上次楼Sir踩海口十里春风时说过，云龙镇有个地产版“只见新人笑，不见旧人哭”，有人猜出来，说的是国瑞云龙湖。
说实在的，写这个项目，楼Sir一贯轻快的笔，忽然也变得沉重起来。
该怎么形容这个占地1100亩，原计划开发107万㎡建筑的海口近郊文旅大盘呢？
62栋建筑结已封顶，包含7栋高层和55栋别墅；
别墅价格低至12000元/㎡，高层低至7000元/㎡；
因无法办理商品房销售买卖合同，项目无法正常销售，只能签署长租合同；
2021年下半年陷入半停工，1月中旬已全部停工，现在处于烂尾边缘；
部分购房业主走上投诉项目烂尾、无法收房的道路。
这就是国瑞云龙湖，曾经备受当地关注的重点项目，如今陷入大量库存房源无法销售、集团资金紧缺双重危机中。现在关注海南楼Sir，带你了解更多海南房产项目。
最后的体面
探访国瑞云龙湖，源于一句闲话：
“那个项目啊，现在卖不了，只能长租，以租代买。”
楼Sir看了一眼烟波缭绕的云龙湖对岸，若隐若现的建筑群，直觉那里有故事。
从云龙镇国道拐进去，大约200米，来到了项目正门口。
一座接待大厅，门前是宽阔的喷泉广场，彰显着昔日的繁华显赫。
| 喷泉广场今昔对比（左下角是2019年样板间开放活动现场）
然而，现在的国瑞云龙湖，门可罗雀，不再有购房者登门。
无事不登三宝殿，对于有事而来的零星客人，门口一位昏昏欲睡的保安也懒于盘问。
四周寂静无声，挂了几年的道旗已被风雨侵蚀腐朽。
| 破败的道旗
踏进售楼处，偌大的沙盘、丰富的功能区，只有一两个工作人员留守。
| 沙盘今夕对比（右上角是曾经售楼处的繁华景象）
你很难想象，这个项目与海口CBD国兴大道上最闪耀的写字楼群、价格最高的住宅小区竟是一母同胞。
| 国瑞置业海口代表项目：国瑞大厦
不过，整洁的地面环境显示出，国瑞置业，还保留着最后的体面。
| 无人问津的售楼处，卫生环境依然很整洁
以租代买
售楼处一位置业顾问简单介绍了一下项目，跟国瑞地产官网显示的一样，地处海口云龙镇，依托3000亩湖景资源，占地面积1100亩，总建筑面积约为103万㎡的大型休闲、度假、养老生态社区，产品包括星级酒店、商业、私人会所、瞰湖高层及沿湖别墅。
| 国瑞云龙湖项目总规划图 来源：国瑞置业官网
置业顾问还介绍，项目原计划分三期开发，目前只开发了一期，有别墅和高层，已封顶。
项目的“销售”方式，确实是长租模式。
| 项目向购房者提供的租赁计划书
工作人员说，可以与开发商（国瑞地产下属子公司：海南骏和实业有限公司）签署长期租赁合同，土地年限到期后，免费续租，不用再交“租金”。
“合同受法律保护，如果需要交易，可以转签”。
但是，确实没有买卖合同，也不可能办理房产证。
所以，价格嘛，好商量。
128㎡叠屏别墅，单价约1.2万，总价大约153.6万；
高层公寓更是白菜价，单价七八千，有85㎡两房公寓，总价约63.75万；
更小面积的58.5㎡一房，总价约46.8万。
| 122㎡别墅户型图
| 58㎡公寓户型图
这个价格是什么概念呢，隔壁海口十里春风，公寓单价是1.3万/㎡；江东观林海，最烂的别墅，卖3万。
珠玉在前的国瑞地产，困守云龙湖。这是一个非常尴尬的局面。
从居住的角度来看，似乎还是有一定的诱惑力。
但是，没有房产证，只能签订长租合同，等于业主的每个月每一天多少钱，都明码标价。
买这房，买了个寂寞啊！
旅游用地
为什么会出现这样一个状态？
也就是说，项目建成了，却卖不了，想买的人，也买不了。
楼Sir回来疯狂挖信息，发现这个项目相当神秘。
拿地、报建、备案、预售许可，统统都查询不到。
不过这也难不倒楼Sir。
通过多条来源可信的消息拼凑出这个项目的经历：
2012年拿地，土地性质为旅游用地（海口市国用2012第002475号、海口市国用2012第002476号国有土地证），拿地后没有及时开发，在2017年被点名土地闲置。
