城镇化与城市化，一字之差，含义完全不同。

前海通首席姜超发过一篇报告，现在城镇化率已经突破60%，离70%的顶部不远了，似乎已经接近欧美发达国家水平。

早在2017年，我国城镇化率就接近60%，8.1亿人口常住在城镇。

但是，常住在县级以上城市建成区的人口，只有4.9亿。

其余3.2亿人，位于乡镇或者是城市的非建成区，并没有真正享受到城市的生活。

按照4.9亿城市建成区的常住人口推算，目前我国的城市化率仅为35.3%。

这两年，大家都在说城镇化率已经见顶，人均居住面积达到40平米以后，房地产就没需求了，城市扩张速度也会慢下来。

表面上，逻辑没啥毛病。

但正如姜超所说，大部分人表面上在城市，完成了“城镇化”地理上的迁徙，却没有形成“城市化”身份的转变。

比如，住在老旧家属院里，多年前的老公房，外立面斑驳，没有物业，水电暖气老化，上下楼连个电梯也没有，说起来住在市中心，居住体验还不如郊区。

比如，每个城市都盘踞了大量的城中村，脏乱差的环境，三教九流的租户，与摩天大楼形成鲜明对比，违规加盖，拆也拆不动，顽强的钉子户阻碍城市发展。

要让农民真正转变成市民，要让那些身处非建成区、城乡结合部、城中村、老旧家属院的居民，也能享受到真正的城市生活，2022年，就是最好的契机。

原因就四个字：城市更新。

早在去年8月份，住建部就发了一个“在实施城市更新行动中防止大拆大建”的征求意见稿，不大规模、强制性搬迁居民，不大规模新增建设规模，不突破老城区原有密度强度。

2022年，就是城市更新的启航之年。

最近，《法制日报》发了个报道，在城市更新中，老旧小区改造和房屋拆迁是绕不开的问题，它们不仅关系到民众的切身利益，也往往是块难啃的骨头。

老旧小区加装电梯，因一两户不同意，就难以进行下去；

旧房拆除改造，权利人拒绝配合，成为“钉子户”的情况也并不鲜见。

有了城市更新，将会加速城市化的进程。

举个例子，加装电梯的方式很灵活，代建租赁、居民自筹自建以及产权单位或集体组织出资都可以。

如果多数居民同意，只有个别底层住户反对，还可以取消“一票否决”，目前上海、青岛多个城市已经专门出台办法，只要四分之三以上的业主同意就行，少数服从多数。

在北京，去年全年老楼加装电梯新开工499部、完工418部，超额完成了年初确定的“开工400部、完工200部”的目标，2022年将再完成老楼加装电梯200部以上。

在上海，仅半年时间，既有多层住宅加装电梯，全市2653个门洞通过居民意见征询，完工424台，正在施工747台。

在广东，2021年广东全年开工改造超过1500个老旧小区，惠及约31万户居民，其中2021年全省既有住宅加装电梯超4000台，其中广州既有住宅加装电梯2637台。

在杭州，全市既有住宅加装电梯已完工665处。历年累计完工2479处，位居全省第一、全国前列。

这几个城市，只是全国旧改大潮的缩影，未来老旧家属院普及电梯的进程，会大大加快。

还有钉子户，也有办法了。

《深圳经济特区城市更新条例》创设了“个别征收+行政诉讼”机制。

即旧住宅区已签订搬迁补偿协议的专有部分面积，和物业权利人人数占比均不低于95%，区政府可以对未签约部分房屋实施征收。被征收人不服的，可以申请行政复议或者提起行政诉讼。

广州也有专门的规定：在城市更新过程中，对拒不签字的钉子户，村集体可收回宅基地使用权。

在拆迁过程中，只要村集体中签订了拆迁补偿协议的人数达到95%，村集体便可向法庭提起诉讼，维护村集体利益。

看来，95%这个数字，是钉子户不能触碰的“底线”，只要绝大部分村民都同意，就可以强制征收，收回宅基地的使用权。

要知道，城中村的村民用作住宅保障的用地，是宅基地，与农村的宅基地没有任何区别，需要当地收储，整成熟地，才能招拍挂，开发商再盖房子。

宅基地的所有权，属于集体所有，并无偿提供给村民使用。

再重复一遍，钉子户的宅基地是“使用权”，而非独占的“产权”，村集体当然可以收回。

因此，不管是老房子加装电梯，还是对钉子户的处理，都可以遵循“少数服从多数”的原则。

原因只有一个：让我们的城市，变成真正的城市。