编者按：2021年，世界、中国、各行各业乃至每一个人，都深切感受到“百年未有之变局”。

“不畏惧寒冬的肆虐，也不害怕炎夏的骄阳”，新的一年到来，我们深信，中国经济与房地产仍将克服所有困难，从容面对任何局面，取得更加瞩目的成绩。

有鉴于此，观点新媒体一如既往策划和推出年度报道“冬天法则”，回顾并总结标杆房企过去一年的调整与改变，寻找全新一年的机会所在。

同时，我们邀请了多位具有全球视野和丰富经验的经济学家进行了深度对话，从他们的角度，解读中国经济与房地产的前行之路。

观点网 新冠肺炎疫情自2019年底开始肆虐，而于2019年12月回归仲量联行出任大中华及香港研究部主管的黄志辉，也已经两年时间。

“12月份回来，就想着等过完春节假期以后才去内地的办公室跟同事见面”，黄志辉感慨：“想不到春节以后一直到现在都去不了。”

访问当日，观点新媒体记者来到了仲量联行位于太古坊一座的香港办事处，访问开始前工作人员带着我们在办事处走了一圈，介绍各种高科技及健康设施。

事实上，仲量联行香港办事处是于2019年底时就旨在成就“未来办公”愿景，打造成未来工作空间。

甫进仲量联行就是一间小咖啡厅，仲量联行将workcafé的概念引入办事处，透过聘请第三方咖啡店营运商，在办公室为员工提供价质的咖啡及小食，所有员工即使高管理层都没有固定的办公桌，觉得吵杂声太多，可以到独立工作室，为需要专心工作的员工提供免受电话干扰和安静的工作空间。

另外，员工可透过交互式MultiTaction屏幕，量身定制体验式简报，以及与不同地点的客户或同事进行小组讨论。

繁忙的工作以外，办公室中有24小时健身室及瑜伽班，提供配备按摩椅和舒适椅的独立休息空间，让员工能在工作之余放松身心。

在疫情影响下，很多公司特别是大的公司都在想怎么样把在家办公跟灵活办公等不同概念融合一起，主要就是让员工有一个更好的工作体验，同时又不会让工作效率下降。

黄志辉随后介绍：“这需要我们更多的利用科技去设计办公室。”他指，现在越来越多公司考虑资源及效率，同时也可以节约成本。

随着疫情受控，仲量联行预料香港整体物业将于2022年迈向全面复苏。根据该行早前发表的香港地产市场报告指，由于有更多租户重新调整物业需求，2022年写字楼总租赁成交量将持续改善，不过碍于将有大量写字楼新供应落成，商厦空置率将进一步上升。

黄志辉亦指，由于疫情关系，2021年全世界比较大的办公市场空置率都在高位，甚至有突破10%的情况。

“回想起1997年到2000年前后的陆家嘴，那个时候我在做研究，当时的空置率是在50%，最高的一个季度更达到70%以上。”1997年，黄志辉在香港加盟仲量行(Jones Lang Wootton)，担任区域经济学家一职，及后于2000年晋升为仲量联行研究部主管。

“那个时候，三至五年的供应量是以倍数增长的，但是高空置率的情况没有维持多久，主要是因为当时经济突飞猛进，加入WTO也在那个时候。上海市政府也有很多政策帮助企业，特别是金融类的企业，让他们迁到陆家嘴去，再加上经济金融等快速发展，虽然供应很多，但吸纳也是非常高，没几年空置率就回到一个比较稳定的水平。”

他续指，目前的情况不大一样，在整体经济增速比较慢的情况下，高空置率的情况可能还需要维持一段时间。不过，需求没有萎缩，只是在短期甚至是中期没有供应增长得那么快。“

经济放缓，同时内地多间房地产企业亦因流动性收紧而引发美元债问题，黄志辉于2004年起，就先后在摩根士丹利和德意志银行担任股票分析师，又曾于ING Real Estate任基金经理。

对于曾任股票分析师黄志辉来说，他认为房地产是资金密集的行业，本来资产流动性是很低的，”如果整个市场突然间就不让融资的话，不管是谁都会死掉，所以一定要合理地让他们融资，这个是很重要的。“

现时内房所经历的，就如港资都经过的1997年风暴，”经过这一波，死不掉的房企接下来就会像港资一样。“他认为，美元债问题应该是用市场的方法解决。

事实上，过去即使如新鸿基、太古、恒隆等港资地产商，主要是以住宅为主，商业项目大部分都是最近十几年才建立，”因为这些资产都是长线的，要很久才回本。一些刚起步的企业做不了这个，需要很多的资金。“

“我们现在听到看到内房企业受到的困扰，其实对商业地产的影响很轻。”正因如此，现时环境对仲量联行的业务其实影响比较少：“只是增长慢了一点，我还是比较乐观的。”

