去年11月初，宝山全新盘西江悦初见雏形，那时候售楼处尚未开放，工地的围挡上还赫然是阳光城西江悦几个字。

时至今日，随着阳光城的退出，西江悦也悄然更名换姓，由阳光城西江悦摇身一变为天安象屿·西江悦。

近日，凤凰网房产实地走访了该项目，发现传闻中排队购房、人挤人的现象并不存在，不仅如此，在位置不占优势、周边配套匮乏、价格比较高等多重因素制约下，相比板块其他楼盘，反而关注度并不高，据销售人员表示，项目3天仅130余组客户参与认购。

地段与功能不相适

“刚需买不起、改善看不上”——一位网友的评论道破了某些地段与功能不相适的楼盘宿命，而这句话显然也戳中了天安象屿·西江悦的痛处。

此次取证，项目均价约44392元/㎡，这个价格，放眼整个罗店，并不低。

早前，项目一路之隔的华润卓越玲珑悦府，洋房和叠墅销售均价也仅有43000元/㎡。

此外，据销售人员介绍，作为宝山首例超低能耗住宅，天安象屿·西江悦具备外围护（外墙和门窗）保温性能高、门窗气密性佳、房屋居住热工性能舒适度佳等优点，在降低建筑能耗的同时又提高了居住舒适度。

装修方面除了基础精装，还将配备地暖、中央空调、新风三件套，此外还有摩恩、toto或科勒厨盆及厨盆龙头；方太吸油烟机、燃气灶；海尔、美的、万家乐燃气热水器，科勒马桶、台盆、龙头；摩恩卫浴；欧普、美的浴霸，整体装标在线。

然而，当小凤凰参观项目的样板间时，却发现样板间的木地板出现了空鼓现象。

配套方面，除了社区内的常规配套以外，令人眼前一亮的是天安象屿·西江悦自带高端悦会馆，设有阅读书吧、室内泳池、健身房、瑜伽室等元气空间。

然而，据知情者透露，悦会馆付费才能使用，运营前几年针对业主开放，后面或将会对外开放。

墓园比商配更近

天安象屿·西江悦项目位于宝山罗店潘泾路，走在潘泾路上，情况却远不如宣传上描述的那么美好。

“一轨两横四纵”，交通条件听上去不错。

可是，就实地所见，天安象屿·西江悦周边路网环绕不假，有上海绕城高速、月罗公路、沪太公路、蕴川路等多条主干道，但是，除了月罗公路距项目1.3公里左右，其他几条主干道距项目都在3公里以外。

至于宣传中的地铁7号线，我们用百度地图量得，虽然项目与地铁7号线美兰湖站直线距离约2.5公里，而经过肉测，从地铁站去往项目实地距离约4.2公里，乘坐公交大约47分钟才能到，自驾约13分钟，步行的话则需要1个小时的时间。

即享型生活配套，可触可感的万象景图，这是宣传中描绘的天安象屿·西江悦。

近几年，罗店板块的商业起得挺快，已运营的有美兰湖地铁站边的商业街、宝龙广场、宝山天街以及在建中的中集金地美兰城商业中心。

但落到天安象屿·西江悦，可用一句话概括“ 热闹是他们的，我什么也没有。”

夸张吗？可的确如此。目前，项目1公里范围内一片空白，没有任何品牌商业配套。

项目距离美兰湖地铁站边的商业街以及在建中的中集金地美兰城商业中心直线约2.5公里，公交需要47分钟，自驾约13分钟；而罗店宝龙广场、宝山天街也都距项目在4公里以外。

无论交通还是商业，都算不上天安象屿·西江悦的“核心卖点”，挑大梁的还是教育。天安象屿·西江悦门前的潘泾路号称“一条书院人文走廊”，的确，这样的自信不是空穴来风，世外学校的师资力量毕竟在上海是名列前茅的。

不过，周边所谓“名校”并没有看上去那么香，首先，于新房楼盘来讲，学区一直都是待定的，所以以学区为卖点来讲无疑是“耍流氓”。

其次，在魔都，挂着“世外”名字的学校有很多，常常会让大家看得眼花缭乱，稍微了解过的人会知道一个词：世外系，世外系又分为直属校和托管校，而上海世外教育集团附属美兰湖实验学校则属于托管校，并不属于我们经常提及的直属校。

