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每日房产干货第一时间出现在你的面前

2019年，我们开启了浩浩荡荡的垃圾分类运动。

这场运动走了2年半，多数人对什么样垃圾该扔什么样的垃圾箱，了然于胸。

我们识别生活垃圾的功力与日俱增，现如今——

我希望大家把垃圾分类的经验和能力转移到房产中来。

扔错生活垃圾，只是罚一笔小钱，但买到房产中的“垃圾”，有可能是血亏。

所以今天，仅以一篇房产垃圾识别大全，送给正在回家路上准备过年的你。

提前做好警示，2022年，别买到垃圾资产，把血槽都亏空了！

老破小：可回收“垃圾”

老破小这种产品，说了又说，说了又说，但还是有人犹豫、心动、彷徨，最后颤抖着双手刷卡买入。

为的就是便宜。

“我没得选啊”

这是多数买老破小的购房者心声。

单价便宜、地段好、配套齐全，除了老点，貌似都还不错。

非常符合预算很有限的刚需。

但是，我想问大家一个问题：你买第一套房子，只是用来住的吗？

如果是，那么资产升值，财富红利和你没有什么关系。

我想纠正大家一点重要的思维：第一套房子只是解决你3-5年的居住需求，而不是永久。

既然如此，第一套房核心考虑的不是住得便利，是能不能涨得快，成为你置换的跳板。

如果你认可这个逻辑，咱们接着往下看。

首先，老破小是万万不能满足你置换跳板的。

咱们以结果倒推原因，现在各大城市的中介平台中，老破小的成交周期很长，除非是裹挟着学区的老破小。

否则挂牌出去动辄5-8个月无人问津，长则一年都无法卖出去。

都卖不出去，何谈升值跳板，置换跳板？

其次，老破小为什么便宜？

有句俗话，不一定全对，但有道理：一分价钱一分货。

便宜自然有便宜的道理，难不成便宜还有笋捡，要真有，轮到普通人的概率也不高。

老破小明明便宜，为什么还不好卖，就是住得不舒服了。

论小区：没什么社区品质可言，人车分流尚且做不到，何谈绿化、跑道、游泳池？

论产品：楼梯房，没电梯，过道挤，采光差，安全成问题，外立面残破老旧，何谈舒适？

论区域：新区迁移，CBD转移，产业转移，商业衰败，邻里老弱，何谈升值？

就算有个旧改长线的红利在，但能不能，时间多久，无人知晓。

此外，还有致命一击，那就是楼龄越老，贷款年限越短，甚至拒贷。

失去杠杆的魅力，原本低总价的优势瞬间变劣势。

最后就像是一堆纸皮，变身箱子用来装东西可以，但卖出去，只能贬值论斤卖。

时间越长，就越尴尬。

没有人口流入的城市：厨余“垃圾”