黄志辉指，商业地产还是要看整个经济的发展，即使现时经济发展放慢了，但是2022年还是有5%上下的增长，放在世界来说还是很好的。虽说不是每一个城市、每一个企业都是这个情况，但这对商业地产会有很大的支持。

“哪一个国家增长最好？还是中国，随着国家对不同行业更加的开放，企业仍会有需求。”

从投资方来说，黄志辉觉得写字楼在国内市场投资不可以说非常热烈，因为投资者还是希望有一个好的前景，这主要是由于目前没有进取的租金增长。反过来说，像物流项目需求很强，不管是国内还是国外的投资者，都非常热衷。

就黄志辉所看，国家对房地产市场的控制从几年前开始已不是一刀切，而是因城施策，每一个省市自己去管，在严控之下也留了空间，让市场有序发展。

他指，从对住宅方面的影响，现在很多分析都说可能2022年住宅交易量会减少，2020年大概是15亿平方米，2021年上半年还在上升，下半年可能持平，2022年就要下跌了，“现在十几亿的需求量还是可以维持的，当然，从15亿跌到12亿、13亿已经是跌了20%了。回归到一个比较健康跟理性的市场，对住宅市场其实不是坏事，而是好事。内房股有一段时间的阵痛，但是痛过以后还能站起来的，应该会更强。”

在两个多小时访问中，黄志辉分享了他对不同范畴的看法，并谈及了香港住宅市场。

随着香港经济复苏较预期理想，支持中小型住宅楼价于2021年上升4.4%，豪宅楼价则上升7.2%。仲量联行报告提到，中期而言，私人住宅新供应仍会维持在低水平，并支持中小型住宅楼价企稳，并预期于2022年上升0-5%，而豪宅楼价及租金亦预计上升0-5%。

黄志辉指，从2003年、2004年这段时间开始，曾荫权做特首时香港基本上已没有造地，这种情况维持了至少10年，在其后社会政治的情况就跟以前不一样了，要造地不那么容易。

自从2004年、2005年以后，香港住宅落成量一直在很低水平，这也造成了今天公共房屋要等得越来越久，私人房屋楼价也愈来愈高。“当没有供应不足的时候，房价肯定会高企；有充足供应的话，房价便得以调节，肯定比只上不下健康，甚至下降一点也没有关系。”

至于街铺方面，该行对2022年还是比较审慎，预期平均5%至10%租金增长。商场的话，2021年跌了2.1%，2022年估计有0-5%的增长。

“估计不是大通关，而且可以想象，2022年一定会有一段时间有社区感染，然后又停两三个月。”

以下为观点新媒体对仲量联行大中华及香港研究部主管黄志辉先生的采访实录节选：

观点新媒体：刚才参观了办公室，你们是从哪一年开始灵活办公的？

黄志辉：仲量联行的办公室，如果新的装修的话都按照这个风格。办公室对员工、对空间的要求，还有怎么样使用办公室的形态，我们比较早就有这样的想法。

现在有疫情影响，很多公司特别是大的公司都在想怎么样把在家办公跟灵活办公等不同的概念融合一起，主要就是让员工有一个更好的工作体验，同时又不会让工作效率下降。这非常重要，这需要我们怎么样去设计办公室，更多是科技的利用。

这也是一个趋势，比如说IWG，有些情况是业主自己提供。现在越来越多公司要考虑资源，考虑效率，可能就租了一层，有些时候人员来往一层不够使用，需要时如果业主可以提供十五二十个位置。一年可能就只有一两个月需要比较多位置，可以说这也是业主给租客的一种方便，这是互利的心态。

观点新媒体：去年在疫情下，深圳的空置率很高（写字楼），上海也有这种情况，北京好一点。

黄志辉：主要是供应的问题，广州市中心供应不多，但是比较外围一点，比如说南沙，供应还是很多的。还有深圳前海和上海外围新的办公区域，空置率是比较高的。在内环如传统的陆家嘴、浦东，空置率也不低高，但也不会达到20%、30%这样的情况。

2021年全世界比较大的办公市场，空置率都在高位，甚至有突破10%的情况，但是香港还不到，香港百分之九点多，纽约差不多10%，我觉得主要是疫情的关系。

可能短期空置率还是会比较高，先不讲香港，内地有一个最好的经验，回想1997年到2000年前后的陆家嘴，空置率是在50%，最高的一个季度是70%以上。

当时的数量很少，也没有多少栋甲级写字楼，而且未来3-5年供应量是以倍数增长的，但是高空置率的情况没有维持多久，主要是因为经济突飞猛进，加入WTO也在那个时候。

上海市政府有很多政策，让企业特别是金融类的企业迁到陆家嘴，再加上经济金融等快速发展，虽然供应很多，但是吸纳也是非常高，没几年空置率就已经回到比较稳定的水平。现在可能不大一样，供应不少，增长跟20年前相比已经不一样了。

