最近发的都是新房相关的，有朋友表示想看看二手房。说到二手就肯定绕不过学区房，毕竟关于学区房的讨论，永不过时~

最近居居发现
微信群各位大佬又开始撕学区房了

有人觉得学区房不行了

也有人觉得学区房YYDS

看来时代真的变了！以前“学区房=硬通货”可是共识，没想到如今地位也开始动摇了？！

多说无益，咱直接上数据！

今天居居给大家整理出了苏州部分热门学区房的二手价格，以及一年的涨幅和近期成交。盘完数据，说实话有点惊讶，但也在意料之中！

这140组数据中，有74个小区房价跌了

最高跌幅超20%

不但价格在降，成交量也不理想

90天之内，最高也才成交11套

48个热门小区0成交

怎么说？学区硬通货的时代变了？

140个纯手打，部分0在售的楼盘没统计在内

可能有纰漏，欢迎勘误，嘴下留情呀各位

先来看看学区三巨头：园区、新区和姑苏区，苏州严格意义上的优质学区都集中在这里了，这些可都是风向标~

01

“星”字头还是猛
涨多跌少！成交也不错！

园区教育资源比较好，学校也多，不过最强金字招牌还是“星字头”，尤其以星海、星湾最为核心。

很多人传统认知里星海＞星湾，但是从居居统计的数据来看 ，至少在近90天内，星湾学区房的成交数据是比较漂亮的。

雅戈尔YARK公馆、雅戈尔潇邦的成交量都不错，涨幅也都是正的，只有3个小区跌了，而且跌幅可以忽略不计。

星海这边，湖左岸和苏州中心成交量不错，不过苏州中心是因为挂牌基数比较大。类师惠花苑这种老牌热门学区房，已经整整3个月没开过了，最近一次可查的成交记录还是在8月份。

再说说涨跌问题，那些0成交的我们就不纳入讨论范围了。

湖左岸一年涨幅达到13.74%，从去年1月份5.6w+到现在的6.4w+，虽然是挂牌价，但即便刨去房东膨胀的比例来看，也还是很不错的。成交价格上，今年也有好几套突破6w单价的...

整体上看，园区“双星”学区房价格跌得不算厉害，毕竟是苏州头部教育资源，不过也不排除园区自带抗跌buff为房价兜底。只能说相对于其它地方，园区学区房依旧是yyds！

02

“新”字头跌多涨少
成交量并不算乐观
龙湖狮山原著，7w+成交

园区有星字头，新区也有“新”字头，不过比起园区，高新区的学校（分校）可谓是遍地开花。

怎么说呢，可能是学校比较多，一眼看过去跌的多涨的少，跌幅超过15%的大把大把。尤其是一些5w以上的高价小区，涨也涨不动，卖也卖不动，居居就不拎出来讲了，大家自己看图。

成交上，数据最好看的是新区一中。雅韵花园近三个月成交了11套， 新升新苑 成交了9套， 金色家园 成交了7套， 招商学府 1872成交了6套。

不过万科金色家园、新升新苑的价格都跌了，从3字头跌到了2字头，不排除以价换量~

举例金色家园，去年年中成交价近3w

但最近成交的几套，均价跌到了2.6w+

盘点过程中居居注意到，龙湖狮山原著的价格有点生猛，挂牌冲到了6.4w，重点是最近的一套成交单价77644元/㎡，破纪录了。不过这种房子，学区只能算锦上添花，就不展开聊了。

另外说说分校之王资源大牛——科技城，涨跌幅度都在合理波动范围内，也都有成交。

不过最牛还属幸福未来花园啊，新区实验和彭山路实验小学双学区，3w+的价格卖了6套，前几天我们统计过，这个盘十年前只卖7800，涨幅280%，而且流通性也还不错，最早那一批业主赢麻了。

整体来看，新字头学区房的价格割裂感很明显，高价的卖不动，但是3w-4w这个梯队还是有流通的。和园区一样，也不能排除“狮山抗跌buff”兜底。

03

扎心了！
姑苏区学区房的行情

背后才是真实

园区也好，新区也好，本身房龄不老，板块又正当红，学区并不是溢价大头。传统的学区房行情，还得看姑苏区。

毕竟绕过老破小谈学区房=耍流氓。

下面是姑苏区几个热门学校学区房涨跌和成交情况，因为姑苏区遍地好学校统计不过来，只取了其中一部分供大家参考。

一眼望去，跌声一片！不过好在跌幅不算大！少数的几个涨跌幅度比较大的，是因为样本数据太少导致的！

表现比较亮眼的是市实小旁的朗诗南门绿郡，作为表上为数不多的次新商品房小区，不跌反涨。

善耕和勤惜没统计，万科金域平江、当代万国府表现也不错，涨幅都是正的，也有成交。

姑苏区学区房，整体上次新商品房数据＞老破小。

04

苏大实验+南师大“王者”组合

高铁新城涨涨涨！

相城、吴中和吴江我们就放在一起讲了！原本这三个区的教育资源不算强，相城主要看元和，吴中看木渎，不过最近这一两年高铁新城的教育也起来了。

今天的数据统计中，高铁新的表现相当出色，基本没怎么跌。尤其是在苏大实验+南师大的王者组合下，房价居然还涨了，重点是居然还有成交。

再给ta一点时间，目测后续表现会更好。

吴江和吴中，就不多说什么了，基本上都是在跌的。

写在最后———

今天我们的数据并不是想简单粗暴的唱衰，但你不得不承认，房价的涨跌变化，也对应着“学区”抗跌能力的变化。

有心的朋友应该已经看出来了，不管是涨幅也好，成交量也罢，表现优秀的都是房龄相对新的商品房小区， 这些楼盘本身的居住价值也不差。

反而是那些正儿八经的老破小学区房，处境并不算好。

这也恰恰说明，如今在二手房成交过程中，学区依旧很重要，但小区品质、地段价值也更重要了，学区占到的主导因素比例变低了。

说的再简单一点，品质盘S级学区＞老破小S+学区，这可能是一个大趋势。

不过目前还不算是学区房的交易旺季，需求还没完全释放，等过完年2月底3月初才会迎来学区房跑量阶段，届时成交数据会爬上来，我们再做讨论。

也有人会问，未来影响学区房价格走势的主要因素会是什么？就从居居个人的理解来看，大致有以下几个。

  • 1、宏观经济走势。也就是房价，只要楼市不大规模崩盘，学区房的优势就还在，只是强弱的问题。

  • 2、教育资源重构。就比如我们之前说到过的，多校划片和师资共享，教育集团化等等。

  • 3、出生率，适龄学生数量变低。这个就不解释了。