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前段时间，米老板的一个好友想在北京买一套改善房。他的老破小两居已经卖掉，想换个110平以上的三居或四居，手里有现金1000万，二套就打算全款了。

老板再三叮嘱我，要帮他好好选选。

其实，我内心是非常抵触这种购房群体的。如果这是普通的客户，我压根不会接。（但这个，实在让人无法拒绝，毕竟是老板硬塞给我的，此篇文章屏蔽老板）

1000万，看似很多了。但900-1000万这个资金段的改善，在北京是最尴尬的，原因只有六个字——高不成低不就。

看吧，他的需求是这样的：

“目前老破小2居已经卖掉，想要换个110平以上，3居或4居的大房子改善。”
“位置考虑北京正西，因为在北京西边生活习惯了，父母也住在西边，不想离得太远。”
“一定要有地铁，而且离医院近，周边配套完善，大环境好。”
“孩子今年1岁，为了以后保值和作为孩子上学用，考虑中上学区。但是房子的品质仍然作为首选，房龄新，物业要好。”

这位朋友的需求，其实也是绝大部分改善者的想法：

品质好的大房子，地段好配套完善，临地铁还要有学区。既要这又要那。

理想很丰满的，现实呢，市场上走一走就知道了，这类房子根本找不到。

先来算一笔账：

1000万总预算，若改善面积在110-120平米，那么每平米单价要在8.3万-9万之间，而且要品质好，房龄新，临地铁，离医院近。

北京正西边，这样的房子并不好找。不是价格超了就是房子品质不达标，要么地段配套不好。勉强有个两者兼具的吧，学区又贼烂。

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既然这位朋友明确要求房子要邻地铁，那我们先来看看地铁盘。

首先排除西城，因为西城大多数都是老破小，要想买三居次新，总价必须1500万以上。

海淀，可选空间也十分有限，也就6号线沿线的田村有几个2004-2008年的房源，比如“丹青府”、兰德华庭、绿谷雅居、熙湖、碧森里，美丽星苑等等，但田村那个地方吧，靠近石景山，城市界面很一般。

丹青府，户型不错但体量小，
兰德华庭，车位不足，
绿谷雅居品质很一般

相比而言，“熙湖小区”整体环境和品质还行，但户型大，三居总价基本都在1200万以上。而且房源少，可选空间小。

五棵松有个楼盘叫“今日家园”，周边商业、医院、生活配套都很成熟。最重要的是学区还行，但这个楼盘，环境一般，户型一般，20多年的房龄了，品质也不太行。

海淀找不到，接下来只能看丰台和石景山。

丰台，其实也就丽泽附近能看看，其他地方没啥意思。但为了能找到房，对老板有交代，我还是决定扩大范围。

即便是丽泽，1000万三居，可选范围也不大，总体来看只有“金泰城丽湾”、“顺驰蓝调”、“丽泽雅园”勉强符合，但基本都超点预算。

丽泽周边，估计是选不出来了。

再往外走，青塔板块的“万科紫苑”、中粮假日风景品质还不错。但是，周边环境和配套不行。至于学区，就别想了。

丰台不行，就看石景山。

石景山其实是有一些品质不错的小区的，比如古城的“中海金石公馆”、金玺公馆，可惜这俩小区房源不多，在售的不是底层就是顶层。

其次就是“雍景四季”、远洋山水、远洋沁山水，但这地段，人家看不上，说是八宝山风水不好。

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最后的结果就是：我几乎跑遍了西三环、四环、五环，却找不到一套完全符合需求的房子。

是他的资金太少，还是要求太高？

其实，1000万并不少，对于中国大多数人来说，这已经是天文数字了。

可是，放到北京这个城市，它也并不算多，只能说是中等。

至于这位朋友的要求呢，也不能说有什么大问题，毕竟改善嘛，都想住得宽敞一点，舒服一点，配套齐全一点，品质好一点，然后最好还能兼顾一下学区。

这是95%以上的改善群体的初步设想。

但问题是：北京，只有东西海这三个区能称得上学区房，而在这三个区，一般人根本不配谈品质，那是只有富豪才能考虑的东西。

南五环外、东五环外，倒是有不少品质不错的楼盘，可奈何配套不好，学区更不好。

既要学区，又要品质，又要配套，这对于95%的人来说，就是不可能三角。

所以，你怎么可能能买到房呢？

大多数改善最后的选择，其实要么降低标准，把核心需求放在首位；要么就是追加预算。

既要又要，钱包也得给力才行。