房屋被拍卖，提起执行异议的正确姿势

文 | 马亚轩律师15010621932

(01)

有些案外人与被执行人在查封前就已签订买卖合同，且已实际占有，并已支付全部价款。

还没来得及过户就被法院查封拍卖。

这种情况，买房人只能通过提起执行异议来保住房产。

（02）

首先，案外人要在房屋执行终结前提出，如果已经拍卖完毕，执行终结，就错过了提起异议的法律时效。

注意，这里的执行终结不包括终结本次执行程序和当事人因长期履行达成的执行和解协议而终结的情形。

按照《民诉法》规定，案外人提出书面异议的，法院应当在三日内立案，并在立案后三日内通知异议人。

经过审查，不符合受理条件的，裁定“不予受理”，立案后发现不符合的，裁定“驳回申请”。

也就是说，递交书面申请后，三日法院就能确定是否立案。

无论立案与否，法院都应当出具相应的法律文书。

（03）

实践中，有些执行法院三日内既不立案也不作出不予受理裁定。

申请材料石沉大海。

此时，异议人可以向上一级法院提出异议，上一级法院审查后认为理由成立的，应当指令执行法院三日内立案。

（04）

异议人对“不予受理”或者“驳回申请”裁定不服的，可以自送达之日起十日内向上一级法院申请复议。

上一级法院审查后认为符合受理条件的，应当撤销原裁定，指令执行法院立案或对执行异议进行审查。

法院经15天审查，认为理由成立的，裁定中止对该标的的执行。

理由不成立的，裁定驳回。

实践中，有些法院超过15日迟迟未作出支持或不支持的裁定，此时，异议人有权向上一级法院提出异议，上一级法院应当指令执行法院十五日内作出异议裁定。

（05）

对裁定不服，异议人可以15日内向执行法院提起执行异议之诉。

但如果认为原判决错误的，则需要向上级法院申请再审，一方人数众多或双方为公民的案件，也可以向原审法院申请再审。

（06）

有些原审判决确认了申请执行人对执行房产的优先受偿权。

如果案外人以购买房产，能够对抗抵押权为由提起执行异议，不否认申请执行人优先受偿权的。

因该执行异议的目的应是排除执行，而非否定生效判决，其执行异议法院会受理。

但如果案外人否认申请执行人的优先受偿权，这实际就是否定生效判决，法院就会裁定驳回异议申请。