2022金牛区上车机会，国宾独一档，重点关注三大板块|大丰|新都区|金牛区|锦江区|青羊区

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今年，成都购房指南团队已陆续推出2022年高新区、天府新区、锦江区、青羊区、武侯区5个区域深度购房指南。如今，我们将继续为大家推出金牛区2022年上车攻略。

统计数据显示，2021年金牛区共拍卖成交涉宅用地16宗，成交面积约806.64亩。

其中，龙湖于2021年1月拿下的茶店子板块约11.88亩纯住宅用地，已呈现为龙湖学樘府，目前已售罄。

综上，除了3宗要求现房销售的地块和已售罄的龙湖学樘府，以及已取过一次证的城投置地万科国宾蜀园和德信德商天骄之宸，剩余10宗地块均有可能会在2022年入市销售。而这些项目有9个项目都位于国宾板块。

同时，由于幸福桥TOD的建设，北部新城也成为了今年金牛区置业的一个热门。

需要注意的是，在政府的规划中，北部新城范围极大，南至三环路，北至六环路，西至人民北路北延线以西规划主干道，东至成达铁路。可以说是一半是金牛区，另一半则是新都区，就楼市板块的划分来说，主要分为了天回板块、凤凰山板块和新都区大丰板块。

▲北部新城大致范围

就金牛区来说，国宾板块、天回板块、凤凰山板块将是今年的主要楼市板块，那么购房者又应该如何选择呢？

国宾板块，城西改善置换的不二之选

国宾板块位于高新西区和茶店子板块之间，因板块内有曾接待过各国元首的金牛宾馆而得名。板块主要以迎宾大道金牛宾馆为核心，西起金周路，东至西三环，南侧为羊西线，北接金牛大道-红光大道。

▲国宾板块划分

之前国宾板块一直被人戏称是为城乡结合部，虽然文化底蕴深厚，但是依旧逃不开老城区城市面貌老旧，区域配套滞后的问题。

而从现在实际来看，随着天府艺术公园的开放，目前整个国宾板块，包括泛国宾板块和茶店子板块这一带，从城市面貌到配套都有了新的提升。

资料显示，整个天府艺术公园片区占地超过了6000亩，天府艺术公园占地3033亩，从体量上来看，占据了天府艺术公园片区的一半的面积，是整个片区的重中之重。

▲天府艺术公园

整个区域内包含有三坊、三湖、三地标。其中三坊为文博坊、文商坊、文创坊；三湖是迎桂湖、荷华湖、芳菲湖；三座地标建筑为天府美术馆、当代艺术馆-图书馆及川剧艺术馆。

此前，我们曾前往天府艺术公园参观，目前迎桂湖已经蓄水迎客，公园内的三大地标建筑已大致成型。

▲天府艺术公园

更令人振奋的是，整个天府艺术公园片区的规划，除了商业、文创类业态外，在西华大道西侧还规划了兴盛TOD综合体，以及小学2所、中学1所、幼儿园3所、社区服务中心2座，养老中心1座等，将按照产城湖一体化发展。

该板块的住宅供应，则主要集中于金牛大道-红光大道两侧，包括交投电建洺悦珑庭、电建地产洺悦玺、以及城投置地万科国宾蜀园。

这3个项目，基本都处于金牛区和郫都区、高新西交界的地方，严格来说都位于泛国宾板块，产品均以120-140㎡的首改产品为主。

其中，交投电建洺悦珑庭作为成都首个双限地项目，全部房源已取得预售，主力户型面积区间116-141平，清水均价12471-24606元/平米，目前处于尾盘顺销中。

▲交投电建洺悦珑庭效果图

而位于交投电建洺悦珑庭旁的电建地产洺悦玺，则还有238套房源待取证，主力户型128-154平米，上批次带装修参考均价27000-28000元/平米。

▲电建地产洺悦玺效果图

城投置地万科国宾蜀园剩余254套房源，主力户型为143㎡四室二厅二卫户型，以及少量298㎡底跃，上批次清水参考均价19393-29360元/平米。

▲电城投置地万科国宾蜀园效果图

这三个项目我们都写过相关的稿件，就价格来说，身为双限地项目的交投电建洺悦珑庭与城投置地万科国宾蜀园相对更加亲民，但不到300万的总价即可上车主城，更适合预算有限的城西地缘性客户。

