专题丨2022亿翰人春节返乡见闻系列【华南区域】|佛山|南宁|广州|惠州|梅州|湛江

※全文约12000字，阅读全文大约需要31分钟

“回家”是春节的主旋律，无论走多远，归家才有家。离别的家乡又发生了哪些变化？春节返乡见闻系列，亿翰的小伙伴们来跟大家聊聊自己家乡的房地产市场。

“亿翰返乡计划”

>>>继续起航<<<

>>>文末还有投票<<<

2022春节返乡见闻【华南】

广东省佛山市

交通改善为“佛系”之城带来新变化

广东省惠州市惠阳区

惠州楼市的高速发展及背后的隐忧

广东省梅州市

疫情之下的梅州楼市

广东省湛江市

“返乡置业潮”下的湛江楼市

广东省中山市

返乡见闻

广西壮族自治区南宁市

市场骤变下地产开发端的取与舍

广西壮族自治区南宁市

天气寒楼市更寒，回暖待何时？

广西壮族自治区南宁市

南宁春节探温，冷冷冷

广西壮族自治区崇左市扶绥县

扶绥小城的变化

广东

佛山市

交通改善为“佛系”之城带来新变化

外人眼中的“佛系”佛山

佛山市地处珠三角腹地，东接广州、南邻中山，与广州共同构成“广佛都市圈”。佛山作为广府文化的发源地之一，其城市气质与内敛低调的广州类似，骨子里总是透着一股“佛系”，就连其老一辈市民们的生活节奏也是温温吞吞的。近年来，在广佛同城化合作及两城间的交通等规划不断落地推进，其城市知名度才有了提高。

作为土生土长的佛山人，笔者在成长中的闲谈难免会谈及各自的家乡，每每与身边的外地朋友说起家乡佛山，他们对佛山的第一印象总离不开“叶问故里、黄飞鸿功夫、佛山无影脚”一类的电影中刻板的元素联想，但若是你再进一步询问他们关于佛山这座城市的印象，则大概率会得到“广佛同城”、“陶瓷之都”、“与东莞齐名”一类较为含糊的的答案。由此可见，佛山这座城市所向世人展示的城市特征并不是那么明确且能够清晰定义的。作为从小生长在此的佛山人，笔者想这或许是这座成城市低调的气质以及佛山市五个区曾经的相对独立的发展历史导致的。

松散的五区“联邦”及分化的房价

整体而言，佛山市内部是“撕裂”的，受曾经行政区划的历史变迁以及地理位置上承接广州产业转移影响，其城市内部的经济发展及人口分布并不平衡，其市辖的五个区由于部分传统产业的同质化竞争阻碍了佛山全市整体的经济发展，导致佛山全市总是给人一种的松散“联邦”的感觉。近年来，在“广佛同城”发展规划的利好下，五区间各自探索不同的发展方向，同时其五个区的经济发展趋势的分化则愈发严重，相比于佛山市内的南海、顺德、禅城产业发展较快、经济基础扎实的三区而言，三水、高明这两个经济相对落后的区则显得较为边缘化。

回顾佛山的地产发展也是如此，在“买房尽量往中心区域优质房产靠拢”购房逻辑下，“禅南顺”三个中心城区的因价格抗跌性更强、距离省会广州的距离更近，而更受开发商和外来购房者的青睐。具体到各镇而言，佛山限购区的镇街往往都是涨价的主力，房价垫底的镇街，跌幅也最大。从2021年来看，大沥、里水、陈村、石湾、北滘和大良等中心城区房价涨幅都在10%以上，而高明更合、高明明城、三水乐平、三水南山等偏僻远郊市场冷清，跌幅最大接近30%。过年回家时听到在高明区乡镇工作的一名亲戚说2021下半年高明区市面上甚至出现了3字头、4字头房源，但笔者认为这类房源即使成本价入手，也缺乏足够的人口来接盘，因此除了当地自住购房者基本无人问津。