一直以来，生态环境都是罗店板块新房的加分项。天安象屿·西江悦自然不会错过，一句“未来将实现三大公园环绕，弥足珍贵的城市绿肺”吸睛无数。

内景先不提，单论外环境，它是否真的达到城市绿肺 ？我们是存疑的。

项目北侧、东侧，一河（路）之隔便是宝山工业园区，两公里左右有中集宝伟工业公司、达克罗涂复工业公司等，环境如何想必大家都会清楚，交房后或将会面对各种污染。

不止如此，走在潘径路上，随处可见的就是集卡，平均1分钟就会有2-3辆集卡。

它还有一个很尴尬的地方，项目北侧直线距离2公里左右便是宝罗瞑园，百度资料显示，上海宝罗瞑园是由上海市民政局批准于1988年营建的永久性墓园。

区域新房冷热不均

据凤凰网房产上海站不完全统计，2021年至今，罗店板块内共2个新房项目开盘，从开盘去化来看，呈现两极分化的趋势。

建发·云锦湾凭借着距离地铁近、周边配套齐全这一优势，两次推盘，认购率都在90%以上，且首开触发积分；而距离地铁稍远、周边配套待完善的华润卓越玲珑悦府情况并不理想。

2021年5月31日，华润卓越玲珑悦府加推391套房源，来自东方公证处数据显示，项目仅有88组有效意向认购客户参与摇号，虽然认购情况较首开略有好转，但是仍不足三成。

有了前车之鉴，此次开盘，为了顺利销售，天安象屿·西江悦启动中介分销为楼盘造势，然而，在庞大的中介资源支持下，项目认购情况还是有点不尽如人意。

“因为是工作日的关系，目前认购人数并不多，3天差不多130组，估计周末会增加很多”，销售人员告诉小凤凰，资料显示，天安象屿·西江悦于2月28日开启认购，认购金额50万元，认购截止时间为3月6日。

而反观板块内的另一楼盘——保利云上浔光，项目距离美兰湖地铁站约800米，目前在验资中，据销售人员表示，项目目前验资人数已超过600组。

开发商频繁曝出问题

西江悦本来是阳光城准备重点开发的项目。

但阳光城在去年10月份传出债务危机，继资金链危机后又接连经历了流动性危机，股债双杀。在2021年12月22日，阳光城退出绍兴光逸房地产开发有限公司51%股权，变更后，由天安中国（昆山象盛合投资合伙企业（有限合伙））、上海象屿置业有限公司分别持股51%、49%。

早前，象屿地产也属于合作方，只不过那时仅占股40%。

作为福建厦门当地明星企业象屿集团旗下的子公司，规模在百亿左右的象屿地产和集团内其他重点业务板块相比，贡献十分有限。或许也因集团的重心并未放在房地产业务上，长久以来，象屿地产一直不温不火。

克而瑞数据显示，2018年-2020年，象屿地产的全口径销售额分别为79.7亿元、69亿元、122.7亿元，2020年位列行业第157位。

在此之外，其销售的项目经常被曝出各种问题。

2020年昆山象屿都城销售挪用房款，涉及金额达2400万。该项目因销售卷款跑路陷入纷争，数十位业主房款被骗取挪用，在销售人员徐某被刑事调查后，开发商只给出“是该销售人员私刻公章、做阴阳合同，利用职务之便造成现在情况”的结论。

2017年，象屿地产卷入“捂盘”风波。媒体报道称，上海象屿地产所属楼盘象屿上海年华在取得销售许可证后，共有895套房源，但在一年后仅销售209套房源。

而更神奇的是，在2021年6月份，有消息称，象屿上海年华加推80套新房，从公示的材料中可以看出，该批次推出的房源其预售证为2016年、2015年，原应定于2016年、2015年推出。

结语：

作为刚需，天安象屿·西江悦最大的优势就是距离静安寺、人民广场商圈足够近，但是主要的问题还是价格以及通勤问题。

作为改善，项目周边的配套又实实在在的让有钱人不愿意过来，毕竟，虽然都是美兰湖板块，但是潘泾路东西两侧可谓是两个环境，一个是环境优美的别墅区，一个是紧邻工业园的住宅区。