“重庆向西”发展的客群，因此2021年其销量不俗，位列项目榜TOP8。
华宇城：内环内唯一百万方综合体项目
华宇城意境图
重庆主城内环内唯一百万方综合体。华宇城位于重庆沙坪坝区凤天大道东西两侧，由八个地块组成，占地约18.8万㎡，总建筑面积约110万㎡，是华宇集团打造的融合产业、商旅、商业及居住综合体项目。该项目也是重庆主城内环内唯一百万方综合体项目。
沙区新中心，3公里成熟资源配套。华宇城位于沙区新中心凤天商圈中心位置，3公里范围内涵盖沙区优渥的医/教/文精华，拥有一定的人口基础，周边教育、医疗、景观等多项资源配套十分丰富成熟；居住舒适度极高。
业态涵盖丰富，弥补区域内空白。整个项目涵盖多种业态，满足不同消费者的不同需求。规划约70万㎡住宅和约30万㎡自持商业，其中自持商业涵盖约17万方shopping mall，以及地标星级酒店，写字楼等；完全弥补了区域由于城市更新所带来的新的物业需求空白。
后市预测
北区、西区竞争环境加剧；改善产品持续增多，价格优势项目逐渐减少；市场竞争更加考验项目“内功”。
西区、北区项目竞争环境加剧，TOP榜沙区、渝北项目将有所增加
从目前土拍情况以及在售项目自身存量情况再结合新入市项目区域来看，明年开始，以渝北和沙坪坝两大土拍热点区域为代表，西区、北区将变为主城商品房竞争的主要战场，市场竞争将会持续加剧，2022年TOP50榜单项目分布于沙区和渝北区域内的数量也可预见性的增多；而土地成交较少的南岸、渝中、巴南若后续再无较大补充，整体竞争环境相对会有所放缓，但巴南作为非热点区域，在无一定外力推动情况下，在售项目同样有着较大去化风险；商品房价值也难有明显提升。
首改、再改类产品成为主流，小面积产品持续增多
就目前市场在售项目货源分配和未入市已成交土地容积率来看，由于市场热度仍未恢复，而土地价值的提升和容积率走低也使得小高、洋房类产品将逐渐替换高层成为主流，而成本的提高也让多数项目尤其是新入市项目的价格底线提升，可以预测2022年小高、经济型洋房等产品货源将逐步提高成为主流，而房企为了迎合更多消费群体，总价可控的小面积产品也将持续增多。
项目间竞争更加考验“内功”
就当前政策环境来看，中央“房住不炒”政策理念依然坚定，市场也开始进入到平稳过渡的阶段，整体热度大幅度的上涨恐难以出现，在当前市场环境下，项目间的竞争格局将会持续加剧，为抢占客户资源，将更加考验项目对于自身产品的差异化、社区的打造、圈层氛围的营造以及项目对外宣传的营销方式等“内功”，预计2022年更为丰富的产品设计线，多样化的社区打造，以及圈层氛围的宣传打造将会成为主力在售项目重点关注的方向之一。
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2021年重庆房地产总结与展望
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