佛山楼市发展回顾及现状

回顾佛山楼市发展，印象中最为深刻的是2010年和2015-2016年两个较为关键的节点。

2010年广佛地铁的首次开通，开始助推广佛间楼市逐步建立紧密联系。笔者家的房子恰巧坐落在途经禅城区的地铁沿线周边，那时街坊邻里都说“地铁一响，黄金万两”。广佛地铁的开通在让“广州上班，佛山生活”成为可能，大量广州购房需求外溢带动当时尚未进行限购的佛山房价快速攀升，经查证佛山市住建局官网的数据可知，2009年当时佛山房价仅5855元/平，但到了2010年均价就涨到了7448元/平，短短一年间涨幅高达27%，直至2011年3月18日佛山版“新国八条”细则落地广州人在佛山买房被一夜叫停，但佛山房价上涨的趋势并没有因此停止。

2014-2015年全国连续两年房地产投资增速显著放缓，房地产销售面积和销售额同比下滑，佛山也不例外。在大环境行情低迷的下，2015年5月1日佛山全市取消限购，刚需、投资等群体的购房热情再次被勾起，还记得那时身边很多亲戚朋友也是在这一时期购入了第二套新居。2015年火热的市场带动土地市场亦水涨船高，同年当代地产以11539元/㎡斩获金融高新区地块，佛山地价进入万元时代。2016年初宽松的货币政策，央行降准，买房即可入户佛山等一系列利好措施，从年初就给早前低迷的房地产市场带来了一片生机。2016年10月7日，佛山针对禅城全区、南海桂城街道、大沥镇、里水镇、顺德北滘、乐从、陈村、大良，这8个热门临广区域开始执行的新建商品房差别化限购和限贷政策。在笔者的记忆里从那时起“房价”就成了逢年过节亲戚口中闲谈绕不开的话题。

2016年后，伴随着城市间综合竞争力分化现象加剧，人才流动的分化趋势日趋明显，跨城置业也呈现出新的特点，佛山在广州的影响下，与深圳周边的东莞、惠州及等城一道成为了典型的“迁徙”型城市，开通其相对广州更低的房价成为了更多“广佛候鸟”人群的置业首选。2021年全国楼市跌宕起伏，在行业引发连锁反应中，佛山这个“佛系的城市在巨浪中也难逃时代裹挟前进的命运时代，从上半年的小阳春，到下半年广州客回流、整体新房成交量缩价升持续，板块分化加剧。

2010-2021十余年间，随着地铁及各类城际交通规划的逐步落实，笔者见证了家旁周围破败的低矮工厂仓库变成了崭新的高层住宅，地铁周边的房价也从6-7千元/平、50万可买到小三房，涨到了如今的2.5万元/平的水平。

今年过年笔者惊喜地发现，佛山地铁2号线已经开通了，“禅南顺”三区间的交通通达度也在一定程度上有了提高，曾经出行需要多次辗转于各类公交、城际客运站的路程，现在2号线也能一站式到达了，真期待交通的便捷能给家乡带来更好的变化！

惠州市惠阳区

惠州楼市的高速发展及背后的隐忧

2022年再次被疫情耽误了返乡计划，但是2021年中秋回家的所见所闻历“久”弥新。

我的家乡在惠州市惠阳区，我们家也是90年代打工潮下迁移过去的。与内陆城市相比，惠州这个城市第二产业占比较高，提供了较多的工作机会，也留下了很多人。根据惠州市统计局数据，2006-2020年常住人口持续增长，且2020年增速高达14.2%，惠阳区2020年增速更是达到了27.7%。

印象中，惠州一直在高速发展，且2013年以后有明显加速。2013年12月28日厦深铁路全线通车运营，其中惠州南是厦深铁路上距离深圳最近的一站，坐动车从深圳北到惠州南仅需30分钟左右，票价也仅20元。铁路通车拉进了惠州和深圳的距离，也带动了惠州楼市的发展，甚至使越来越多的购房需求开始从深圳外溢至惠州。

从统计局的数据来看，2013年惠州住宅投资额为469.8亿元，比2012年增加了103.8亿元。商品房销售金额由2012年的478.4亿元，增加至2013年的613.9亿元。在2015年以后，惠州楼市成交更是持续上行，2016年住宅销售金额突破1000亿元，2020年销售金额突破2000亿元。

从我家周边的情况来看，在2013年以前，我家附近的住房多是自建房，商品房很少。但是这几年附近的商品房越来越多，甚至有很多的外来房企进入，比如2021年金辉在我们家附近就有楼盘开盘。其中就有可能是外溢需求增加，因此供应与成交也在持续增长。