没有人口流入的县城房子，犹如嚼蜡，确实有点东西在嘴巴，但味道谁尝谁知道。

我们为什么如此担忧人口红利的缩减，甚至高谈阔论人口减少，接盘侠何找？

不正是因为知道人口，其实是楼市最大的红利。

哪怕我们现在拼命力挽狂澜，政策频出，脑洞大开，也改变不了人口出生率下降、人口逐渐减少的现实。

所以我们更要提前做好准备，把你的资产压在有价值的城市上面。

无法保证持续的人口流入，就如同无法一直蓄电的电池，时间久了，电量越来越少，直至充不上电，只能扔掉。

当然，这是站在资产投资的角度。

有人非得说县城房子是刚需，为了父母改善、孩子上学、三姑六婆谈资····

总之，世界那么大，回去才是家。

这种感情牌我无力反驳，见仁见智。

投资，我还是那句：没有人口流入的城市，再便宜也别买。

随着人口总量减少，城市分化，有一批城市注定边缘化。

没有持续的接盘能力，那水泥钢筋堆砌起来的房子，就无法叫做资产。

道理都懂，听到耳朵也起茧子了，但确实有一批人有需求，非要买，那能给出大家的建议就是：

1、先解决就业城市的房子，再考虑荣归故里买房子。要买，也别把自己首贷的名额搭进去了。

2、老家买房牢记地段论，大城市的中心可能会迁移，新区可能会崛起，但多数县城不会。

90%的三四线城市新区，基本都是坑，简直就是返乡置业第一坑。

3、跟着商圈买。和大城市遍地商圈不同，县城的商圈非常稀缺，稀缺=价值，哪怕没有太大升值潜力，得居住便利吧。

4、靠着学校买。县城的学区房概念相对较弱，但挨着学校买，尤其是好学校买，孩子家长有陪读的需求，也容易转手。

有害垃圾：文旅房、产权不明、小城市公寓、远郊别墅

如果说，一二线城市的房子是投资，三四线城市的房子是刚需。

那么以上那几类房子，就是两头靠不上，涨不了，住不好，想回收，都怕被污染的那种。

多数城市的文旅房，打折为旅游度假的旗号，疯狂建房子收割韭菜。

比如山东乳山、峨眉山风景区、云南滇海等等，这些打着风景区的名号，大批建设房子的地方，基本就是割韭菜的。

山东乳山某文旅房夜间亮灯率

打着风景宜居的旗号，偶尔自己住，长期出租收取租金，多完美。

事实上一年住不上2次，所谓的度假区离市区很远，商业没开，市场没有，连外卖都不到。

广东阳江沙扒湾，除了房子就是房子

这样的房子好租就怪了，峨眉山度假区的小区，高层直接望峨眉山，风景秀丽，负离子满满，一室一厅55㎡，租金800一月，业主和酒店分租，业主实际只得320元。

这点租金，还不如多买一份商业养老保险，以后退休金领的比这多多了。

至于产权不明的房子，说白了就是小产权或者是一些没有办法产权证的安置房，咱就不说了，搁哪都不是好选择。

没有法律保障的房子，私下交易再热闹，也难摆上台面，贷不了款，户口难上，学位难搞。

既贷不了款，着急用钱的时候也无法抵押这类房产，房子的金融属性和它们无关。

第三种：小城市公寓，鸡肋产品。

都回老家买房了，还不正经买套住宅，买套公寓，图什么？

大城市买套公寓，住得上，省租金，能升值，你说整一套我能理解。

可小城市的公寓，你住也住不上，每月还得交房贷，交物业。

想出租，本身小城市打工人就少，出租难，租金还低。

为了亲情买一套？家里老人住这么小的房子，可谈不上改善。

更别谈公寓这种产品本身就有的硬伤，落户、梯户比、不通燃气、5成首付、转手高额的税费等等。

第四：远郊别墅

这是大胡子李老师经常说的：美丽的吸血鬼。

远郊别墅不能买，核心还是地段、地段、地段，如果早听过李老师直播或者看过我们文章的，这个大坑完全可以避开。

如今，哪怕是大城市的远郊别墅，基本也没有好下场。

穷人买不起，富人看不上。

如果你真的觉得远郊别墅好，我建议你可以先去租一个月，住进去感受感受，再考虑要不要买。

2022年春节马上来临，我们也即将进入和疫情同在的第3年。

经过过去2年的变化、改革、动荡，我相信很多人不管对生活、工作、财富有了更深刻的认知，过去一年，我们听到了很多：

裁员、失业、降薪、断供、下跌的一系列消息。

这恰恰在警醒我们：

时代在变化更迭，我们拥有的房产更得优化更新。

去年，对学区房精准打击，各大核心城市学区房价格大跌，老破小危机重重。 去年，七普数据出来，人口数据引发巨大讨论，人口生育危机迫在眉睫，一批城市注定走向收缩。 去年，楼市调控后，城市间涨跌分化加剧，海南海花岛39栋违规建筑被拆，一些城市和产品已经走向淘汰边缘。

调控在变，趋势在变，我们买房思路就更得更新。

生活垃圾得扔对地方，房产“垃圾”更得早点抛掉。

否则，就只能在大环境中，留在手里腐败。

谨记，谨记。

春节期间，我们会正常更文，也会持续发布更多的数据分析、城市调研，以及警示更多买房路上要避开的坑，记得要持续关注我们的账号——

以上为正文，来自雪莉

今天文章概括性很强，或许很多人无法得知为什么以上的房产就是“垃圾”，就不能买？包括很多人的问题都非常具体，我这种情况到底能不能买公寓？该不该返乡置业？我建议你可以扫码和我们详细聊一聊。长按识别扫描下面二维码，李老师及其研究团队成员为你一对一解答！

城市分析：

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