尽管新型冠状病毒的感染尚未结束，人们担心对经济造成的负面影响，但日本房地产仍具吸引力，房地产投资市场依然活跃。

据大型房地产服务商世邦魏理仕(CBRE)统计，2020年海外对日本房地产的投资额比上年增加24％。在世界整体跨境房地产投资资金减少19％的背景下，对日本的投资意愿并未减弱。

在投资类型中，高收益的商业地产吸引了不少房地产投资者的目光。相对于住宅类地产，店铺、事务所等商业类地产投资，租金行情高，合同期限长，有可能会获得更高的回报。

但是，商业类地产一般需要大量的资金，而且还需要事业用特有的技术，投资风险和难度比住宅类地产高，所以一般适合比较有经验、属性较好的房产投资者。

下面，我们通过与住宅地产相比较，来解说投资商铺、办公类等商业地产的优缺点。

投资商铺房地产的优点

1

可以期待长期入住

店铺、办公类等商业地产，如果入住的业者事业顺利的话，可以期待较长时间的入住。

据调查，住宅类地产，学生和单身人士租赁房屋平均时间是2~4年，家庭阶层租赁房屋平均时间最多是4~6年。而商业地产租户租住时间长，办公室租户平均时间为9.6年，租20年左右的租户也接近30%。

如果是店铺、办公室类的事业用不动产，由于是作为营业据点使用，为避免顾客流失，所以除非有特殊情况，否则一般不会频繁地迁移。

因此，与因工作原因或生活方式的变化而搬家频率较高的住宅类地产相比，长期入住更有前景，收入也比较稳定。如果出租给经营状况良好的经营者，就能获得长期稳定的收益。

2

可以期待获得更多的租金

对于办公室、店铺类的商业不动产，如果选址和环境能够让租赁的经营者产生销售额，就可以设定相对较高的租金。也就是说，可以期待比居住类的房租收入更多。

例如，如果是揽客能力强的租赁建筑，就可以以其揽客能力为依据设定较高的租金。特别是在地段条件良好的情况下，单位面积的租金会比居住类商品更有优势。

一般来说，住宅地产的房屋租金会随着房龄的增长而下降。但是，对于商业地产来说，比起房龄，地段更受重视。只要是收益能力强的地段环境，就不容易受到房龄久远的影响，租金也不容易下跌。

而且，如果是可以期待资产价值上升的好房子，出售时也有可能获得资本收益。

3

不需要恢复原状

对于写字楼、商铺类的商业地产来说，在承租退租的交付时，通常是在只剩下建筑物躯壳的骨架状态下进行（*骨架是指添加内饰和其他功能之前的状态）。

一般由入住的经营者自己负担装修和设备等工程，在搬离时拆除。因此，不像居住类房屋那样，恢复原状或重新装修的成本会给业主带来很大的影响。

另外，也可以允许在退租时将设备和内部装修原封不动地交出，不仅省去了恢复原状工程带来的各种应对麻烦，而且下一位入住者可以马上开始营业，缩短了空置时间。

4

有运用保证金的机会

办公、店铺类的商业地产比居住类的不动产入住时的保证金要高，一般设定为租金的3 ~ 12个月。

住宅地产房屋的押金，除因入住者的债务或故意、过失造成的损耗、毁损的修复费用外，在搬离时必须返还给入住者。相对的，商业类房屋的保证金根据合同的不同，也有允许一定比例的摊销或不需要全额返还的情况。

投资商铺房地产的缺点

商业地产收益能力高，但投资难度和风险也会上升。投资时必须注意以下的缺点：

首先，房屋价格高。能够期待高收益的店铺、办公室类地产，大多建筑规模大，位置优越。再加上房屋价格是由未来的预期收益和市场价格决定的，所以购买价格高的情况很多。特别是在繁华街的车站附近，条件好的房子，价格甚至会过亿。

其次，资金筹措困难。与居住类地产相比，金融机构对商铺、办公室等商业地产的贷款审查往往更加严格。业主的房地产投资业绩、资金实力、房屋担保评估自不必说，入住的租户属性也会对审查产生影响。

最后，容易受经济变动的影响。店铺、办公类的商业地产，如果经营者的经营状况恶化，缩小事业规模或撤出的风险就会提高，也有可能会被要求降低租金。特别是在经济衰退时，这种影响尤为明显。

成功投资商铺等商业地产的要点

店铺、写字楼等商业地产的投资，与居住类地产相比风险更高，而且寻找物业的方式和选择方式也不同。为了避免投资失败，投资前要进行现场调查和详细调查需求，确认所投地产是否可以为业者创造利益。

购买地产后，可委托精通店铺、写字楼的房地产中介进行经营管理。商业类地产比住宅类地产数量少，用途也更广泛，选择地产也有商业用地产特有的要点。

东京商业地产投资推荐

如果想投资高收益的地产，一定要关注的商铺、事务所等商业类地产投资。下面，日本金眼咨询株式会社就来为大家推荐四个东京都内的优质商铺。

首先，我们来看下带租约的店铺，目前店铺租赁稳定运营中，接手即可有租金收入哦！

售价：3,380万日元（约188万RMB）

类型：店铺

地址：千代田区神田小川町3-11-2

专有面积：28.67㎡

土地权利：所有权

交通：東京メトロ千代田线「新御茶ノ水」站徒步4分

状态：出租中

年租金收入：198万日元

推荐理由：店铺位于都心三区之一千代田区，是日本政治、行政、司法的中心。交通便利，步行至最近车站4分，4条路线可用；收益高，表面回报率可达5.85%。

售价：6,280万日元（约350万RMB）

类型：店铺

地址：台东区西浅草3-20-6

专有面积：81.99㎡

土地权利：所有权

交通：東京メトロ银座线「浅草」站徒步3分

状态：出租中（超市超人气）

年租金收入：429万日元

推荐理由：店铺位于东京都台东区，距离人气打卡地浅草寺很近，每年到浅草寺的游客无数。交通便利，步行至最近车站3分，4条路线可用；收益高，表面回报率可达6.83%。

售价：8,800万日元（约490万RMB）

类型：事务所

地址：东京都町田市南町田4-6-1

专有面积：333.95㎡

土地权利：所有权

交通：东急田园都市线「南町田」站徒步14分

状态：出租中（养老型店铺）

年租金收入：768.9万日元

推荐理由：位于距东京市中心30分钟车程的南町田市，是东京郊区最新购物休闲目的地。收益高，表面回报率可达7.7%。

售价：4,180万日元（约233万RMB）

类型：事务所可

地址：台东区上野7-3-9

专有面积：35.41㎡

土地权利：所有权

交通：東京メトロ银座线/日比谷线[上野」站徒步1分

状态：空室

推荐理由：事务所位于东京商业旅游大区【台东区】，台东区西面与千代田区接壤，全区几乎位于东京23区的中心，东接隅田川。四路线三站可用，交通便利，拥有上野、浅草两大繁华商圈商业街，每年到上野公园、浅草寺观光的游客无数。预期表面回报率6.31%。

投资日本房产，不管是投资公寓还是店铺、办公室，房产的地段都非常重要的。本期给大家推荐的这四个物件，都是处于难得一见的优质地段，趁着日币汇率低，买到就是赚到哦！

物件具体信息咨询请联系日本金眼咨询株式会社的担当：戴女士080-8692-2554（中文可）或扫下方二维码咨询！