我认为，从深圳外溢到惠州惠阳区的需求也分为两种。一是刚性需求。比如，有朋友在深圳工作，但是深圳房价太高，惠州房价低，所以他们2016年左右就在惠州买了一套140平的房子，房子交付后，父母与小孩都安置在了惠州。二是投资型需求。据了解，在2020和2021年上半年市场较热的时候，也有很多外地客（深圳为主）去惠州买房。爽快的买家会仅听朋友介绍，觉得不错也同时下单一套。

外地客之所以能外溢到惠州市惠阳区，不仅因为惠阳区离深圳近，还因为惠阳区此前不限购。即使在2021年惠州调控加码后，外地人仍然能在惠阳区购买一套商品住房。

高速发展以后，也让人担心惠州楼市的商品房存量问题。2021年从深圳回惠州的动车上，我也明显感觉到铁路两侧有很多的楼盘。但是仔细看，其实很多房子都是建成了但是还没人入住。当然，一个可能是这些楼盘是近两年建的，还没有交付；另外一个可能就是这些楼盘建成交付了，但是没人住。从前文的统计数据也可以看到2015-2020年惠州楼市成交量急剧上升，因此，可能面临着商品房存量较大的问题。商品房的使用周期较长，如果某个城市商品房成交大幅增长，很可能意味着城市商品房存量饱和。对于开发商而言，投资去化难度可能加大，对于投机客而言，手上的房子可能有价无市。

梅州市

疫情之下的梅州楼市

基本情况

梅州，位于广东省东北部，地处闽粤赣三省交界，下辖两区五县，代管一市，为国家生态文明先行示范区、红色革命老区及汕潮揭都市圈城市之一。

梅州市城市风貌

逢山必有客，无客不住山，讲的便是中原南下，依山而居的梅州土著--客家人。客家人重教育、好宾客、讲风水，多聚族而居，客家属性表现在房屋建筑上，古为客家围龙屋，今为大户型小区建筑。

客家围龙屋

地处五岭山脉以南，群山围绕的地貌、交通基础设施较为落后及远离珠三角核心城市等因素限制了梅州的经济发展，作为人口流失大市，梅州房地产市场为传统的内生型市场，购房客群以本地自住客为主，其次为外来返乡置业客，主要购房逻辑为乡镇-县城-市区等市内流动导向。

梅州市地势

2021年房地产市场回顾

土地市场：土地供应减少，开发商信心不足，拿地趋于谨慎

从供给端看，梅州市土地供应减少，2021年共供应169宗地块，同比下降5.4%，供应土地以工业用地为主，宅地仅占比30%。

从需求端看，土地流拍率上升，多数土地底价成交，交易热度下降，2021年梅州市共成交134宗地块，成交面积为333万平米，同比下降18.8%。

商品住宅市场：后疫情时代，市场行情向下，量价齐跌

受疫情及房地产宏观调控收紧影响，梅州市2021年商品住宅销售面积为355万平米，同比下降11%，销售均价为5942元/平米，同比2020年6197元/平米，下跌4.1%。

2022年春节房地产观察

梅州市逢年过节素有回老家团聚的习惯（从其他各市回村镇/从梅州市城区回村镇），加之2022年春节期间市内出现新冠阳性案例，政府加强了疫情管控，梅州市市区相比前几年较冷清，各街道人流量少，房地产商线上线下营销活动亦不多，但仍有部分过年返乡客或本地客趁市场价格下行期购置房屋，截止2022年2月8日，梅州市2月份共成交有502套商品住宅。

从整体上看，由于梅州房地产市场受疫情及政策调控影响较大，购房者信心相对不足，2022年梅州市房地产市场预计仍将处于低迷状态。

湛江市

“返乡置业潮”下的湛江楼市

春节刚过，在与亲朋好友聚会之际，总免不了会聊到人生大事，其中买房置业便是避不开的话题。在湛江本地工作生活的亲戚，聊到买房子，总是感叹一句，“之前高铁一开通，房价就涨了不少，但是终归是要住的，在县城也不好买地自己盖房，那自然是要买房了，房价再涨也得买”，刚需买房无可厚非。但在与同学交流中发现返乡置业的也不在少数，但他们大多是在广州、深圳等地工作，买了房子也只能在过年时住上两三天，“大城市租房回老家买房”成了常态。

