【案件背景】
1997年，某农工商合作社和本所委托人庄某签订了租赁协议，约定将位于该村的33间及所在土地3200平方米出租给庄某，租期自1997年10月1日至2037年9月30日，共40年，租金共计20万元。
2017年，该村被纳入了腾退范围，因补偿一直未谈妥，农工商合作社便起诉庄某，主张双方合同中的租期超过法律规定的20年的最长租赁期限，超过部分应为无效，并且要求庄某将承租的3200平方米土地及所有地上物腾退。
【案件争议焦点】
1、租赁合同的最长保护期限是多久？
2、租赁合同约定超过最长保护期限的，超过部分应当如何认定？
3、土地发包时，村委会没有履行必要的程序，租赁协议或承包协议是否无效？
4、合同无效后，因合同取得的财产应当如何处理，合作社是否有权要求腾退？
【案件特（难）点】
虽然租赁协议约定的租赁时间超过最长租赁期限，但是在合法租赁期间内恰遇征收、腾退，农工商合作社为了实现加快腾退进程的目的，是否有权以租赁合同到期为由，要求承租人腾退地上物呢？
【焦点解析】
在明律所许律师在接受庄某委托后，仔细分析了案情。关于合同租赁期限的问题，许律师认为，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》(以下简称《合同法解释一》)第一条规定:“合同法实施前成立的合同发生纠纷起诉到人民法院,除本解释另有规定的以外,适用当时的法律规定,当时没有法律规定的,可以适用合同法的有关规定”；另根据《中华人民共和国合同法》第四百二十八条的规定,该法律自1999年10月1日起施行。
本案中,双方当事人签订租赁协议时,《合同法》尚未实施,而当时的法律对租赁期限没有规定,故应适用《合同法》的相关规定。根据《合同法》第二百一十四条第一款的规定,租赁期限不得超过二十年,超过二十年的,超过部分无效。由于双方租赁协议约定的租赁期限为40年,违反了《合同法》关于租赁期限的强制性规定,故超过20年的部分当属无效。
鉴于《合同法》对实施之前成立的合同并无溯及力,因此认定20年的有效期起算时间应从合同法实施日起计算,即从1999年10月1日开始计算,故本案租赁协议的租赁期间超过2019年10月1日的部分应属无效。
而合作社提到的村民委员会组织法相关规定，是对集体土地发包、集体资产处分时要履行的程序要求，非强制性规定，故不能成为合同无效的理由。
关于合同无效后的法律后果，律师认为，在合同无效后，因合同取得的财产应当予以返还，不能返还或没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
本案合同目前已经超过法定期限，属于无效的期间。同时查明，庄某在承租后，在土地上新建了部分建筑物，但双方均未申请对地上物进行评估，为了防止腾退以后地上物灭失，故目前不宜腾退土地及地上物，腾退相关问题及损失赔偿问题可根据征收进程另行解决。
综上所述，在腾退过程中恰遇承包合同到期，为了防止腾退以后地上物灭失，给承租人造成不可挽回的损失，经济合作社不宜以合同到期为由，要求承租人清空地上物，以达到恶意加快腾退进程的目的。承租人和经营合作社应当在友好协商的基础上，对地上物进行评估，履行合法的腾退程序，从而保障承租人的合法权益。
如果您遇到了与腾退、征收拆迁相关的法律问题，请及时与本所专业律师取得联系，以保障您的合法权益不受侵害。（许玉龙/文）
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