当然，现在经济的体量比过往大得多，现在5%增长比那时15%增长都大很多（对国家整个经济的数量），但是增速比较慢的情况下，我认为空置率高的情况可能还会维持一段时间。

需求没有萎缩，只是短期甚至是中期的供应增长得比较快。我们看写字楼的需求要看净吸纳量，2021年净吸纳量比疫情以前更高，但是空置率还是往上，这是因为供应的问题。

从投资方来说，他们需要考虑的首先是回报。要保证回报的话，肯定要选地点，有质量的资产才能吸引到好的住户。

如果吸引到一个知名的住户，实力是强的，这样租金就有保证。如果预期增长是高的话，买贵一点，回报率低一点也没有关系，时间可以把回报率提高。

观点新媒体：这一次闹得最厉害的是美元债，有些是流动性的问题，有些企业还真的可能是投资不行，对美元债的信用问题，包括接下来的房地产行业，您觉得怎样？

黄志辉：我觉得这是市场的一个行为，投美元债是市场行为，如果全赔了这也是投资者应该明白的一个风险。跟一个市民去买一套恒大的房子不一样，这完全不一样。

这在市场上实际的影响其实可能不是很大，但是心理上面影响，对市场声誉的影响，可能比实际的影响更大。

现在很多债务的问题主要都是内房股，他们的投资绝大部分是在住宅。从仲量联行的角度，我们主要是商业地产，涉及面很低。现在听到、看到内房企业受到的困扰，其实对商业地产的影响很轻，我们的生意主要是跟大部分行业比还是有增长的，只是慢了一点，我还是比较乐观的。

商业地产要看整个经济的发展，经济发展放慢了，但是2022年还是有5%的增长，可能会多一点，说不定也会少一点，放在全世界来说还是很好的。

全世界第二大经济体增长5%，很多企业还在快速扩张阶段，当然不是说每一个城市每一个企业都是这个情况，但是这对商业地产会有很大的支持。

另外，我们的改革开放还在继续，增长是一个方面，随着国家对不同行业的更加开放，更多公司也会有需求。

从商业角度看，特别是对住宅方面的影响，现在很多分析都说可能2022年住宅交易量会减少，去年大概是15亿平方米，2021年上半年上升，下半年可能持平，2022年就要下跌了。

我觉得一年十几亿平方米的交易确实是需要的，这是我们问了至少10年的问题了，就是一年究竟可以承受多少的交易？七八年以前已经说大概10亿平方米左右，10亿以后也不会增加多少了，但是现在多少？15亿平方米，增加了50%。

这5年以来，这个增长应该不会有很多水分，不会有很多人买第二套、第三套、第四套，这个比例不像以前那么多，刚需肯定会比较多。当然还会有人买第二套、第三套，但是贷不到款，有些城市根本就就不让买。

现在十几亿平方米的需求是可以维持的，当然，从15亿跌到12亿、13亿已经是跌了20%了。回归到一个比较健康、理性的市场，对住宅市场其实不是坏事，而是好事。

内房有一段时间的阵痛，但是痛过以后还能站起来，而且应该会更强。

观点新媒体：华润万象生活把商管物业自己来管理，碧桂园也在做，中海也成立了，会不会影响到你们的一些业绩？

黄志辉：我不确定，中海的商业物业肯定是前几名的，但是才200多万平方，其实很少，所以这个市场是非常有前景的。我们肯定做不了整个市场，如果能够做市场的1%已经不得了。

住宅方面，万科的市场份额不到3%，万科那么大，不知道比仲量大多少倍。当然，公司的性质也不一样。所以说，这个市场空间是很宽的，我觉得这不是一个特别大的挑战。

当然，无论什么时候都有各种各样不同的挑战，物管公司主要的增长都是住宅物业管理，商业管理我们还是比较有优势跟经验的。

观点新媒体：如果2022年通关，零售市场会不会逐步复苏？

黄志辉：我们原本预期零售市场2021年会有一个比较明显的租金增长，因为通关恢复了，特别是下半年，想不到下半年都没有通关。

2022年我们还是比较审慎，预期平均是5%到10%租金的增长（街铺）。商场的话，2021年跌了2.1%，2022年估计有0-5%的增长。

我们预计没有很多游客，主要是商务、家庭需要和个人需要，比如说看病之类的，通关估计不是大通关。

而且可以想象，2022年一定会有一段时间有社区感染，然后又停两三个月，我觉得一定会这样。

我们是看好，但只是往上升一点点的势态。