需要多少收入才能在德国拥有一个家？

多年来，德国房价一直在上涨，现在连贷款利息也开始上涨。在德国拥有一个家越来越难了，但并非完全无法实现，只要你有足够的收入。那么，

到底需要多少收入才能在德国拥有一个家？

在德国城市生活很昂贵。据当前德国房地产图集，在汉堡、法兰克福、斯图加特或慕尼黑等主要城市，现有公寓的均价已经超过每平方米5000欧元。慕尼黑更是以 7825 欧元位居榜首，而这只是市场平均水平，单个公寓的报价可能远远高于这个平均水平。

一条经验法则规定，购房者每月用于还房贷的钱不能超过每月净收入的40% 。而事实上，在过去德国城市房地产热潮开始之前，有专家称30%为上限，这样其他生活开支、意外开支和度假旅行仍有足够的金融余地。

根据联邦统计局的数据，德国一名全职员工在 2020 年每月的平均总收入为 3975 欧元。假设一个有两个孩子的家庭有1.5 倍的平均工资，还领取儿童福利（每人每月 219 欧元），那么扣除税和社保后的每月净收入约为4600欧元。这个平均收入已经被高收入者拉高了，一般中位收入更能体现普通收入水平，那么中位收入通常比平均收入还要低20% 左右。

然而，就算基于4600 欧元的平均净收入，按照40%的比例算，每还贷额是1840 欧元，如果一家人想在总共35年内偿还一笔利率为1.5% 的贷款，他们最多可以借到601000 欧元左右。如果这个购房家庭还有15万欧元的存款，他们可以用它来支付额外的购房成本(假设 8% 用于房地产转让税、公证和土地登记)和至少14%的首付。那么这个平均收入家庭能负担得起的房产，最高成本为695000欧元。算上购房辅助购买成本，这个家庭将花费大约751000欧元来购置一个家。

但是即使这么高额的资金，根据Immobilienscout24的房价信息，仅够在慕尼黑购买89平方米、法兰克福126平方米、汉堡135平方米和斯图加特139平方米的现有公寓。

如果购买现有独户住宅，慕尼黑只能买77平方米，这根本不够一所房子的面积。在斯图加特，勉强可以买到107平方米的住宅，或许一套排屋够了。在法兰克福和汉堡，如果幸运的话，可能能买到一套独栋。

当然，这个计算仍然隐藏了许多可能的问题。如银行不会根据房价来放贷，而15万 欧元的首付可能不足或导致高利息。贷款利率不可能在整个 35 年贷款期内保持在 1.5% 。当然，净收入也可能随着时间的推移而增加，这将使偿还贷款变得更加容易。

另外，计算中没有考虑中介费。房地产转让税假设了一个统一的税率，而事实上各州收的转让税是不同的：在这方面，慕尼黑是得分项：与整个巴伐利亚一样，这里只需缴纳 3.5% 的房地产转让税。

但是，这种模拟计算可以表明，德国普通收入人群购买房地产还是非常困难的。越是接近人们负担能力的上限，房价的进一步上涨就越变得困难。最近某些地方已经接近了。举个例子：虽然去年德国50个最大城市的房价平均上涨了 14%，但在特别昂贵的慕尼黑，仅上涨了5%。

是否买得起取决于购买力

当然，是否买得起房主要取决于房价和当地居民的收入。慕尼黑、法兰克福和斯图加特居民在当地购房的难度实际和柏林居民一样大：虽然柏林房产比前三个城市的房价要便宜得多，但当地居民的购买力也较低。而相比之下，汉堡和科隆居民的情况看起来要好一些。在杜塞尔多夫，居民购房能力至少被归类为“中等”。而汉诺威和布伦瑞克等小城市，居民负担房产的能力就要高多了。

即使在同一个城市，负担能力也可能有很大差异。为了进行比较，研究人员 根据邮政编码分析各地居民的购买力数据，这表明，几乎在每个城市，仍有个别地区的平均收入居民可以轻松购房：大多数是郊区，例如汉堡的Sasel、Volksdorf或 Bergedorf，柏林的Spandau，以及杜塞尔多夫的Wittlaer和Angermund区。在慕尼黑购房则比较困难，但在Altstadt/Lehel、Ludwigs-和Isarvorstadt以及Schwanthalerhöhe这几个区购房的话，负担相对会小一点。而在法兰克福，Schwanheim/Niederrad 的居民还能负担得起，在斯图加特则只有Stuttgart-Süd这个区了。