经过去年初的补涨，大部分洼地已经被填平，明显比同级地段低的区域寥寥无几。
环二简单梳理了几个代表区域，接下来是否会被填平大家可以留言讨论。
01
四川北路
论地段，除了最核心的南京西路、淮海路等少数片区，能俯视四川北路的还真不多。
徐家汇还只是一个副中心时，这里的商业已经闻名上海。
然而现在房价却被徐家汇吊打。
四川北路品质小区以嘉杰国际公寓为首，该小区尽管房源很少，成交价一直12万左右；
次级小区虹叶花苑，仅8万多单价。
徐家汇标杆小区已经突破15万，实业公寓这样的次级小区都高达12万。即使扣除学区因素，四川北路也低得多。
在房价上与四川北路对等的是内环外的田林、康健，或者普陀的长寿路、武宁路。
甚至与浦东的杨思、北蔡、三林差距已经不是很大。
一个CAZ区域，混到这个地步的确令人唏嘘。
02
阳城、永和
大宁是当之无愧的当红区域，涨幅高达30%；
静安府是当之无愧的当红小区，价格已经高达14万。
然而大宁隔壁的阳城、永和，价格却只有静安府的一半。
永和标杆小区永和家园，成交单价8-9万左右，放在上海任何一个中环地段都不算贵。
中环内的阳城原来跟永和一样低洼，不过去年涨幅不小，标杆小区阳城贵都成交价达到9-10万。
考虑到这里又有地铁又有大融城又是静安，价格涨的不算过分。
其实隔壁的大华也不贵，不过宝山的片区，底气总是没那么足。
03
美兰湖
环二之前多次“抹黑”美兰湖，今天为它站站台，毕竟这里有一个绝佳优势：价格便宜。
在众多郊区住宅中，美兰湖的地段还算不错。
这里有地铁直达，距离市区又相对较近，甚至比五大新城都近得多。
嘉定新城、松江新城、临港新城，单价已经突破5万；
青浦新城、奉贤新城，单价已经突破4万。
美兰湖的别墅，现在也只卖4万多。
甚至两万多都找得到。
美兰湖的规划许多都没落地，不过好在别墅都没烂尾。大量的别墅显得尤为壮观，也形成了不错的居住氛围。
当聚光灯离开这片区域，仅靠几家中介门店，这里的别墅就再也卖不动。
04
嘉定徐行
近4年，徐行房价纹丝不动。
嘉定新城4万时，这里3万多；
嘉定新城4万5时，这里3万多；
嘉定新城破5万，这里还是3万多。
其实这样的远郊，3万多的价格很正常。
不过与其他同级地段相比，这里的优势是即将开通嘉闵线。
除了奉贤远郊、临港的新房，其他地铁房几乎都涨到了4万以上。
嘉闵线开通后，在地铁房中，徐行就变得能打。
05
嘉定江桥
外环外，江桥的地段首屈一指。
这里紧邻外环线，到市中心只有13公里，与七宝差不多。
同属外环，徐泾、九亭到市中心都要20公里左右。
不仅如此，江桥还有三轨优势：13、14、嘉闵线。
这样一个刚需胜地，房价却一直不温不火。 南江桥450万就能买到电梯2房，北江桥500万就能买到电梯两房。 品质小区中星海上名豪苑单价6万都不到。
你们知道江桥为什么价格起不来吗？
06
莘庄北广场
莘庄一直是外环明星板块，上轮周期也是领涨区域。
南广场品质小区集中，成交价突破9万的不在少数。标杆小区天荟更是创造了11万的单价纪录。
然而北广场一直增长乏力，不仅起价低，涨幅也明显低于南广场。
目前北广场品质小区东苑新天地南区单价仅7-8万，宝安新苑6-7万。
这里资源上不如南广场密集，不过却直面莘庄商务区，将来购买力不会欠缺。
07
塘桥
最让人看不懂的价格洼地，是塘桥。
这里地处内环，又有滨江优势，去陆家嘴骑个自行车都到了。
而且资源上又不匮乏。
这里不仅有浦东最好的仁济医院、国家儿童医学中心，又有巴黎春天，又有地铁干线4号线。
这样的位置，房价目前与三林相差不大。
标杆小区东方城市花园11万左右，9-10万的电梯房随处可见。
其实这波涨幅中，塘桥并未落下，只是起价太低，行情结束了依旧低于其他内环地段。
不过塘桥并非都是洼地，与陆家嘴接壤的滨江豪宅，已经直奔20万而去。
08
杨东
浦东内环另一个洼地是杨东。
不同于塘桥，杨东整体以品质商品房为主。
在谷歌地图上可以看到，这里绿化充沛，小区方正，片区内几乎没有“老破小”。
这样一个内环次新片区，房价却也渐渐的被中外环的三林、杨思追上。
当然标杆小区仁恒世纪公园依旧高高在上。
这里成为洼地，原因众多，最明显的就是这里是地铁空白，学区也没有太大优势。
其实更重要的是，这里从来都不是重点开发片区，否则就不会随手取一个名字“杨东”——杨高南路以东。
认真开发的片区名字都高大上，联洋、碧云，尤其是森兰，翻译成英文是sunland。
09
康桥
去年周浦大火，以明天华城为首的次新小区拼命提价。
如今明天华城已经高达7万5，九龙仓兰廷更是高达8万。
御桥更不用说，海上传奇头顶学区光环，屡破10万大关。
夹在中间的康桥一直被冷落，绿地康桥新苑、中邦城市等核心小区仅6万多单价。
与周浦相比，这里更靠近市区。又有18号线加持，通勤上优势极大。
其实外环内的绿洲康城亲水湾也属于康桥镇，价格不高开盘时还遇冷。
感谢这里没被炒作吧，给了市区刚需客户一处落脚地。
10
松江车墩
车墩也是一直低洼一直不涨的典型。
2017年车墩上市了一个新盘-金地积木，开盘价2.8万元，至今二手市场也没突破3万大关。
看直线距离，车墩比青浦新城距离市区都近。无奈这里没有地铁，仅凭一辆小火车，很难将市区客户运过来。
其实反过来讲，17号线通车前青浦已经高达4万，这又是为什么？
总之能看到的区别是，青浦新城已经渐渐的融入市区，而车墩依旧是一副江浙沪小镇的样子。
或许这就是五大新城的意义吧。
现在这里又有一个新盘即将上市——金地新乐里，号称三站就到徐汇。
不知道无锡东站附近的楼盘会不会打出广告：一站就到大虹桥。
金地新乐里开盘价达到3.6万，看似不高，会不会被套住，还得看这个洼地该如何填平。
本文盘点的价格洼地，指的是与同级地段相比价格较低，而不是价格被明显低估的区域。
即，不构成投资这些片区的建议。
这样的区域，你还知道哪些呢？
- 环二文章合辑-
以上为正文
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