万科黄埔新城周边商业实景

2022开篇不久，黄埔临港经济区便“双喜临门”。

截至目前，在建的5号线东延段已有3个站点封顶，整体施工进度过半，继续向明年开通的目标冲刺。（来源：黄埔发布）

更大的惊喜是，这条地铁将迎来百万方的商业巨无霸！

5号线东延段建设进度（拍摄者：liuzhongren@Merto Bay）

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千年商都的“另类”发展路径

对千年商都广州来说，“商业”二字的地位相当重要，它可以说是贯穿城市发展史的要素。

仅以两条城市中轴线的崛起为例，都离不开商业二字。

友谊商店延伸出广州第一中轴，再为其完善各类配套，初代CBD显露雏形；由天河城演变出天河商圈、珠江新城CBD第二中轴已成，随之而来。

由商业引申出城市中心，继而发展周边交通导流能力，这是广州特色的城市发展路径。

这背后逻辑并不复杂，商业作为服务业，既可以创造经济价值，又能快速聚集人口和购买力，拉动地段价值。

这种“另类”的“产业未至，商业先行”发展路径，是广州专属，千年商都的沉积与广州人务实的性格缺一不可。

这种发现，如何帮助我们读懂城市发展动向，继而在第三中轴时代如鱼得水？

找准下个商业汇聚的爆发点即可。

本项目宣传资料对项目周围环境、交通及其它公共设施的介绍，项目配套、交通示意图，非标准比例绘制，旨在提供相关信息，不意味着本公司对此作出了承诺。

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未来五年的风向，会落在哪里？

第三中轴时代，金融城率先享受第一波红利。

随着宜家、山姆会员店等商业配套持续兑现，再加上超10栋写字楼持续投用，这里近五年的房价从6-7万/平一路涨至11-12万/平左右。（数据来源：房天下）

过程当中，由于住宅供应少，多数人错过红利。而金融城越成熟，留给后来者的机会越少。

幸运的是，足以撑起广州未来的第二CBD(即广州第二中央商务区，来源：广州2017年政府工作报告)，红利不止一波。第三中轴上仍有机可寻，这次目光将锁定在临港经济区和穗港智造合作区。