2022年返乡置业意愿统计中显示，41.2%的人计划回家乡（包括家乡省会、非省会城市）买房，对比上次统计的37.85%，今年回乡买房欲望有明显提升。

而随着高铁开通、城市定位提升，湛江在三线返乡置业热度城市中排名有明显提升，更是占据广州返乡置业榜首位，紧随其后的是佛山、汕头、茂名。而从土地市场、住房市场等来看，虽受全国市场基调影响，湛江市场亦出现局部下滑趋势，但整体保持平稳。

宏观规划：加快建设省域副中心城市

2018年，广东省两会确定湛江为省域副中心城市；2021年，广东省委、省政府正式发布《关于支持湛江加快建设省域副中心城市打造现代化沿海经济带重要发展极的意见》，并通过省长定点联系、推动湛江与广州深度协作等一系列措施为湛江赋能。此次规划之高、力度之大、措施之实，前所未有，将对湛江发展具有重大而深远的意义。

土地市场：土地出让金维稳，但溢价率走低

今年湛江公开出让土地金额达79.8亿元，今年政府大力供地，共成交46宗地块，虽然对比2020年增加了18宗，但由于市场降温，房企理性拿地，成交金额方面维稳，溢价率持续走低。

住宅市场：商品住宅供需回落，但价格维稳

2021年，湛江商品住宅供需对比去年有所下降，其中供应658万平，同比持平；成交527万平，同比下降12.5%。由于下半年金融和信贷调控政策的持续显效，房企爆雷，客户观望情绪加重，市场陷入低迷，住宅市场持续出现供过于求，整体成交较差。

湛江房价经历了16、17两年的快速上涨后趋于稳定，今年湛江住宅成交均价10087元/㎡，在市场下行背景下，仍能维持平稳发展。

从近两年区域成交量来看，区域成交出现分化，2021年6个区域成交量萎缩，但3个区域成交上涨。

从以上可见，在市场下行大环境下，湛江楼市仍能维持较为平稳的发展态势，市场韧性彰显。同时随着政府支持湛江加快建设省域副中心城市、建设全国性综合交通枢纽、打造湛茂都市圈等一系列规划利好兑现，湛江未来的发展得到有力支撑；以及一二线城市楼市政策持续从严不放松等影响下，或将有部分投资者外溢到湛江等三四线城市，预计湛江2022年需求复苏趋稳，区域分化明显。如此长远来看，择湛江返乡置业，或不失为一个不错的选择。

中山市

返乡见闻

从我17年考入广东一所大学的研究生开始，中山就成为了我的第二个故乡，同时作为粤港澳大湾区的枢纽城市，它具有多个侧面和不同角度的城市吸引力，在过去几年的时间里，我见证了这座城市的点点变化，它带有激情澎湃的红，丰收喜悦的黄，以及满载梦想的蓝，那么下面就由我带领大家去深入了解一下这座城市的独特魅力。

中山城市面貌

交通篇：条条大路通我家

2021年，中山迎来广中江高速和南沙港铁路两大重点交通项目通车，此外，2021年深中通道桥、岛、隧工程也纷纷迎来阶段性进展，目前进展最快的属中山西环高速，预计2022年可建成通车。

另外古镇快线、南朗快线有望在今年春节前实现主线通车；105国道南段改造工程的10座跨线桥也已通车，主线预计今年6月可通车。

2年打通38条“瓶颈路”，惠及多个住宅小区。这38条“瓶颈路”分别位于石歧、东区、西区、坦洲、小榄等14个街镇，这些“瓶颈路”的畅通，为周边小区居民的出行提供了便利。

此外这座正在崛起的城市还计划在2022年完成的基础设施工程包括：珠海市香海大桥工程、中山西环高速公路、国道G105线中山沙朗至古鹤段改建工程等等。

人口篇：车如流水马如龙

根据《广东省第七次全国人口普查公报》发布，广东全省及21个城市主要人口状况揭开谜底，中山市2020年人口数441.8万人，在全省排名11位。10年间人口增长数为129.72万人。十年增长率达41.56%，排名全省第4，仅次于深圳、珠海、广州。

