作者：子非鱼
01
村民卖地被告诈骗勒索
房价上涨过程中，可以掩盖很多问题。房价一旦下降，很多问题都藏不住，都会暴露在太阳底下。
最近，中国第一睡城燕郊，就因为一桩土地案件，将之前的土地乱象，呈现出来了。
案件的当事人是三个村民和一家房地产公司。
三个被告方是东蔡各庄村民赵文生、赵文福、赵文东，三人是堂兄弟关系。涉及的房地产公司是燕郊四巨头之一的三河市兴达房地产开发有限公司。
案情的简单经过是，五年前赵氏三兄弟将自己的农村用地合计14亩，作价5300多万卖给了兴达公司。根据当事人透露，当时是兴达公司主动找上门要求购买的，合同也是在自愿、协商明了的情况下签订的。
但五年后的今天，不知被谁报了案（兴达公司否认自己报案），2022年1月5日至2月1日，赵文东、赵文生、赵文福先后被三河市公安局以涉嫌敲诈勒索罪拘留，2月1日，三河市检察院对赵文东、赵文福批捕。
目前案情仍在调查之中，我仔细梳理了一下案情以及律师的表态，这桩买卖，卖方三人确实不存在敲诈勒索情况。三个村民哪有能力去敲诈勒索当地的房地产大亨？
如果该案成立，那么可能会有相当一批人遭殃。
因为，五六年前，因为燕郊房价躁动，这个睡城的土地出现了大面积流转，尤其是农村集中土地。公开资料显示，当年燕郊的很多开发商按家按户上门收购土地，只要村民手中有地，就立刻收购并签订合同。
这其中本身就存在不规范。
我们都知道，农村的土地，除了各家宅基地可以买卖外，其他如农田耕地等都是集体土地，个人只享有使用权不享有所有权，也即不能买卖，但是可以租赁。
这部分土地如果想要买卖，只能通过政府收回并改变其土地属性，然后再公开挂牌竞拍。
根据律师的解释，当事人赵氏三兄弟与兴达公司签订的《承包地经营权流转合同》，只能视作以租代征的协议。赵氏三兄弟没有卖出集体土地的权力，也没有这能力，所以并不构成犯罪。
02
潮水退去之后，才知道谁在裸泳
案件本身并不值得特别关注，需要关注的是案件背后所反映的问题。
开发商当时为何会挨家挨户大面积收购农村土地？因为当时燕郊的房价一天一个价，炒房客囤房，开发商便囤地，都是为了利益二字。
当地的开发商，大面积收集农村土地，是想通过以租代征的方式，建设房屋，炒作房地产，从中套利。如果房价一如既往地上涨，开发商从中获利，就不存在后面的案情。
再正常不过的道理，如果各方都赚到了，谁会无缘无故徒添烦恼。
关键就在于，在经历房价猛涨之后的燕郊，2017年连续发布两个调控大招，导致房价腰斩，开发商所囤的地，成了让他们亏损的无底洞。
2017年3月，廊坊发布调控新政，非本地户籍居民家庭限购1套住房，首付比例不低于50%，包括新建商品住房和二手住房；本地户籍购买第1套住房，首付款比例不低于30%。
2017年6月，调控升级，不但对非户籍居民限购一套，且要求必须提供当地3年及以上社保证明或者纳税证明的。已经拥有1套及以上住房，或者无法提供当地3年及以上社保证明或者纳税证明的非户籍居民，暂停在当地购买住房。补缴的纳税证明和社保证明不得作为购房的有效凭证。当地户籍居民已经拥有两套及以上住房的，暂停在当地购买住房。
调控升级之下，很多北漂与天津炒房客们，被堵在了门外，于是当初门庭若市的局面，瞬间变成了门可罗雀。
之前买入和炒作的人群，变成了高位站岗者，没有了后续的接盘侠，没有了需求的支撑，燕郊的房价当年年底就被腰斩到了2万元/平方米左右。
时至如今，燕郊也没能缓过气来。在漫长的下跌过程中，很多高位站岗者，扛不住房贷压力。
于是，燕郊出现了大面积的断供。
经济日报2021年年末披露的一组数据显示，人民法院资产诉讼网显示，截至12月16日，在不剔除重复拍卖的情况下，2021年燕郊法拍房数量为818套，为2020年全年的1.6倍，也即增加了60%，是2019年全年的4.4倍。
房子卖不动，房价腰斩，开发商当初高价囤的地，焉能不亏损。
最关键的是，根据案情了解到，兴达当时从赵氏兄弟手中获得的土地，一直没有获得土地性质变更文书，也就一直没有开发，至今已经成了荒地。
换句话说，5300多万元算是打了水漂。
如果撕毁协议，退地，那肯定得赔偿违约金，而且卖方大概率也不会退。唯一的方法，就是让当初的交易变成不合法，让当初的合同失效，开发商或许还可以捞回一笔钱。
所以，到底是谁报的案，各位看客心中应该有答案。
03
燕郊还能买吗
燕郊是一个非常特殊的地方，它的地理优势非常明显。距离北京天安门只有30公里，紧挨着北京城市副中心通州。
整个廊坊北三县算是北京的飞地，而三河市的燕郊镇更是飞地中的飞地。
由于天然的地理优势，再加上北京房价房租高企，燕郊便成了很多北漂一族的居住地。正是看到了旺盛的居住需求，很多炒房客也纷纷奔赴燕郊。
于是，在刚需、炒房客的共同托举之下，燕郊房价从2012年的每平米8000元左右，直接涨到了2017年4月份的4万元/平方米左右。
后来调控升级，外地购房客被挡在了门外，没有需求的支撑，燕郊房价腰斩。
所以，我们可以看到，燕郊是一个非常依赖外地购买力的片区，本地的购买力撑不起自身的房价。
当下的燕郊，房价已经在低谷，基本跌到底了。但能否在低谷反弹，主要取决于外地购房客有没有资格进入。
我个人对于燕郊当下的购房建议是，刚需可以安心上车。
因为经过四五年下跌，目前包括燕郊在内的整个廊坊市，基本已经见底，价格已经处在了低位。未来不见得会快速复苏，但也基本跌无可跌了。
至于投资客，目前还不合适。
投资和自住不同，投资需要计算一切成本，比如持有成本、时间成本等，只有买入之后，房价涨幅可以填平持有成本和时间成本，才有投资的价值，而从目前的情况来看，还看不到这种希望。
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