过后及时办理了建设工程规划许可证（明确了建筑密度、绿地率、建筑高度、容积率等建设指标）、建筑工程施工许可证等，是合法合规开建的工程。
| 国瑞云龙湖的建筑工程施工许可证
但是，2017年海南出台的一项重磅政策，彻底影响了国瑞云龙湖项目的走向。
| 暂停产权式酒店审批令
那就是《海南停止产权式酒店项目规划报建审批》，该规定在2016年《产权式酒店建设销售管理暂行规定》的基础上，再次重拳出击，将产权式酒店新项目扼杀。
有传言说，国瑞拿到云龙湖地块以后，一直在盘算将部分土地转为住宅性质，因此耽误了报建和开发节点。
没想到，土地性质未变更成功，这边旅游用地的另一条出路——开发产权式酒店，也被堵死。
这可能就是，本想占个大便宜，结果吃了大亏吧。
真金白银
2017至2018年初，海南自贸港政策颁布前后，地产一片火热。
尽管无法顺利报建，国瑞地产还是在这里砸下真金白银。
据“五彩云龙”公众号披露，2018年，海南骏和实业有限公司的海口云龙湖国际度假区项目完成投资39584万元，将近4个亿。
| 售楼处的广告宣传画面
| 样板间对比图 （右侧两张是2019年样板间开放活动）
这一年和2019年，琼山区领导还多次光临，在此召开区域项目座谈会，跟中信·台达、绿城·桃李春风、南国威尼斯等项目一样被列为重点服务、促进投资的典型。
| 项目门口还挂着云龙镇商会的牌子
然而，随着海南调整产业结构，逐渐减少房地产依赖症的大方向大方针落实，国瑞云龙湖，这个自身发育不良的项目，逐渐被遗忘。
| 已建好的别墅
| 项目园林氛围
| 样板间另一侧，还未完工
又是资金链
国瑞置业起步于汕头，进军北京后，曾一度成为北京二环内的第二大旧改开发商，此后，将国瑞城从北京复制到沈阳、郑州、邯郸、海口、万宁等城。
在国瑞置业的布局中，海南已是重仓之地。
海口除了最大的云龙湖项目，还有与海航合作的海阔天空国瑞城以及西海岸、海甸岛、新埠岛等项目。
2021年8月，国瑞置业以3.39亿元，将万宁国瑞城项目售出。
海口云龙湖项目，则是由于集团负债率一路走高后，该项目又迟迟无法顺利销售回款而停工，原计划2020年交房，现在已延期一年多。
说白了，就是没钱。
此前，海口国瑞城小区传出物业与业主之间车位纠纷，这么一看就好理解了。
：海口最牛停车位：不租20年，不能进小区！竟然是国瑞城！
按照置业顾问的说法，和政务服务平台回复，来年有望复工，大概复工后四个月左右，别墅可交房。
| 有业主投诉项目延期交房，官方回复
产权式酒店
2016年8月，海南省出台《产权式酒店建设销售管理暂行规定》，对产权式酒店管理做出如下规定：
1，出售数量，不得超过客房总数的 70%，剩下为开发商自持；
2，出售和开发商自持部分，需统一经营，以保证酒店的完整性；
3，产权式酒店用地不可变相开发商品住宅，但住宅用地可以盖产权式酒店；
4，出售时只计算套内面积，不计公摊面积；
5，产权式酒店客房买卖合同应当包括但不限于以下内容：客房和共有部分翻新维护责任和费用承担、冷静期无条件退款等退出机制的约定等。
这次调控，强调产权式酒店的经营属性，一方面与旅游业挂钩，提供更多经营客房，另一方面保护业主权益，防止卖出后开发商甩手不管的情况，也让这个曾经在海南红极一时的投资度假型产品，刹住了车。
2017年，暂停审批通知出来，市面上便不再有新的产权式酒店诞生。
当时，应该还有很多在售或准备开售的项目受到影响，据说，海口数一数二的高楼——置地东方广场，就有很大一部分产权式酒店。
不过，近期有业内小道消息，说产权式酒店可能会再次放开，恢复审批。那么大家觉得，海南有必要或者适合发展产权式酒店吗？欢迎随时勾搭楼Sir！
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