从常住人口年龄及性别构成上看，中山是广东省“最青春”的城市之一，60岁及以上人口占比仅为8.87%，比全省平均低3.48个百分点，比全国平均低9.83个百分点。同时，中山15-59岁人口占比为75.44%，在全省排名第3。

在人口受教育程度上，中山也跻身全省前列。10年间，中山每10万人口拥有的大学程度人口增加了5581人，从7775人上升到了13356人，排名全省第5。

经济篇：大鹏一日同风起

2021年面对复杂严峻的国际环境和国内疫情散发等多重考验，中山坚持稳中求进工作总基调，为“十四五”的开局奠定了良好的基础。

根据广东省地区生产总值统一核算结果，2021年中山市地区生产总值为3566.17亿元，同比增长8.2%，两年平均增长4.8%。分产业看，其中第一产业增加值为90.81亿元，同比增长20.4%，两年平均增长18.9%；第二产业增加值1761.78亿元，同比增长11%，两年平均增长6.1%；第三产业增加值为1173.58亿元，同比增长5.0%，两年平均增长3.0%。

全年全市居民消费价格指数同比上涨1.1%。其中，12月份全市CPI同比上涨1.45，环比下降0.3%。

土地篇：横看成岭侧成峰

2021年中山土拍市场呈现出两种不同面貌。以7月为分水岭，7月前土拍市场火热，刷新中山土拍各项记录：龙光玖悦臺楼面价挤进前三；码头综合体、文旅生态项目地块总价分别占位第一、第三。

而7月后土拍市场转冷，大多以底价成交。

据统计，2021年中山全市成交商住地快10宗，金额193.42亿，共计占地面积161.36万㎡，同比宗数下降29%，面积上升13%，成交楼面价5359元/㎡，同比下降35%，主要因为多宗商务综合用地成交拉低价格。其中万科与深业共同竞得的码头综合体地块以总价约81.9亿元，夺得土拍总价榜第一。

从各镇区商住地块成交宗数上看，南朗镇成交3宗最多，小榄镇成交2宗紧随其后。其中东区、港口镇，古镇镇、民众镇和石岐区各成交1宗。

楼市篇：平平淡淡才是真

在过去的一年里，中山楼市迎来了各种变数，在市场最火热之际，犹如被泼下了一盆冷水，瞬间冷静不少。

2021年12月中山新房均价17775元/㎡，从1月到10月，房价整体波动不大，呈上升趋势，但10-11月期间房价有所下跌，随后到了12月再度回升。

二手方面，2021年12月中山二手成交均价为13748元/㎡，对比年初有所下降，但价差不大。

从历年中山住宅网签套数走势看，2017年由于限购政策发布，网签量断崖式下降，2021年中山全市住宅网签量约51667套，对比去年53864套略有下降，同比下降4%。

房企篇：逆风也要飞翔

尽管2021年下半年市场相对低迷，但总有几个盘，逆风而上，取得好成绩，比如马鞍岛楼市2021年就相当火热，不仅一连拍出三宗地块，刷新土拍总价榜，而且有多个项目入市开卖。

住宅成交套数TOP3中，就有2个来自马鞍岛，分别是恒大悦珑湾和保利天汇。而南区碧桂园凤凰城也在下半年不断推出优惠价，打折力度相当强大，也卖出了不错的成绩。

住宅成交面积前三甲依然是碧桂园凤凰城、保利天汇和恒大悦珑湾，只不过位置顺序倒转，碧桂园凤凰城占据榜一。

如果按照成交面积来算，2021年中山住宅网签TOP3的开发商为雅居乐、保利、敏捷。

总的来说，中山不仅带有不同的颜色，也有不一样的温度，小到儿女情长，大到家国情怀，是无数个你我共同注入的温暖人情，“中山温度”以交警的绿色通道，深中通道蛙人，外卖小哥等构建“温度”的不同切面。

2022的中山会更加美丽，深中通道全线通车指日可待，这里即将迎来又一个历史性的发展机遇，中山也正在铆足全力、做好准备开创高质量的新局面，再创发展新辉煌。

广西

南宁市

市场骤变下地产开发端的取与舍

南宁，是广西壮族自治区的省会城市，有着独特的称呼名曰首府。受到如北部湾开发、西部大开发、一带一路、东盟会展等多项政策规划的扶持及利好，在2016年后伴随着全国房地产行业的上行周期到来，南宁的楼市也如雨后春笋般崛起，城市建设速度达到了史无前例的速度，但伴随着2020年一场突如其来的疫情及国际环境的变化，国家多项政策的限制及调控，南宁的楼市逐渐降温直至冰点。

