北京买房：理清思路，购房建议362|买房|二手房|学区房|换房|新房|购房

北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一、

我和男票都是北京本地人，不过都是郊区的，现在两家各卖了一套郊区的房子，400的首付，开始选房，先后看了牡丹园六道口陶白长椿街德胜，但是还是比较犹豫买哪儿好。男票在西二旗我在国贸，所以我们一直都住北三环附近，比较习惯，就一直在这附近看，请问您觉得哪儿合适下手？

A：

1、我一般只能从投资角度分析，这自住用房不太好建议。不过你们既然还没结婚吧，上来就买学区房，这两年不是不太合适。

北三环，比如德胜吧，400万首付，一般能买700万的房，这种德胜就是很勉强的占坑儿房。像裕中，40平多点儿。而傍边朝阳的裕民，同样一套房也就是300多400万，也就是说，这700万中有300万都是学区溢价，全部贷款。在用不上学位的情况下，这溢价部分是不会创造任何价值的。既不能住，也不能租，只能赌一把升值。

而这政策谁都知道，鼓励是不可能了，就看打压的是否严重了。力度不大还好说，真要是政府想干成一件事，在单一目标之下可没什么难度。而且明年就是北京有史以来的入学最高峰，所以学区房价格才涨了，都是家长们没办法的必须买。但高峰期之后可说不好，少了小一半孩子，是否能保持住这溢价就得看行情了。

2、其他的西城学区也差不多，没有德胜溢价高，但也基本都在30%左右，值不值的就看自己了。常规建议是既然还没结婚，那犯不上这会儿去跟高峰期的家长们抢房。任何一种被炒出溢价的投资品，都是最早买入的赚大钱，越往后风险越大，尤其是高峰期往里冲的，考虑好。

3、牡丹园六道口相对好一些，学区算不上多热门。非得买学区房的话就以这儿为主吧，应该受影响小。

但如果是我的话就在朝阳了，华严北里什么的，居住的性价比相对高，虽然占不到便宜也肯定不吃亏。这种老公房就是流动性弱点儿，其他的没什么，保值也是肯定跟随大盘，看自己是否接受了。

4、总之吧，我是不太建议在没有学位需求的情况下去炒学区房，收益未必高，风险还大。尤其自住的，性价比降低不少。看自己的判断吧，仅供参考。

二、

我们夫妻俩年龄在50岁左右，现在有两套房，都不太理想，目前都在出租中。其中一套是东城区的国际公寓，建于2008年，面积较小，作为学区房购入，孩子现在已经上初中，用不着了。另一套位于朝阳区北工大附近，1996年的塔楼，面积近100平米。目前想置换一套面积较大的房子居住，但选择哪套方案有些举棋不定。

方案一，卖朝阳区房子，买东四环新房，如朝阳一号，或南海子公园附近和锦诚园。俩楼盘各有利弊，也在权衡哪个更好一些。这个方案的好处是保留学区房和东城区户口；

第二种方案，卖掉学区房，保留朝阳区房子出租，在这两个楼盘中选一个，或者在该房附近再买一套二手房。

最激进的方案就是把两套房子都卖了，换一套山水文园的二手房，但鉴于希望保留一套房子出租，应该不会这么做，所以把两套房都卖掉的可能性较小。

我们夫妻年龄在50岁左右，工作稳定，收入中等，既有改善需求，又有保值增值需求，感觉很难选择。麻烦占用一下您的宝贵时间，帮忙分析一下，哪种选择比较适合我们这样的家庭。

A：

1、这是要考我吗？东城的国际公寓多了，北工大附近的塔楼也多了，我水平低猜不着。上医院看大夫，最好直接说哪儿不舒服，非得让人家猜谜语不太合适。

不过从常规来讲，只要是国际公寓就基本都是适合自住、办公和收租金的，但保值性相对弱。尤其东城，基本都是长期跑输大盘的，有学区支撑也没用。而且这两年是高峰期，学区房相对支撑强，2023年之后说不好，少了小一半的孩子，有可能受影响。所以一般不建议持有，所谓的房租高也是相对的，如果是小面积的话，高不到哪儿去，依然低于平均值较多。

