没有任何意外，中粮瑞虹·海景壹号收官房源又一次触发了高积分，96.08分！

178套房源，入围比2.5，445组客户可以入围，但有267组客户陪跑。

海景壹号将在1月17日开盘，陪跑的客户大概率之后会把目标放到今年第一批次可能入市的瑞虹新城十期·瑧庭上！

这也是瑞安房地产在虹口耕耘25年后的完结作品，卖完就宣告整个虹口瑞虹新城的完结！

瑞虹新城·瑧庭效果图

据悉，瑧庭首开将推出299套房源。讨论愁不愁卖已经没有任何意义，大概率也是个高积分项目。

项目之前还传出有第三方渠道销售中介通过收“茶水费”来诱导客户，称能“暗箱操作”帮客户买到房子。

网友爆料

在这里要提醒广大购房者，千万不要上当！遇到这样的骗子请直接向有关部门举报！

不过这也侧面看出了瑧庭的热度！但如果说闭着眼睛盲买，这个项目还真的不那么合适...

今天就为大家带来瑧庭的全方位评测！

01

地段：大方位优秀小区位一般

瑞虹新城是虹口的一个IP了，这点毋庸置疑，瑞虹新盘热度都居高不下。

十期瑧庭地段处于虹口区内环内，靠近北外滩，大的地段算得上是上海的核心区域。

但是我们也要看到，在小区位上，瑧庭处于瑞虹新城的边角位置。

首先来说，地块不方正，那么所有楼栋的朝向就有了很大的问题，起码不是正南正北朝向。

三角形地块在风水角度上并不被看好，当然风水问题不在讨论范围内，信则有、不信则无。

项目效果图

其次，瑧庭位于瑞虹新城最西侧位置，距离瑞虹天地的商业有点距离，中间还夹杂着建邦16区和中信和平家园两个小区。

实景图

所以从小区位来说，瑧庭是整个瑞虹新城项目体系里面比较差的地段。

大方位优秀，小区位一般。

得分：4分（单项满分为5分，下同）

02

产品：户型设计差强人意

项目容积率3.32，这很“香港”。

项目效果图

绿化率低于常规的35%，只有30%。

项目的户型有2房、3房、4房，户型设计可以说是差强人意！得房率不到75%，香港开发商本色尽显。

建面约90㎡的两房户型，卧室全部朝北，卧室有阳光是幻想。而且小户型都是位于中间套，通风是个问题。

没办法，瑞安作为一家港企并不十分讲究南北通透和阳台位置，文化差异导致其设计出的户型不太符合中国人心中完美户型的特点。

户型参考图

建面约140㎡的3房双卧室朝北，目前市面上三房户型做到双卧朝南的比比皆是，瑧庭这个户型实属有点尴尬，居住舒适性大打折扣！

户型参考图

反观项目的4房大户型设计相对来说还稍微合理一点，就是走道的设计有点浪费空间，其余没啥太大的问题。

户型参考图

毫不夸张地说，这样的产品如果是出外环外的项目上，一定是被人嗤之以鼻的。

毕竟买房买房，房子是用来住的，住的舒服不是最关键的吗？

得分：2分

03

交通：家门口就是地铁

交通方面，瑧庭算是占据了极大的优势。

项目家门口就是10号线邮电新村站，直线距离约80米。附件约900多米还有4号线临平路站。

实景图

从项目的规划图来看，10号线的走向正好在瑧庭的下方，地底下的轰隆声是不可避免的，对于底楼的业主来说尤为明显，购房者选房的时候要考虑好。

另外项目靠近四平路这条主干道，出门自驾确实方便，内环区域都可以快速通达。

项目效果图

得分：5分

04

商业：体量大，较优质

得益于瑞安强大的运营能力，现在约55万方的星星堂、月亮湾、太阳宫、瑞虹坊都已经成为虹口的商业地标，可以和北外滩来福士一决高下！

商业定位为中高端，除了价格贵一点外作为社区商业完全足够。

实景图

但前文也说了，从小区位来看，瑧庭与瑞虹的商业都有点距离。优势确实不如前几期的项目。

而且瑧庭在本就不大的地块上，规划建设了社区配套商业，也就是会建设一排沿街商铺，略显鸡肋，在一定程度上也有所拉低瑞虹新城的高端属性。

加上项目一直被人吐槽的无会所规划，这在10万+的新房项目里也是比较少见的。

得分：4分

05

学区：目前很一般，就看新校了

一直以来瑞虹最被人诟病的就是教育资源，目前各期对口的华师大一附中、虹口二中心等学校都不是特别好的学校。

过去的虹镇老街里生活着大量底层人民，自然没有分配到百年名校资源。

瑞虹前期的业主纷纷将孩子送往民办学校。

好在在瑧庭的南侧，有一个已经建成但还未招生的小学，估计这所新建的小学或许不会很差。

实景图

无论如何，因为周边生源较为优质，瑞虹又确实急需补齐学区这块短板，此时引入的学校理应不会太差。

因为瑞虹现在的价格是没有包含学区溢价的，所以新学校如果资源不错对业主来说就是惊喜，如果依旧没有学区也并不亏本。（新房不作对口学区承诺，具体对口学校请以交房后教育局公示信息为准）

得分：3分

06

价格：周边次新房倒挂明显

虽然目前项目还未入市，但可以参考中粮瑞虹·海景壹号的11.5万/㎡，预计瑧庭可能会会在12万/㎡左右。

这一价格目前来看，也是具备优势的，比周边次新二手房要低出不少，倒挂比较明显。

此时新房的性价比就越来越突出，营销溢价不大、板块已经成熟、周边二手倒挂，即使存在硬伤也不缺客户。

毕竟瑧庭如果卖完，瑞虹再无新房！

得分：5分

07

总结

综合地段和价格，所以这个项目开盘也是准热销盘，而且高积分也是不可避免了。

至于其他的，也没什么太大亮点。毕竟一套也要1、2千万的房子，购房者买之前还是务必再三斟酌。

尤其是首套改善的客户，短期之内置换比较困难，更应该谨慎选择！

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