早年间，由于市场的上行，新开项目数量的增加，为了解决项目的建设效率、质量及异地执行等问题，地产行业对开发端人才的需求上升，大量招募拥有地产开发经验的地产开发端工作人员。在楼市骤变、市场缩表的情况下，在经历了2020年的复工、赶工交付后地产开发端的工作人员也开始陆陆续续的遭到了优化及裁员，曾经浩浩荡荡的工程部、造价部逐渐变得寂寥无人。过年期间随着工人们的返乡，南宁的项目工地本就冷清，加上项目部办公室中数顶早已积灰的白色安全帽更是添上了一层寂寥的气息。

时至今日，地产开发端所需要思考的问题早已与往日不同，从早年间的效率至上高周转开工到现在精细化的质量、成本、效率控制需要面临的最大问题便是取与舍，例如由同地域多盘大盘开发转为少盘小盘开发后铝模的应用取舍；不采用铝模后效率与质量的取舍；在不采取新施工工艺下成本控制的取舍。比起一味的追求效率，能够在质量、成本、效率这个三维模型中取得平衡在这个时代显得更为困难，加之目前在开发端能够应用的新工艺并不多，较为被大众熟知的铝模爬架工艺对项目的规模体量有一定需求，在这个市场缩表的时代呈现出一定程度上的不适应，而另一项专注于对工程全周期控制的软件建筑模型信息化技术简称BIM技术正在走上时代的舞台。据悉许多知名房企如中海、碧桂园等都在通过BIM这项技术来对项目进行更全面的管控，目前从事该项技术应用的企业大都迎来了房企订单数量的暴涨期。

可以预见的是，未来地产开发端将要面对的难题仍然不少，但整体基调仍然是保质提效，且伴随着各项技术及工艺的逐渐完善及更新，成本大概率会有所降低，或许届时沉寂在项目办公室积灰的白色安全帽将会再次焕然一新。

南宁市

天气寒楼市更寒，回暖待何时？

今年广西春节返乡防疫政策异常严格，被网友戏称“桂一刀”，成功“出圈”闻名全国。

受严格的地方防疫要求影响，很多在外地工作的南宁人未能顺利返乡过年，而这也对南宁今年的返乡置业季造成了一定的影响。加之春节期间南宁遇上极寒天气，气温骤降，阴雨绵绵，导致人们也不愿意出门了。我和家人大年初一出门时，明显可见南宁最火热的商场万象城的人流量也大幅减少。

春节期间，我在家附近的几个售楼部逛了一圈，虽然春节期间各大售楼部也推出了不少新春优惠活动，但是售楼部的访客量很少，置业顾问也失去了热情；与一线销售交流之后获知，春节期间成交较为惨淡，换句话说就是今年的南宁是没有“返乡置业潮”的。

但是话说回来，受整体大环境影响，南宁楼市从2021年下半年开始便一路下行，进入了深度调整期，总体呈现几大特征：

房企拿地热情下降，土地流拍频现
新开盘项目去化表现平平，项目盈利微薄
市场花式促销频出，房企以价换量抢占市场
片区分化严重，五象新区成交量领跑全市

提到五象新区，不得不说此次回去，可以看到五象新区发展已经初现雏形：玉洞大道双向十六车道，道路宽广；高楼耸立，多家总部企业入驻；多个大型商业中心如万象汇、宜家陆续开业，吸引了大量人气，夜晚的五象新区也能看到不少窗户亮起了灯火。

2020年南宁提出强首府战略，目标提出：至2035年，全面建成面向东盟开放合作的区域性国际大都市、“一带一路”有机衔接的重要门户枢纽城市、北部湾城市群与粤港澳大湾区融合发展的核心城市、具有浓郁壮乡特色和亚热带风情的生态宜居城市。2021年南宁全面落实强首府战略进一步强化实施。

强首府战略的实施里，最重要的一环就是要重点建设五象新区，南宁市十四五规划也提出：要以世界眼光、国际标准、高点定位加快五象新区规划建设。到2025年，新区发展空间规模拓展至120平方公里，核心区建成区面积达90平方公里。政府的利好规划，使得五象新区即使在楼市寒冷的当下，也能维持一定的热度。

