北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一、

Q:

我2010年时候在丰台买了一个次新，一直没卖（2015年打算卖掉换西城学区房，当时我老公不赞同买学区房老破小觉得没用哈哈）。后来我2018年初还是坚持买了甘家口附近西城的房子，一居室，二套啃老买的。这学期读一年级我们刚搬来住，因为有老人加上还有二宝住不下，又在小区里面租了一个。

但最近我一直考虑卖了丰台的在附近再买一个两居或者小三居。毕竟过几年老二也要上小学了，还是要在这边住十来年，不想一直租房子。但我老公又不是很支持，我家每次都是我折腾，他都不帮忙研究，还拖后腿，也是心累的很！他的观点主要是这样：

1、老破小都时间长，过十年上完学想搬去远大新，怕是不好卖。

2、现在新出生人口逐年下降，学区房可能顶点马上要到了，以后需求骤减，买了老破小可能还不如现在丰台那个2006年的次新保值。

3、我们那个房子在西南三环离丽泽不是特别远，而且很快要通16号线，他觉得未来有升值空间，现在好像也没有到达2017年时候高点。

我的观点就是；感觉2022年可能还会涨价，尤其是现在全球货币放水，北上广肯定二环边上的地段不管怎么样都是比丰台的更保值升值。第二，房子自住属性最重要，现在丰台那个房子租出去搁着也是搁着，不如换到附近自己能住的宽敞一点，并且住自己家房子还是比租房体验好很多，既然能换得起，还是值得折腾一下。

补充一下，目前附近西城的老破小单价还是太高，准备看看马路西边的甘家口那一片或者建设部大院的，想买一个带电梯的高层。离孩子小学也比较近。

A：

1、老破小倒没什么不好卖的，价格合适就和普通房子一样。流动性弱一般指的都是限贷时期，这看银行的政策了，只要当时不过分限贷都正常出手。甭说东西海的学区房了，朝石丰60多年房龄的有的是，只要没硬伤，照样出手。

2、学区房溢价部分确实不太好说。平均溢价率30%，但这是在需求旺盛这些年所抬起来的。如果高峰期之后需求持续下降，那很有可能受到影响。我估计是在10%左右，不超过15%。毕竟这是东西海，教育资源不是其他行政区能比的，不可能降到周边没溢价的程度。

但甭管怎么说，商品价格是供需关系决定的。在需求减少，供应量不变甚至增加的情况下，想保持住和不受学区供需影响板块同样的保值性，不太容易，至少肯定不会超过。

4、西南三环，2006年的，万年花城还是三环新城啊？有没有丽泽和地铁都无所谓，本身地块也挺好，肯定不落后，大概率还是略超大盘。

5、我说不好今年房价涨不涨，但只要银行不过分限贷，下跌是基本不可能，这么多超发的货币，总得有一部分流入楼市吧。学区房一直到2024年都算高峰期，在此期间估计不会降，过了之后就说不好了。2023年对应的京籍人口17万，2026年之后就10万了。看到时候的情况吧。

6、换成学区自住房，从心理上肯定比租的房强。这就算笔经济账吧，看是否划算，觉得值就换。在不考虑房价涨跌的情况下，只谈租售比和置换成本。

万年花城的租售比是700，北京平均值，学区房基本都是1000。那就是说，如果是700万预算换房，相当于在丰台享受的是700万的居住体验，换到西城就还剩500万左右了，那200万是学区溢价，用不上。

如果是租房，丰台700万的月租金在1万左右，能在西城租到价值1000万的房子，得到700万的居住体验。这就看自己觉得值不值了，住自己房子和租房的心理感受可以自己估个价，看是否划算。

另外是置换成本，一般5%，那就是30多万左右。大约相当于3年多的租金，主要都是契税和中介费。这也是看觉得值不值了，常规建议是尽量一步到位，减少置换次数，要不然换一次就相当于少个卫生间，两次就等于厨房换没了。

7、具体的房源我没建议，西城的性质都差不多，凭个人喜好选择就行。

仅供参考。

二、

Q:

倾其所有够个西城边边角角的学区上车，但是有上学离家远的问题。就留丰台上学，买丰台一小五小学区房，对口中学还可以，这应该是卖了房山房子可以换个五六十平小两居，但是都是老破小房子，均价七八万，怕过几年没了学区房加持跌价。

就近买个万年花城小两居，户型好，房龄较新，对口北京小学万年花城分校，到时没有对口好初中。孩子25年上小学，不知是现在买了合适，还是过几年看看情况，怕政策会变，又怕房价会涨。

A：

1、如果是平级置换那就甭着急，2025年才上学呢，基本过了高峰期了，看当时情况再定吧。

2、学区的选择只能家长决定，我不好建议。西城和丰台的教育资源差异较大，万年花城更是不算学区房，这没有标准方案。

常规建议是，如果父母的期望值很高，清北985的级别，孩子的天资也很好，那就去西城。顶尖儿的资源多，牛娃也多，实现的概率更高。

如果期望值不是很高，孩子的天资不错，能在中上等，那在北大地或许更稳妥。一小五小放到海淀也是好学校，对口二中挺强，进入十二中的概率也大。

如果孩子的天资中等或以下，那最好去西城，普高的概率大。丰台的话也就前30%还保险，之后的不太好说。

3、学区房现在就是这种情况，谁也说不好高峰期后会什么走势，家长们都是无奈的赌一把。看自己的判断吧，我也不好说什么。

仅供参考。

三、

Q:

我们自有朝阳房子，石佛营片区，那里没有好小学.现在考虑孩子23年上小学，有点纠结的是：是否要换到海淀区，海淀区的学位是不是特别紧张。

我们能否现在买房后，明年就可以上？如果不行的话，能否给建议在哪里买房相对的教育资源好点？我们预算是500-600，当然看情况可以再去贷款，在海淀是否能买到学区房？

A：

1、是否要换到海淀区，这我不好建议，只能家长自己定。2023年，甭说海淀的学位了，全北京甚至全中国的学位都紧张，这对应的是2016-2017年的孩子，那是2015年全面放开二胎之后的最高峰期。海淀是否特别紧张不知道，但肯定不会宽松。

相对好那就买东西城呗，海淀本来就是资源丘陵地带，又面临这么多孩子的竞争，压力够大的。相对来说东西城应该好的多，至少是比较均衡，省的揪心了。

2、5/600万，当然能买到学区房了，只是上地万柳中关村和世纪城不好买到，其他的都能买到占坑儿房。

3、这我不好建议什么，感觉你们好像还没认真考虑过孩子教育的事儿似的，挺随意。我不卖房，也犯不上不贩卖焦虑，还是咨询一下搞教育的吧。这东一句西一句的也没什么意思，哪儿都不挨哪儿，都耽误时间。

仅供参考吧。

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