不过，电建地产洺悦玺由于利润空间更大，且均为1T2，层高3.1米的板式洋房，加之是精装交付，在产品表现上会更好，建议改善型购房者关注。

此外，今年国宾板块预计还有9个涉宅地块等待亮相，购房者如果没看上以上3个项目，还可以再等等。

▲国宾板块涉宅用地

天回板块，主城刚需最后的倔强

天回板块位于东风渠以北，绕城高速以南，融都大道以西，北星大道以东，因板块范围主要和金牛区天回镇高度重合而得名。

这个板块虽然在行政规划上属于金牛区，但在成都楼市一直名声不显，更多的都是以“大天”、“大丰-天回”板块出现。

主要原因就是，这个板块不仅位于3环外侧，更是相较大丰板块距离市中心更远，再加之处于购房者避之不及的城北，很多时候都被购房者划为了“二圈层”。

不过，我们要说的是，虽然城北在整个成都主城是一个比较拖后腿的区域，但任何区域都有自己的适应人群。天回属于金牛区，是一圈层。

那么对于新都区的原住民，就是原本生活在新都主城区的、斑竹园一带的，这些区域想买进主城区的，天回板块就是合适的。

除此之外，就是预算不够，或者是在金沙、国宾以及茶花板块外溢出来的购房者。

事实上，2022年各区域购房攻略做到今天，我们能不难发现，诸如金沙、国宾这些传统的主城板块，新房的门槛动辄300万起，并不是谁都能买得起的。

因此，对于有主城情节或者原本就是住在城北的购房者，天回镇是十分合适的，也算是主城购房者最后的倔强。

那么天回板块有哪些新盘？

经过我们梳理，共有2个老盘和2个纯新盘可供选择。

我们先来看老盘：

幸福桥TOD幸福时光，项目已于2021年7月取证，推出了一期全部的378套清水2T2小高层房源，建面125-153㎡，销售单价15923-18923元/㎡，算下来仅220万出头即可上车主城，性价比还是很高的，目前项目顺销中，所有户型有售。

▲幸福桥TOD幸福时光效果图

拾峯璟花园，这个项目其实就是北星城的二期，去年因为推出了12套清水均价两千多元的房源，火了一把。目前项目还有4栋未售，标准层产品只有一个166平跃层，均为3房设计，带装修均价11800-12900元/㎡，总价200万上下。

▲ 拾峯璟花园效果图

新盘则有北京城建国誉府和招商未来公园。

北京城建国誉府位于天龙北三路与天高路交汇处，项目为纯住宅用地，形状比较方正，且足足有约101亩比较大，规划为一个容积率仅约1.78的纯小高层社区，主力户型建面105-125㎡，清水限价17000元/㎡，在清水房价基本相当的情况下，相较幸福桥TOD幸福时光，北京城建国誉府，定位更偏刚需，将能为地缘性购房者提供更多样的选择。

▲北京城建国誉府区位图

招商未来公园，则是一个总占地约287亩的TOD大盘，目前待售的一期规划有16-17F的高层以及6F的叠拼，建面143-185㎡，容积率1.8，预计将于今年3月正式开盘。

▲招商未来公园效果图

凤凰山板块，只有环境好

凤凰山板块位于北三环，凤凰立交以北，东风渠以南，紧邻大丰和天回板块。

在定位上，主要发展文化、体育产业。板块内有凤凰山公园、体育公园、音乐公园三大公园。凤凰山体育公园，是第31届世界大学生夏季运动会核心场馆，也是2023年第18届亚洲杯球赛成都赛区主场馆。

▲凤凰山体育公园

凤凰山公园这个板块其实是十分令人究竟的板块，他最大优势在于三大公园带来的无可比拟的生态优势，但是体量庞大的体育场馆和公园，也将城市界面割裂，使得城市配套极为缺乏。

比如商业，区域内更多都是红星美凯龙、量力钢材城等专业市场，大型商业综合体只有到大丰的锦宸天街才有，日常购物不算方便。同时，教育资源的缺乏也是制约板块发展的一大难题。

总的来说，凤凰山板块虽然有着傲人的自然资源，和各类会展、赛事活动，但是对于居民的日常生活以及板块的发展起不到任何帮助。

对于看重生态资源的改善客户而言，光金牛区就有配套更好，自然资源同样优越的国宾板块可以选择；对于预算有限的刚需客户而言，大丰、天回板块更完善的城市配套也要比自然资源的优先级更高。

▲凤凰山露天音乐公园