但是近几年，五象新区被媒体过度吹捧，房企拿地积极，新盘如雨后春笋般涌出，需求均被提前释放，出现供给远远大于需求的情况。

五象新区面临的企业入驻不足，产业跟不上区域发展的现实状况，正是南宁发展中面临的主要问题。虽然作为广西的首府城市，南宁的发展主要还是依赖房地产，没有核心产业，产业作为短板一直制约着南宁的发展。

展望未来，南宁楼市的可持续发展离不开人口的持续流入，而想要吸纳更多的人才，则必须要强经济，强经济则必须要强产业，加大自主发展的同时也离不开积极招商引资，通过吸纳更多更优秀的企业进驻一起共创南宁更美好的未来。

南宁市

南宁春节探温，冷冷冷

春节假期转瞬即逝，仿佛没来过一般。如今疫情在广西百色德保卷土重来，困住了计划返工的人们。不由得感慨，这一波返乡过年，代价有点大。2022年的返乡置业没有如期而至，春节期间的南宁仿佛一座空城，多处冷清的售楼部与各处热闹的灯火形成鲜明对比。

现象：新春不打烊，但缺乏喜气

①线上持续刷屏，线下活动暖场

春节假期朋友圈晒聚餐的、周边游的、同时还少不了各大开发商的刷屏广告，作为地产人春节当然是要坚守岗位。2022年春节，南宁市房地产业协会和南宁市勘测设计院集团有限公司“邕有家”联合主办了“幸福筑家春节不打烊”房企迎新春系列活动，共有56家企业携112个项目参与到活动中。在线上，企业推出优惠房源、开启直播；线下则开展剪窗花、做灯笼、画年画等年俗活动进行暖场。

图片来源：南国早报

如万科、建发等企业结合春节、冬奥会等节点，多盘联动，线下推出民俗活动进行暖场；彰泰等企业也纷纷开启线上直播卖房。近日，随着复工复产，不少企业及项目已经开始晒出来自身的业绩。如彰泰晒出春节期间卖了239组，并提前完成春节销售指标。阳光城·檀映滨江对外宣称春节期间销售业绩近8000万元，来访量达到638人。

图片来源：广西万科地产、广西建发地产公众号

②到访量少，成交多为老带新

南宁春节期间各置业顾问留守值班，即使放了个短假在年初三也要基本到岗。虽然各大售楼部都在努力促销，但更多像是一厢情愿。据统计，2021年春节期间网签183套商品住宅，2022年130套，成交套数比去年更少（网签数据略有延迟）。据许多销售人员反馈，春节市场整体较为冷淡，在配合春节节点宣传造势下，大多数售楼部每天到访客户约5-10组；相对热门一些的也就10-15组客户。幸运的话一天整个售楼部大约能有1-2组成交，但多数时候是挂零状态。去年销售火热的红盘华润江南中心在整个春节期间也就去化6套。

纵观成交情况，春节期间以老业主推荐成交为主，渠道带看和自然到访较少。且2022年成交均价13900元，较去年春节高了近千元，究其原因在于成交的多为改善项目，返乡置业的刚需客户少之又少。

原因：人烟稀少，天寒宅家，持续观望

返乡置业热潮并没能在南宁掀起，深究南宁春节期间楼市的冷淡行情，我们分析主要原因有三：

①南宁春节人口以外流为主

一直以来，南宁市多为广西各地地级市的打工人务工的城市。临近春节时，深圳、上海等一线城市疫情反复，阻挠了这些外省人员的返乡步伐。在区内，各地级市之间没有设置返乡门槛，在追求“阖家团圆”的乡土情怀下，不少在南宁务工的人们纷纷奔赴老家，其中主要流向周边的崇左、钦州、玉林、贵港等城市。于是不同于乡镇的热闹，南宁市区在春节人烟稀少了许多。