北工大附近，华威松榆里一带，老公房+崇文的安置区。东南三环和南三环差不太多，自住合适，经济实惠，就是也属于“南三北五”，这些年的升值略弱。短时间无所谓，时间长了比较明显。又是塔楼，早就不受追捧了。

2、既要改善住的舒服，又想保值？朝阳壹号做不到，就是自住为主的房子。王四营这地方一直就不被重视，所以才基本都是保障房回迁房，现在多了几个政策房也挺好。这就自住吧，其他的别期望值太好，限价豪宅做不到。

和锦诚园有可能，纯商品房，就是也得等着板块建设。另外考察好质量，这几年限价严重，得看开发商能否赚到钱，有利润才能有动力保证品质，否则就和限价房差不多了。这我也不知道，一直没去过。

3、激进方案，山水文园，那就是长期自住呗，不在乎是否保值升值什么的了。这种豪宅出现在这地段本来就是错配，周边提供不了应有的氛围和环境。小区挺好，质量也行，但就是这些年升值慢，接盘人犯不上非跑到这儿来多掏钱。

4、总之我没建议，猜不着现有小区，看自己的判断吧。

仅供参考。

三、

房子不自住，且暂时至少五六年内没有学位需求，目前学位对我来说只是保值升值的砝码。貌似海运仓的学区在东城也就平平，感觉看家长们综合怎么选了。

海运仓这里小区生活方便配套成熟发达确实挺好，应该也适合部分人。不过小区较老、回迁房也就那样，东二环的发展看起来暂时也没什么更新的期待。17年后价格好像有点乏力，跑输望京海淀一些地方，所以担心再过几年越来越旧，能不能跟上大盘心里就没底了，就有了置换的念头。

按您的看法，我看下来，感觉是海运仓总体还凑合，不至于一定要置换，但也不是不能置换。如果需要上学用学位，学校学区符合期望，就可以留；不用学位的话，考虑到未来学区政策的变化，可以考虑往居住条件更好的盘置换，未来。不知道这么理解对不对？

居住环境、优秀学位和交通配套三者兼备是不可能了，所以必定要做出取舍。我自己的想法是，首先放弃二环的核心区位和交通，在北边寻找次一级别的核心区域或延伸地带，有地铁站就行，换取小区居住环境和质量。学区方面争取继续兼顾一个次优学区/学校，最好能在以后的教育改革/轮岗中获益，或者保持地位不至于吃亏掉价。同时兼顾一点出租回报（有点贪心），所以可能还不能太偏远租不出去。方向北边是纯属觉得还是更受欢迎一些。不知道这个逻辑是否是较好的选择？

针对上面的逻辑，两至三房，800-1000的全价是否都能满足您说的望京新北苑奥园西二旗清河等等？这里面有您觉得较推荐的选择吗，海淀和望京哪里更好呢？

另外还有朋友推荐过顺义，房子新房价低环境还可以，单价也就四万左右，不知道您觉得怎么评价？海淀北清路的新房呢？抱歉对于外区位房子了解太少，所谓问到最后就有点散了。

A：

1、基本就这意思。海运仓也就是这情况，这几年东城房价普遍走弱，这里也就是跟随而已。除非是学区政策调整，否则老房不可能走出独立行情。有学位需求或有地段情结就留着，注重保值什么的再考虑置换。

2、在教改中获利，想的倒是挺好，很多都是这么想的。但学区政策谁说的好啊，都是赌一把而已，不敢预测。不过朝阳也没什么太多的学区概念，赌这些没什么意义。就跟门头沟希望发展国际贸易似的，基因弱了点儿，意义不大。

而且如果学区提升，那溢价就会上涨，租金必定降低。没有租客会为了用不上的学位而白花钱，这两边是相悖的。这就跟人似的，不可能越长胖了吃的越少，不太现实。所以这都是理想化，逻辑不太能说通。

