踏入2022，关于今年楼市的预测已有不少。2021虽然楼市先扬后抑，但最终也不妨碍去年成为楼市成交大年。

在此，我们就不得不提一下近年来不怎么被看好，却一直在广州楼市扮演着重要角色的东大仓——增城！

有数据显示，增城今年新增供应套数或在25000-26000套之间，约占广州新增供应总量的23%，远甩其他区几条街。

而截至2021年12月25日，增城一手住宅库存量为271.99万㎡，按照100㎡一套算，存量即为27199套。

加起来的话，整个2022年增城总供应量将有50000套以上！

2022新塘新盘最多

如此天量的供应，又将是定调楼市的有力担当？下面我们一起具体来看看各主力板块的情况到底如何。

2022年，增城预计有27个全新盘入市，主要分布在新塘、21号沿线、荔湖新城等地。

其中，今年新塘板块预计将有8新盘入市，朱村+凤岗板块及荔湖新城板块有4个全新盘，永宁板块和荔城板块各有3个新盘，而中新板块有2个。

去年，增城的新盘主要集中在朱村、中新、永宁和荔城等四个板块。今年就不一样了，新塘重回增城楼市的焦点，荔湖新城板块也趁势上位。

从公开信息来看，增城仍将是刚需天堂，新盘新产品依然主打刚需客群。

在如云境风华、格林水岸、兰亭世家等项目，主推100㎡以下的三四房。

值得注意的是，新塘板块似乎有了豪宅化的倾向，120㎡以上的三四房逐渐多了起来。

内卷难以避免

多年以来，增城都是广州楼市的东大仓，成交套数和成交面积均居全市十一区的首位。2022年也不例外，增城仍将是广州楼市成交套数及面积的双料TOP1。

支撑着东大仓的力量到底是什么呢？是刚需群体。

中指院数据显示，2017-2021年总价200万以内的新房成交量最大，达到20.24万套，占比高达44%。其次是200-400万的房子，17.42万套，占比为38%。

在南沙、黄埔房价步步高升的当下，对以上车为主的刚需客群来说，增城无疑是头号选择。

增城大部分的新房，都在400万以内，再加上适当的通勤距离，极具性价比优势。

那2022，增城楼市将会如何走呢？

可以预见，内卷依旧是2022年增城楼市的主基调。

广州中原研究发展部数据显示，截至2021年12月25日增城库存量为271.99万㎡，去化周期高达14.7个月。

库存量加上新增供应，则意味着2022年增城一手住宅总供应至少有50000套！

而近五年来，增城每年的新房成交量，主要都在2.3万-2.8万套之间。2022年，撑死也就是3万套。

供远大于求。

所以，内卷无法避免，预计促销依旧是今年增城楼市的主旋律。

事实上，去年开始增城的内卷就没有停过，不少楼盘价格一降再降，朱村有项目售价1.6万/㎡，重回2017年；石滩都快跌下1字头，甚至还有楼盘打出0首付买房，可见战况之惨烈。

虽然有传闻称2022年广州将放松限价，但是在这样的供应总量、这样的激烈竞争环境中，增城真没什么涨价的底气啊。除了少数区位和产品俱佳的项目。

价格或将与2021持平

那对于刚需买家而言，增城各大板块究竟该怎么选呢？

首选仍然是地铁周边。增城两条地铁，13号线和21号线沿线，主要有4个板块：新塘、中新、朱村-凤岗、荔城。

△新塘板块一角

中新、朱村-凤岗板块地铁盘周边楼盘吃香，但项目也多，价格战打得相当厉害。

荔城板块货量充足，价格相对较稳定，但主要面向的是荔城本地客群。

新塘板块与老黄埔接壤，近地铁项目少且价格坚挺，超出其他板块一大截，某种程度上已脱离刚需范畴。

还有永宁板块也是刚需重点考虑的上车地之一，靠近黄埔也靠近新塘，多盘竞争，也是价格战的常客。可惜没有地铁。

如果预算在200万以内，建议重点考虑中新及朱村-凤岗板块的地铁盘，21号线直通天河、黄埔，且板块内的新盘基本都是都是沿着21号线分布，可选择范围很大。其次可看下永宁板块。

预算200万以上，特别是300万以上的，看新塘板块吧。这也是整个增城规划的上限所在，新塘TOD附近城市界面颇有CBD风。

至于说2022年各板块的价格，预计和2021年差别不大，中新和朱村-凤岗板块仍将在2万/㎡线上上下下，新塘则将维持在2.5万/㎡以上，地铁站点旁边的项目可能3万+吧。