临港经济区与金融城相连，天生的地缘亲密性让二者的衔接发展成为必然。

最关键的是，即将有大量商业体在这里落成，商业先行的逻辑正在重现。

去年10月，政府印发的《广州市服务业发展“十四五”规划》首次提出，要培育五个世界级地标商圈。

它们分别是天河路—珠江新城、长隆—万博、金融城—临港经济区、白鹅潭、广州塔—琶洲。（信息来源：广州市政府）

不难看到，五大商业中心基本覆盖了广州主城核心区，可谓是多点开花。特别是金融城-临港经济区，颇受外界关注。

本项目宣传资料对项目周围环境、交通及其它公共设施的介绍，项目配套、交通示意图，非标准比例绘制，旨在提供相关信息，不意味着本公司对此作出了承诺。

原因很简单，商业发展讲究规模效应，金融城-临港经济区在这方面占尽优势。

先说金融城，该片区共计规划40宗商业地块（目前已出让30宗）。待全部地块完成建设后，金融城起步区将提供约460万平方米商业体量（备注：含办公）。

再看临港经济区一带，据2019年官方公示内容，片区在以南规划商业用地超过70宗纯商业用地。（来源：黄埔区规划和自然资源分局）

临港经济区（南片区）详细控制规划草案

（备注：图中红色为纯商业用地 来源：黄埔区规划和自然资源分局）

截至目前，已确定进驻的商业项目至少有16个，总体量约440万平。（数据来源：广州市黄埔区、广州开发区商贸服务业发展“十四五”专项规划）

把这两项数据相加，金融城-临港经济区这个地标商圈的商业体量至少超过900万平。

这个数字，至少是两个珠江新城的体量。（备注：珠江新城商业建面为450万平，来源：百度百科）

本项目宣传资料对项目周围环境、交通及其它公共设施的介绍，项目配套、交通示意图，非标准比例绘制，旨在提供相关信息，不意味着本公司对此作出了承诺。

商业已至，交通同步提升。

金融城-临港经济区，本身就在东进主轴之上，拥有东风东路-黄埔大道-黄埔东路、地铁5号线、13号线等多维立体路网，交通优势明显。

按照规划，在建的5号线东延段和13号线二期预计分别在2023年和2024年通车。（来源：广州地铁，具体时间以官方信息为准）

最新消息是，5号线东延段3个车站已封顶，其中包括了保盈大道等关键站点。

而就在这个地铁站点附近，雄踞着一个即将亮相的体量大盘——万科黄埔新城。

这个以住宅为主的项目，竟规划了建面约100万方商业，规模比6个天河城（建面约16万平）还大。

万科黄埔新城项目效果图，最终以实际建设为准

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约100万方商业，改写黄埔商业版图

那么，万科黄埔新城如此大手笔规划，意味着什么？

在这个问题上，至少有三个视角有助于我们理解。

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内部商业有机串联，革新都市生活方式

万科黄埔新城建面约100万方的商业体量刷新了广州万科的商业规模纪录，在业态打造和运营上也有一系列突破。

项目规划涵盖写字楼、商业街、酒店等业态，构成核心商圈具备的闭环商业生态。

项目效果图，最终以实际建设为准

其中，建面约12.9万平的轻文旅综合商业体（规划中），不止有大牌名店、高端餐饮、主题影院等标配，更注重打造新兴沉浸式商业体验。

特别地，项目还利用黄埔古港水脉，规划建面约7000平岭南滨水古街市集。（规划中）

在这里逛街，不仅能感受江风拂面，还能听听经典粤剧，欣赏汉服秀，是不是有种穿越时空的感觉？

另外，还有规划建面约8万平的邻里商业中心，除了集齐日常所需的消费配套，更有一系列运动主题商业。

闲暇之余约上亲友来这里打卡，大家毫无压力地聚在一起，共度两三个小时，实在太惬意。

项目效果图，最终以实际建设为准

约200米高地标写字楼（规划中），不仅刷新片区高度纪录，还将引入企业总部为产业赋能，意向导入政务中心等机构，在家门口提供服务。

星级酒店，将由全球十大酒店设计事务所HBA执笔设计成瞻云酒店，提供宴请、会议、会所等高端圈层服务。

总之，各类业态并非单独存在，而是有机共生的，提供一站式的都市生活体验。

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超130万平体量，改变黄埔商业版图

此前，南岗商圈已聚集尚城万科里、万达广场、佳纷天地等地标商业。

随着万科黄埔新城进入，这里已确定进驻的商业规模至少在130万平以上，相当于黄埔湾地标商圈的1/3。（数据来源：广州市黄埔区、广州开发区商贸服务业发展“十四五”专项规划）

该数字相当于科学城现状（商业面积80万平）的1.6倍，在黄埔遥遥领先，未来核心地位不言而喻。（数据来源：广州市黄埔区、广州开发区商贸服务业发展“十四五”专项规划）

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商圈辐射超20万人，带动整个片区升维

据估算，万科黄埔新城常住人口预计有8万人。若加上办公人群和周边社区居民，预计能辐射至少10万人。

另据统计显示，南岗商圈核心区内人口也超过10万人。二者叠加在一起，已是20万人以上的规模。（来源：广州市黄埔区、广州开发区商贸服务业发展“十四五”专项规划（2021-2025年）

