2021年下半年，苏州商品住宅市场出现明显回落，与全国楼市整体趋势相似。

进入下半年，苏州各大银行住房贷款额度明显不足、房贷审批延迟导致需求积压、市场成交下滑；另一方面，房企资金链极度紧张，纷纷打折促销、冲业绩指标并回笼资金，房价实质性下跌也影响了市场购房的信心、加重观望情绪；再加上地方及全国性的调控政策收紧，成为主导苏州2021年下半年市场趋势的主要因素。

2021年底、2022年初，全国楼市调控导向出现调整窗口，央行再次降准降息，虽然资金流入房地产行业依然存在限制，但一系列的利好信息确实给市场带来一定的信心。对苏州市场而言，2021年12月份前后，银行房贷审批明显加快，市场出现触底调整的信号。

2021年结束后，房企年度冲业绩压力消失，至1月份也纷纷收回折扣。但受1月份过年时间较早影响，1月份成交量仅59万平米，并未出现明显回暖，甚至同比2021年1月（89.8万平米）仍是下跌的。2月份过年后，苏州出现疫情，部分售楼处关停、转线上销售，部分售楼处虽然开放，但客流量也不多，将影响未来3月份的成交量。从现有的数据及市场反馈来看，市场并未出现小阳春或回暖的迹象，1月份的房价上涨也是开发商收回折扣后的正常价格，并不是房价新一轮上涨的信号。

考虑到2021年下半年苏州市场存在一定积压的购房需求，且常规而言上半年银行房贷额度相对充足，叠加当前楼市调控导向的阶段性调整窗口，预计苏州疫情结束后市场将出现阶段性的复苏、成交量回升，但全年商品住宅市场形势依然不乐观，尤其是下半年市场形势需要结合未来政府政策的变化及力度来进一步研判。

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—盛松成解码宏观—

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