（图片来源于网络）
2022年已经开启，而今的楼市，早已不是单纯的地段论，一旦不小心，你买的房子，可能就要砸在手里了。
过去十年，购房者（尤其是刚需置业群体）所认定的性价比是：价格、地段、外部配套综合后的考量，产品无所谓，可以先买个小户型，不行再换就是了。
如今，一个显而易见的事实是：先上车后置换的观念，已经被碾压。
有三个现象，正在昭示当前时代下，楼市新启示：
现象一：新房市场，正清一色的成为改善市场。
几乎所有的项目都是在扯着嗓子喊我们定位改善，建面约100㎡起步的都已不多，全龄社区，五重园林等成为新房标配。
（图源：南昌楼市情报）
现象二：疫情之后，房企正在进行一波大浪淘沙。
三道红线之下，国企、央企资金依旧稳健，小开发商大量破产，民营房企不少出现资金困难，交房延期、烂尾风险与日俱增。
（图源：中国人民银行官网)
现象三：物业服务、社区配置成重点。
在居家的日渐感知中，物业服务水平、社区内部生活配套，成为决定业主生活品质至关重要的因素。
一般来说，物业一般的房子大致分为三类：
- ①部分正规的商品房。
- 由于物业管理松懈，组织能力以及防疫管控能力整体较差，也存在很大隐患。
- ②部分拆迁安置房、老小区。
- 这类房子物业费价格低，平时除了看门的大爷，没有专门的物业管理。
- ③城中村。
- 一般都是由村民成立的村委会自行管理，这类村子一般密度大，人员聚集度高，难于管理。
毫无疑问，如果你打算买房，碰见这类房子一定要躲开，当然，也有一批令人羡慕的物业，堪称“别人家的物业”。
以乌鲁木齐为例，好的物业服务大部分都是品牌房企，这类房企一般都有自己专业的物业公司，多年来已经有成熟的运营体系与服务理念。
楼市的黄金时代已经过去，新房市场价值观转变的同时，二手房市场也在变化。
多个城市陆续出台二手房指导价，如今，房价已经没了快速上涨的预期，加上部分学区房的“没落”，房子流动性降低。
这些现象和趋势，决定了大量单一价值的房子，未来将难以出手，而集齐了上面三大现象“反面教材”的老破小，在可预见的未来，或将卖不出。
作为刚需购房者，买这些房子图什么？
地段？学区？市中心的繁华，也是交通拥堵的后果，学区房如今也已经跌落神坛，降价优惠出手的不是少数，近期之内毫无成交的也是不少。
比产品更令人难以忍受的是物业和服务。
对于老破小的房子来说，它们的地段区域发展红利无疑在减弱，社区内部，配套落位、绿化风帽的资产增值期不可同日而语，剩下的不断“折旧”的产品居住体验。
而它们的折旧，在不断迭代更新的新房面前，正在加速老去。
在二手房指导价、房地产税之下，未来这样的房子，流动性，几乎为零。
买房一阵子，生活一辈子。
对于大多数家庭而言，关系到未来长达几十年的居住、生活，一场疫情，可能加速了不少人买房/换房的想法。
- 有人说，疫情结束，我必须逃离城中村，面积再小，也要买一个属于自己的房子。
- 有人说，2022年，我一定要换房，卖掉没物业的老破小，置换服务到位的大品牌楼盘；
- 有人说，……
那么，“好房子”应该具备哪些条件呢？
除了常规的地段、配套、交通外，疫情之后，人们对与自身居住密切相关的内在以及外在条件引起更多重视。
- 外在条件：会重点考虑小区所处区域是否发展成熟，尤其周围是否有大型购物超市，近距离内是否有医疗资源等；
- 再看内部条件：首先开发商的品牌很重要，好的房企一方面不会烂尾，另一方面，提供具有国家资质的专业物业服务；
- 其次，社区内部的配套规划，小区绿化、跑道、健身场地等；
- 最后还有户型，对大阳台、通风采光等格外关注。
最后，如果你买二手房，会愿意买老破小吗？
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