越秀18个老小区迎来春天
今年广州发改委发布的旧改重点里，越秀旧改数量“吊车尾”，只有2个。
1.越秀南商住综合体项目
2.南洋电器厂及周边更新改造项目
其他旧村，杳无音讯。
这一个月来，领导留言板上不断有越秀村民留言，询问自己村的旧改进度，其中提到了几个村：瑶台村、登峰村，目前还没有明确回复。
越秀区旧改之路，一直都好像很漫长。
0老区城中村搏拆迁
恐怕时间得更长
村民们提到的登峰村和瑶台村，早就在13年前就被提上旧改日程了。
2009年，《越秀区加快转制社区都市化进程实施方案》（征求意见稿）中，瑶台与登峰、西坑、农林、寺右和杨箕就被列入首批旧改名单里。
13年过去，只有杨箕村顺利完成了KPI。
剩下几条村进展如何？
越秀《 国民经济和社会发展第十四个五年规划和二零三五年远景目标纲要》
根据部署，西坑、登峰、瑶台三条村在旧改三年计划中，需要在2023年底前进行回迁房开工建设，2030年底前，完成基本改造。
等了十年，还要等下一个五年。
登峰村去年经历了重大变故中止招标后“起死复生”，珠江实业正式加入参与前期策划。
关于这条村的最新消息，去年年底越秀政府发布的《关于广州市越秀区科技创新与战略性新兴产业发展“十四五”规划的通知》中有提到：
要牢牢把握城市更新机遇，优化产业空间布局，利用环市东、五羊新城、南洋电器厂、登峰村、华乐街等地区更新改造机遇，实现存量空间高效化、复合化、立体化提升。
*图源 百度地图
瑶台村，自从去年完成基础数据调查后，有小道消息传出，多家房企正在争夺这块“香饽饽”。
去年越秀的旧改项目或多或少都在稳步推进，但还是有不少人嘀咕，太慢了。
在这几条留言中，“脏乱差”“电动车多”“安全隐患”成了高频词。
这也是广州大多数城中村的典型印象。
对于村民来说，最大的希望就是借助旧改，尽快解决居住环境问题。
在老城区，想要启动更新并非易事，旧城基建面貌已定，想要化老旧为新样本，必须得发挥一番“绣花”功夫，还要考虑保护文史环境、安置居民、资金谈判等一系列问题，节点可能会拉长、滞后。
此前，有旧改行业人士向网易房产指出，城中心的村子改造开发，最短都要在6-7年，持续10年也是正常的。
以西坑村和登峰村为例，两条村子都处在白云山保护区的限高点外，想要重置，还要牵扯到与环境的博弈。
另外，今年1月，广州一份《城中村改造合作企业引入及退出指引的通知》中明确提到，城市更新中必须配备相应比例的产业，这意味着旧改的结局，不能是纯住宅，得有产业。
越秀所在的第一圈层中，城市更新项目产业建设量为60%，或者属于开发商的融资地块部分产业建设量为60%，而居住部分占比为40%。
但越秀不是像其它区一样大搞产业，自身现有资源造血功能有限。
“一轴三带六组团”产业空间布局图
*图源 广州市人民政府
在2021年广州重点项目中，广州重点发展的28项“信息与科技基础设施”和128项“战略性新兴产业和先进制造业”两栏中，越秀分别各占一个名额，数量极少。
这几个村子，多数的经济底子也比较薄，附近并未有太多相辅相成的重点产业布局。
仅有越秀北的登峰村，附近是依托广州广播电视台建设的花果山超高清视频产业特色小镇，今年列入了整体改造提升工程重点。
*图源 广州发改委
规定之下，各家开发商又得重新对片区策划、评估。
不过西坑村最近有了新动态，在发改委发布的今年重点计划中，越秀计划投资约6亿元打造广州花园（锣鼓坑片区），建设八大花园区域及公共游憩带。
“广州花园”项目在2019年提出，确定将白云山南部锣鼓坑、云台花园、麓湖以及周边片区打造为广州花城名片，西坑村辖下的金贵村一带则为配建的综合服务区。
现身2021年重点项目列表，意味着金贵村有可能更快推进更新建设。
02微改造将唱主角
去年多个重磅文件下达，直击老城区城市更新问题。
先是中央，住建部发布《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》。
里面提到要严控大规模拆除、大规模增建。
1.城市更新单元（片区）或项目内拆除建筑面积原则上不应大于现状总建筑面积的20%。
2.城市更新单元（片区）或项目内拆建比原则上不应大于2。
不少旧改项目纷纷刹车，重新进行评估测量。
对于越秀区而言，也一样。
广州又继而发布《广东省城镇老旧小区改造工作负面清单（试行）》，更是剑指越秀这类老区。
负面清单中，不能搞一刀切，不能超出自身资金筹集能力，不得随意拆除老建筑、搬迁居民、砍伐老树等。
而正面清单中，包含的多是建设绿色社区、小区外观修正、水电煤气物业管理、保护修缮历史文脉等。
在年后广州发改委发布的旧改名单中，越秀仅提到了两个项目。
除了即将入市的越秀南地块，另一个就是命运多舛的南洋电器厂。
另外，越秀区也明确，要以老旧小区微改造、水环境治理、片区品质提升工程、公园基础设施更新改造等工程为主要工作。
南洋电器厂及周边更新改造项目是广州市首个旧城混合改造项目，采取全面改造和微改造相结合，也就是文件上说的“中改造”。
整个片区分两期改造，经历了补偿分歧、工期拖滞等问题，目前一期已经拆平。剩下的二期，迟迟还没拆迁的动静，不少居民都很疑惑，博拆迁是否无望了？
*图源 人民网领导留言板
同样是“中改造”的环市东路商圈，青菜岗东区最近已经贴出改造征询意见，先启动的是“微改造”，包括小区外立面修缮、水电煤气完善、垃圾分类点设置等。
*青菜岗社区改造公告（网易房产拍摄）
另外，越秀18个老旧小区改造项目挂网进行勘察设计施工总承包招标，改造内容包括楼梯和公共空间更新改造、小区道路整治、"三线"整治、消防设施、无障碍设施、适老化设施、环卫设施等内容。
*图源 广东省公共资源交易中心
3月5日，据新华社消息，2022年政府工作报告中提出，要提升新型城镇化质量，有序推进城市更新，加强市政设施和防灾减灾能力建设。
同时，开展老旧建筑和设施安全隐患排查整治，再开工改造一批城镇老旧小区，推进无障碍环境建设和适老化改造。
看来在一段时间内，广州老城区旧改的资源会更多向老旧小区“微改造”倾斜。
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