3、如果注重租金和学区，那从现在看还是望京啊。本来学区就不错，在朝阳排前列，溢价也不高。除了老小区，多数的升值和租金都挺好的。新北苑涨的挺快，租金略低，朝外来广营现在看也还不算多强，去年还并班了，学位够紧张的。西二旗清河升值也挺好，但毕竟是海淀，学区溢价肯定高过朝阳的，学籍的价值就高，所以租金就低一些。

谈不上哪儿更好，各有特点，看自己重视什么了。如果赌学区提升，那最好还是在海淀，朝阳本来好学校就不多，一均衡或许倒弱了呢。海淀的老师和生源的底子厚，均衡了也好补充。图租金再看朝阳，连总价高的收益率都不低，朝阳特色。

4、顺义，哪个小区啊？不好评价。不过北京不可能存在房价低环境好能保值还升值快租金高的房子，再加上学区什么的就更不可能了。怎么都是取舍，看自己重视什么了。这几年郊区的新房基本都是自住为主，保值好的不多。但这看具体小区吧，就是越便宜的说明越没底气要高价，否则开发商一般没这么善良。

北清路指的哪儿啊？这么长的一条路，是说的永丰吗？我也不熟，没怎么看。反正这几年的新房自住的多，抛开质量谈地段儿的都意义不大。看开发商能否赚到钱吧，够难的，只能指望他们发扬大公无私的精神了，试试吧。

不好建议，这么多选项，说不出什么。还是先明确自己的需求吧，别太想各项优势都占，十全十美不太容易。

仅供参考。

四、

资金情况：保定一套房，预估正常售卖到手100万，因房本还没下来，估计很难卖出。北京垡头金蝉北里2017年7月入手一套60平，现自住，原一室一厅改成两室一厅（其中一室暗卧）。目前预估最高能卖320万，还完贷款到手130万左右，加上手头现金，估计能凑200万首付（不考虑保定房子）。

保定房子是公婆名义买的，北京房子贷款和房主是我，京户，老公名下无贷款，非京户。孩子情况：老大23年上小学、二胎孕期中。

需求情况：即将二胎，老人帮带，本次换房主要是改善自住兼顾学区。自住希望是小三居、交通、生活便利；俩人工作都在朝阳，加上预算有限所以目前换房还是希望在朝阳。重点关注的板块是常营官庄、东坝、劲松、望京，总价在500万以内的房子，东坝交通不方便、劲松楼龄老、望京偏贵，所以常营官庄是最重点关注的。希望最晚22年底能换房成功，不影响老大上学。

核心问题：

1、我老公是否有首套购房资格（北京社保满5年）；不离婚的情况下还有其他方式获取首套资格么？

2、金蝉北里房子什么时候挂出合适？是先卖后买还是先买后卖？

3、目前关注的思路是否正确？

4、自住兼学区的需求，还有其他板块推荐么？需要重点关注的小区也辛苦您推荐下呢。

5、常营官庄片区的学区怎么看呢？据说八十中官庄分校还不错，片区内的小学看名字也还可以，至少比我们现在所在的垡头强很多。常营的陈经纶保利学校呢？

6、您对法拍房的看法？

A：

1、北京的限购政策是以家庭为单位的，只要是夫妻任何一人名下有房或有过房贷记录，那在买房就是二套资格。哪怕是离婚，无房无贷的一方在一年内购房，仍然是二套资格。正常渠道没有办法，除非是用其他贷款，但这需要准备的时间长。找个机构咨询一下吧，有可能做到60%。但这是违规的，注意风险。

2、楼市上升期是先买后卖，楼市下跌期是先卖后买。平常时期无所谓，关注市场就行。一般建议都是尽量缩短空白期，说不好行情变化。去年前年因为卖了房不着急买而吃亏的就不少，所以最好别冒险，未必踩的准。

3、思路，这没什么正确与否，都是实际情况。望京学区好，就是贵点儿。其他的都中等吧，看自己的选择了。

4、我不是搞教育的，不好推荐学区房，只能家长定。