热门的康养地产为何没能拯救一线房企|一线房企|养老|商业地产|房地产

中国地产行业在近20年的繁荣发展之后，现在到了“拐点”时期，一方面城市当中存量土地越来越少，导致核心区域地价越来越高；另一方面，疫情等因素让开发商生存空间越来越小。

因此在国家相关利好政策引导下，大健康、康养产业等受到各地方政府的支持，这也让各大房企都冲向康养市场，浸染康养蓝海。无论是碧桂园、华侨城、绿城、华夏幸福等品牌房企，还是宏泰、佳兆业等产业地产企业，或是上海元合、内蒙亿利金威这类地方企业，都曾将转型的战略指向“康养市场”。2018年初至2021年2月期间，在国内发行过债券的房地产企业共有289家，其中有108家进入了康养地产领域，占比为37.37%。

康养地产也的确是看上去很美

政策导向

一、“十四五规划和2035远景目标的建议”支持康养地产发展

“十四五”时期是应对人口老龄化的重要窗口期，到“十四五”末，我国预计60岁以上老龄人口占总人口的比例将超过20%，从轻度老龄化进入中度老龄化阶段。面对日趋严重的老龄化问题，“建议”强调要“推动养老事业和养老产业协同发展”，扩大针对老年人口的服务供给，培育发展养老相关的产业。

二、土地相关政策

2019年自然资源部出台的《产业用地政策实施工作指引》中再次提出，“各地要将医疗、养老、教育、文化、体育等领域用地纳入国土空间规划和年度用地计划”，甚至未来“农用地转用指标、新增用地指标分配要适当向上述领域倾斜”，对康养产业用地有序适度扩大供给。

三、税收优惠及补贴政策

尽管目前相关的政策很少，但是在实施积极应对人口老龄化国家战略的政策基调下，预计未来针对康养地产会有进一步的税收优惠或补贴政策。可以肯定的是，优惠政策将会只提供给以提供康养服务为核心的项目，假借康养名义开发住宅或商业地产的房企难以享受到政策的红利。

四、其他相关政策

民政部在《关于进一步扩大养老服务供给、促进养老服务消费的实施意见》中提出大力发展城市社区养老服务，“积极引导社会力量广泛参与社区养老服务，扶持培养一批综合化、专业化、连锁化、品牌化社区养老服务机构，支持其取得合理回报和持续发展”。在社区式养老模式下，提供康养服务的主体可以不限于专业的养老服务机构，房地产企业可以凭借其在住房领域的优势参与社区养老服务。

发展前景

一、市场空间

我国是世界上老龄人口最多的国家，根据国家统计局的数据，2019年底中国已有65岁及以上老年人口1.76亿。从最近几年65岁以上的老龄人口的数量变化趋势（图2）来看，65岁以上老龄人口在快速增长，2019年末已经占总人口的12.6%。按照当前的趋势，预计到2030年末我国65岁以上人口将可能接近3亿。老龄人口的快速增加意味着整个社会对健康和养老服务的需求将大幅增长，康养地产将会有巨大市场空间。

二、行业增长速度

康养地产可以提供的一项重要服务是老年人护理，服务的基础是有充足的床位。最新可获的2019年数据显示，国内每千名老年人拥有养老床位数仅有30.5张，远低于同期发达国家的水平，预计未来仍将会有大幅度的增长空间。康养地产可以满足住宿功能，在养老床位严重不足的情况下，行业整体也会在养老床位的需求带动下有非常快的增长。

传统地产模式并不适合康养行业

传统房地产开发遵循的是拿地、建设、销售这样的步骤，整个流程占用资金的时间通常在2年左右。而如果房企持有物业并持续运营的话，会持续占用房企的大量资金，对房企的资金实力是很大的考验。尤其是在当前“三道红线”等政策严格限制房企债务规模扩张的情况下，很难通过债务途径为经营性资产融资。

因此，虽然国内的康养项目逐年在递增，但能够健康运营并且生存下来的项目凤毛麟角。高端康养项目往往由地产类机构掌控，发展和运营重地产轻服务、销售火爆但入住不佳、运营周期长、盈利慢，往往虎头蛇尾。而非地产系康养项目则会面临用地、资金、人才等困局，一开始就举步维艰。最为致命的一点是，这些康养项目缺乏可持续的产业链条支撑，更加没有真正有效的医疗条件做背书，无论怎么各显神通，最终都很容易陷入好景不长、昙花一现的局面。

万科从2018年开始陆续关停了3个康养项目，这其实是康养地产现状的缩影。截至目前，布局了22个康养项目的融创中国董事会主席孙宏斌曾表示：“康养是一个超过10万亿的行业。这是一个巨大的市场，但也是一个比较难做的市场。”

一线房企折戟康养地产的原因，还是他们都忽略了康养地产运作的规律，因此很容易出现一系列问题：1、急功近利，没有差异性规划、盲目跟风；2、没有产业支撑，项目缺乏造血能力；3、缺乏真正有效的医疗团队；4、迷信资本的力量，过度重视硬件打造忽视康养内涵；

5、缺乏专业的运营和互联网营销人才；6、迷信景区等外界资源作为依托，没有将自身打造文化名片的思维；7、没有和当地政府进行有效沟通，无法形成合力。

康养地产的本质

康养二字的理解，康是医，养是防，这里的医应该是中医，中医讲治未病，所以才能做到以养代医，康养的核心是基于慢病和亚健康的系统化、专业化健康全周期服务体系，康养是一种基于良好的健康生活方式，以健康服务体系主要内容的产业发展形态。康养地产应该是住宅和度假地产的升级迭代，通过完善的康养配套以及成熟的运营团队，在功能组合、服务组合及产品形态上与康养产业相互渗透，可以创造出更大的居住价值与商业价值。

康养产业本质是属于服务行业，应以服务内容营造差异化内核，通过构筑康养产业生态闭环，形成以特色医养为内核的吃、住、行、游、学、养的全产业链整合。但近些年也因为很多房地产企业的进入，康养被贴上了浓厚的房地产标签，严重的被概念化、虚拟化了。而以传统地产开发为主业的一线房企，在康养领域普遍缺乏创新能力、运营能力。而国内很多政府只看企业规模，一味追求高大上，却重视企业实际运营能力和后续的长期发展效应，盲目引进康养产业企业进驻，最终导致项目夭折，所以导致市场出现了遍地的概念康养地产项目，严重影响了地方产业的发展，更是扰乱了行业的有序进程。康养产业虽然前景广阔，但想要在康养地产领域深耕，并有所建树是十分困难的。

相反，一些健康领域的后起之秀，如北京康旸健康集团却能审时度势，历经5年打磨出了一套属于自己的康养地产开发运营理念，以共享康养的理念，把传统地产由“住”到“养”的升级，该公司在五年内成功打造了一支庞大的康养地产运营服务团队，开发了基于互联网的共享康养平台，现已经在云南丽江市和弥勒市成功的落地，项目现已得到了云南省政府、民政厅、文旅厅以及地方政府的高度重视。未来该公司不断完善服务体系，砥砺前行，为地方政府做产业赋能，为国内房企提供康养地产运营和医养康配套全体系服务，为业主实现自住有健康服务、旅居可全国兑换、闲置有租金收益的增值服务。