房子，能给人一个温暖的家，同时也能给人带来绝望。
前几天冲上热搜的刘学州事件，相信大家都有所耳闻了。
年纪轻轻的一位河北小伙儿，选择在三亚的海边结束自己的生命。
虽然，这桩悲剧再次让我们看到了网暴的可怕。
但不可否认，压死骆驼的其中一根稻草，正是房子。
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众所周知，中国人身上有三座大山，住房尤为沉重。
高房价背后，是不敢生娃，是996凑首付，是掏空6个钱包......
对于刚需而言，在高房价尚未能逆转的当下，如何用正确的视角来买房？
其实，观察“同类人”的买房趋势，很重要！
针对这个问题，最近贝壳研究院发布了《2021城市刚需购房报告》。
里面的数据，我认为还是有一定的参考价值，大家不妨静下心来看看。
在报告提到的35个城市里，2021年一线城市的刚需购房门槛已达到298万，是新一线城市（149.5万）的2倍，二线城市（123.4万）的2.4倍。
其中，北京的上车门槛最高，达到354万，是哈尔滨的6倍，按照目前北京工资中位数6906元来计算，不吃不喝都要42年才能买一套刚需房。
除北京之外，深圳和上海是唯二上车门槛超过300万的城市，所以在这三座城市买房，不仅要看你自己的本事，还得看你家底够不够厚实。
而广州的上车门槛只有215万，是一线城市中对刚需最友好的一个，默默点个赞。
值得一提的是厦门和杭州，刚需上车门槛分别达到289万、234万，超过广州，位居全国第四和第五位。
按照厦门4000元左右的工资中位数，媲美一线城市的房价，足以让它成为对刚需最不友好的二线城市，尤其是岛内，基本都要6万+。
而杭州，虽然依靠互联网崛起，工资水平数一数二，但它也是公认的炒房第二城，房价高涨，炒房客功不可没。
相反，像重庆、长沙，虽然是新一线城市，但上车门槛只在100万左右，刚需压力并不大，还能吸引人口来投资定居。
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当然，人也不可能一辈子只住一套房，在人生不同阶段，都有不同的住房需求。
所以，房子的“流动性”，即转手的难易程度，不得不重视。
关于这方面，报告用35城的迁徙指数和移民指数，给出了答案。
数据显示，深圳、东莞、珠海、佛山等大湾区城市，迁徙指数排在全国前三，是典型的“迁徙”城市。
而苏州、杭州、无锡等长三角城市紧随其后，此外厦门、郑州等城市排名也靠前。
原因其实不难理解，要么就是城市能级高，家底本来就厚实，要么就是人才政策加持，落户门槛低。
但有几个点要注意：
1、深圳、东莞、珠海，主要吸引的是省外人群，尤其是高学历的年轻人，是当地的消费主力军。
2、成都、郑州、长沙、南宁等中西部城市，则是虹吸省内人群为主，毕竟这几座城市基本都是省内一家独大，不像长三角、珠三角出现明显分流。
3、排名前十中，除了郑州之外，都是南方城市，很大程度上体现了楼市“南强北弱”的局面，也告诉我们人口的流入才是房地产市场的有力支撑。
从移民指数来看，大湾区也是典型的“迁徙”城市群，外来购房者占比较高，2020年大湾区九市人口 比十年前增长了39.02%，高于全国平均水平（5.38%）。
其次是长三角城市群，过去十年也增长了1960.8万人。
但要注意的是，相比于长三角，大湾区目前仍面临发展不平衡的困境，所以并非所有湾区城市都值得买，经济、人口增长缓慢、炒概念的城市，请通通拉黑。
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接着再来看看刚需的置业年龄，也很有意思。
我记得前几年，有数据统计出中国首次购房的年龄才27岁，而加拿大是31岁、美国是35岁、英国是35岁......
于是当时很多人都在吹牛，说我国房地产市场发达，还有专家说是因为房价不够高，也是够扯的。
然而，事实告诉我们，中国刚需购房者年龄，已经超过30岁，基本都在33岁左右。
在12个城市群中，京津冀刚需置业平均年龄是33.9岁，海峡西岸是33.4岁，大湾区是33.2岁。
分城市来看，一线城市刚需置业平均年龄是33.5岁，而二线城市是32.8岁，新一线城市是32.4岁。
一线城市里，深圳、北京、上海排名前三，主要还是因为高房价和限购政策，刚需买房难度大，需要更多时间积累资金。
所以，下次丈母娘再问你为啥还不买房，你就可以用这个理由怼回去了！
同时，整体来看，通过按揭来买首套房的刚需占比高达75.2%，换句话说，能全款买房的刚需不到3成。
其中，一线城市按揭占比是82.6%，新一线城市是74.8%，二线城市是73.2%，这说明城市等级越高，房价越高，高杠杆买房的风险越大。
此外，是刚需的购房倾向。
97.6%的刚需选择90平以下的居住面积，其中85-90平和70-85平是主力，分别占比占比52.6%、35.6%。
这就告诉我们，刚需买房的时候，尽量还是选择小面积的产品，流动性和升值潜力都要比其他产品更有优势，当然前提是地段越核心越好。
总的来说，以上的城市都是目前刚需的大本营，也是未来楼市的头号玩家，看清刚需的趋势，是坚持长期主义道路上的必答题。
虽然我们也要承认，在这些城市内部也存在分化，有不少坑人的板块，但一定要知道它房价涨跌背后的逻辑，跌了要警惕，涨了也不要盲目乐观。
毕竟，房产已经不是最好的投资品，最终是要回归居住属性的，否则就是ZZ课不过关。
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