这个数字什么概念？相当于珠江新城商圈核心区人口的2倍。（备注：七普数据显示，猎德+冼村街道常住人口10.8万）

有这样一个超大型商圈傍身，其强大的虹吸聚集力，将持续推动整个片区进阶。

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未来城市，570万方项目重磅登场

之所以商业规模如此庞大，核心原因在于万科新城本身具备非一般的体量。

这个建面约570万平（规划中）的航母级新盘，占地面积超过了5个猎德。（注：沙步村占地约158万平，猎德村占地约31万平）

拥有如此恢弘的体量，万科黄埔新城才有足够空间去系统性地构建多元配套体系。

所以，除了商业，项目的交通、教育等维度与一般项目也有本质区别。

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5站直达天河，享受15分钟步行生活圈

在地段上，项目既在临港经济区内，又占位广州东进主轴。

周边密集的主干线路网，足以保证项目与各个核心板块实现无缝衔接。

比如，万科黄埔新城还享有双地铁加持。

前面提到的5号线东延段（在建）保盈大道站、夏园站，与项目的直线距离分别约700米和800米。此外，13号线南岗站(直线距离约1.1公里）均在周边环绕。（数据来源：百度地图测量）

项目可通过5号线（东延段，在建）5站到天河（三溪站），通过13号线4站到鱼珠（鱼珠站），一路直达珠江新城、金融城等地。

本项目宣传资料对项目周围环境、交通及其它公共设施的介绍，项目配套、交通示意图，非标准比例绘制，旨在提供相关信息，不意味着本公司对此作出了承诺。

再比如，黄埔东路部分已完成改造升级，加速临港经济区与天河的连接。同时，它还是联通穗莞深三地的重要干线。（来源：广州黄埔发布）

升级改造后的黄埔东路 （来源：黄埔融媒 江海宾/摄）

除了对外的便捷交通，万科黄埔新城内部也通过一系列创新设计，打破社区边界与隔阂。

这里既有社区巴士接驳，还规划有专门的自行车道与行人友好型街道。

不同街道，沿途的靓丽风景各有特色。未来业主一边自在从容地穿梭其中，一边又能随时停下欣赏美景。

更重要的是，各项生活配套都能举步即达，轻松享受“15分钟步行生活圈”。

总之，无论商业还是交通，万科黄埔新城都能获得内外“双循环”的价值支撑。

和外围大盘比，项目周边更完善，加上本身在核心板块，能获得更多兑现利好；相较于主城中小型楼盘，其又在体量规模上尽显优势。

所以，它绝不仅仅是一个社区，更像一座无所不包的“未来新城”，引领城市未来的风向。

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全能配套体系，教育、运动、生态之城

在商业和交通之外，万科黄埔新城的教育资源配置也相当丰富。

整个社区内规划了11所学校，包含6所幼儿园、2所小学、2所九年一贯制学校和1所高中，满足从幼儿园到高中的全龄段教育需求。

此外，项目内部还规划了建面约1.5万平医疗康养样本，设置1所社区卫生中心、2所养老院，守护全家人的健康。

项目效果图，最终以实际建设为准

在万科黄埔新城，项目也特别规划了建面约1.4万平综合性体育馆，规划游泳馆、乒乓球馆、羽毛球馆等运动场地。

配上专门的步道、跑道和骑行道，让运动理念贯穿整个社区。

项目效果图，最终以实际建设为准

生态方面，万科黄埔新城在中心位置规划占地约4万平绿核公园。

此外，项目还为不同组团配上多层级公园系统。不同业主家门口都有一片绿地，步行300米即达开放空间。

在人居公共绿地这个指标上，万科黄埔新城约3.7平/人，超过正常标准（约2平/人）85%。对一个体量如此大的项目而言，实属不易。

项目效果图，最终以实际建设为准

除了焕新生态，万科黄埔新城内部还保留了古色古香的榕树、湖心岛等人文标志。

如此做法，既延续传统文脉与历史底蕴，也让住在这里的人们感受更有温度的城市记忆。

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主推建面约93-143平户型，聚焦全城目光

最后，楼市君收到消息，万科黄埔新城首波主打产品预计为建面约93-143平三四房，覆盖不同置业需求。

篇幅所限，关于项目只能暂时介绍到这里。更多细节，待项目正式开放后将一一揭晓。