南宁市近几年春节人口迁出趋势

数据来源：百度地图

南宁市人口迁出目的地

数据来源：百度地图

②天气寒冷，南宁人开启居家模式

2022年春节想必是近几年来南宁人经历过最冷的春节，除了立春当天天气短暂地明媚了一天，其余均为阴雨天气。于是南宁人纷纷抱着小火炉开启宅家模式，偶尔出门，也是到各大商超闲逛。2月4日唯一的一个大晴天，纷纷跑到公园打卡晒天阳。寒冷天气下许多售楼部到访量少得可怜。

南宁春节期间天气状况

数据来源：天气史

③信心不足，持币观望

虽然当前利率开始下调，但南宁人对于楼场反应基本麻木。与亲友聚餐时聊起买房问题，已经买了房的朋友直言后悔，尚未买房的朋友表示并不着急。疫情之后大家的消费观有所改变，一致认为钱只有握在手上才有安全感。疫后部分朋友收入受到了明显的影响，暂时还较为稳定的朋友也危机感重重，大家理财观念更强了。对于房子，更注重其居住属性，对于手上的金钱，攒着不敢乱花，持币观望情绪浓厚。

小结

整体而言，南宁的春节几乎不存在返乡置业，甚至需求比平时更少。随着虎年的到来，作为地产人也祈祷着新的一年能龙腾虎跃，但结合当前情况，楼市需求整体低迷是不争的事实。需求恢复及信心重塑仍是一个漫长的过程。对于购房者而言，目前还是适合捡漏的上车点。对于企业而言，专注于品质于服务才能利于长久之计。

崇左市扶绥县

扶绥小城的变化

我的家乡在扶绥县，县名与“福随”同音，喻意幸福相随。扶绥县位于广西西南部，首府南宁市西面、崇左市东面；县城虽隶属于广西崇左市，但县治新宁镇距离南宁市区直线距离仅48公里，故扶绥又被称为南宁的后花园。

扶绥县域中部被左江贯穿，南部和北部是高山土岭，山水风景秀丽，有九龙岩区、黑头叶猴珍稀动物保护区等旅游景点，是优秀的养生休闲旅游名县。县城整体面积不大，全县总面积2836平方公里；常住人口40万人，以本地人口为主、外来人口不多，流动性较弱。

我每年过年同父母返乡探望亲人，都可以看到扶绥这座小城日新月异的发展，近几年来，老城区城市界面不断美化，南部新区多个产业园区落地，房地产市场保持着较快的增长。

我过年期间住在县城沿江的老城区，这一片区内以单位房、老小区为主，如恒福花园、深圳花园、怡景苑小区、电影小区等，其二手房价约在4000元/㎡左右，与全县新房均价基本一致；小区周边生活配套十分完善，步行就能可以到达多个小学中学、万达城（购物中心）以及扶绥县文化广场。近几年该片区内新出现的住宅项目较少，但是街道修建的更干净宽敞，公共设施不断完善齐全。

扶绥南部新区近几年在空港经济区飞速发展带动下，叠加南宁至崇左铁路工程（扶绥段）开工建设的利好，房地产开发投资增速快速上升，2020-2021年扶绥房地产项目投资同比增长均超80%；相应的，中央花园、新伟城、裕达尊府等多个商品住宅项目落地。过年期间，一本土房企打出三盘联动的营销活动，我也借此去逛了逛热销项目新伟城，该项目位于空港大道，桂林理工大学（空港校区）附近；建面约18万平，整体由8栋高层组成，楼距较大；小区绿化较好，并且设有泳池、喷泉、健身广场、儿童游乐场等配套；小区户型以110-130平方米的改善户型为主，目前的优惠价是3680元/㎡，购房者主要以本地年轻家庭或者周边乡镇居民为主。另外，小区外围是临街商铺，但是目前基本上空置状态，小区一路之隔是某产业园区，生活会受到一定影响。

总体而言，扶绥的老城区相对于新区发展缓慢，但二手房均价仍保持较高水平；扶绥新区发展较快，房地产投资建设火热，但由于小城人口体量小，住宅和商业市场的去化表现从感官上看不太理想，存在一定的空置状况，近几年新房价格维持在四字头的水平，部分项目价格仍在下调。

第四期中，哪篇文章令你感受颇多呢？

投票说明：

本期投票时间截止至2月22日23点59分

并与之后发布的后续篇并列统计票数

（每期各给予7天的投票时间）

得票数前六位将会获得亿翰君送出的

“返乡计划”大奖一份

本次活动解释权归亿翰君所有