“不良中介”随意涨租、“二房东”违约转租、“二房东”卷款跑路、房源描述失真……近年来，住房租赁市场在快速发展的同时也催生了一些行业乱象，致使部分业主和租客利益受损，租房生活的糟心事也一度成为网上热门话题。又准备到“3·15”消费者权益日，在租房时，你会遇到哪些“坑”？
南宁晚报联合南宁市住房和城乡建设局重磅推出“3·15”租房风险防范指南，直指租赁市场乱象，发布风险提示，提醒住房租赁当事人租房时要注意防范风险。
防范“不良中介” 选择正规租赁企业
去年大学毕业的小黄，在某租房网站上，看中了一套价格适中的精装修单间，当约好见面看房时，中介的答复却是：“这套刚租出去，还有几个和它类似的房源，要不我带你去看看？”小黄相信了中介的这套说辞，跟随中介到了目的后才发现，只是“价格”类似——既没有图片上的大阳台和落地窗，取得代之的是狭小到只能放得下一张床和简易衣柜的房间，墙面还脱落、地板也是坑洼不平。而像小黄这样被“不良中介”骗着去看房的还有不少。
哪些才是正规的房屋租赁企业呢？正规的住房租赁企业有哪些特点呢？2021年12月31日，市住建局、市发改委、市公安局及市市场监管局等8部门联合印发《关于进一步规范住房租赁市场秩序的通知》（以下简称《通知》），《通知》指出，从事住房租赁活动的房地产经纪机构、住房租赁企业和网络信息平台，以及转租住房10套（间）以上的单位和个人，应当依法办理市场主体登记，取得相关证照。
从事住房租赁经纪服务的机构，经营范围应当注明“房地产经纪”；从事住房租赁经营的企业，名称和经营范围均应当注明“住房租赁”相关字样。取得营业执照之日起30日内，驻邕房地产经纪机构要向市住建局备案，驻邕住房租赁企业通过市住房租赁服务监管平台报送开业信息。
另外，为加强动态管理，《通知》还指出，企业在相关信息产生或变更之日起15日内，向住建局报送企业、门店及从业人员信息，经系统生成唯一的二维码，张贴在企业及门店现场显著位置及从业人员的工作牌上。
据介绍，租客选择无营业执照、未经备案或开业报告的中介机构或租赁企业，很可能面临租金押金等被卷走、租赁合同未到期就被驱逐，或者租赁期间随意涨租、到期退租时无故被扣押金、投诉举报无门等风险。
【提醒】
要优先选择规范经营且市场信誉度高的住房租赁企业或房地产经纪机构租赁住房，至少要做到三个“查看”，即：一看有无营业执照；二看企业是否在市住建局办理备案或开业报告，可通过“南宁市住房租赁服务监管平台（http://www.nnfwzl.com）企业信息”——“企业名录”检索查询；三看相关资质及投诉纠纷情况，以及该企业是否被列入经营异常名录、严重违法失信企业名单等。可通过国家企业信用信息公示系统（http://gsxt.gov.cn/index.html）查询。
租赁房源要核验 周边价格要了解
记者了解到，违法违规的出租房，比如结构安全、消防安全存在隐患的、存在违规改造的房屋、违章建筑、“群租房”等，随时可能被相关部门取缔。“二房东”未经房主同意，私自转租也可能产生租赁纠纷。而租房平台发布的未经核验的房源，因“货不对板”也让租房者深受其害。
为规范房源发布行为，净化住房租赁市场环境，早在2020年初，市住建局、市市场监管局、市公安局等六个部门联合印发了《关于进一步加强房源发布信息管理的通知》，针对规范房源信息发布等有关事项作出了规范。
从2022年元旦开始，市住建局开展虚假房源专项整治行动，并提出以“真实存在、真实产权、真实委托、真实价格、真实图片”的房源为标准，进一步完善房源信息发布政策，净化房地产市场环境，给市场正向引导。
此外，2021年12月31日印发的《通知》也再次强调房源发布核验，落实网络信息平台核验房源信息发布的主体资格。
对机构及从业人员发布房源信息的，应当通过租赁平台对机构身份和人员真实从业信息进行核验，不得允许不具备发布主体资格、被列入经营异常名录或严重违法失信名单的机构及从业人员发布房源信息，不得允许从业人员以个人名义发布机构受托房源。
网络信息平台应禁止发布未经核验的房源信息，并通过市住房租赁平台对房屋权属、性质及相关限制信息等房源必要信息进行核验。
此外，南宁市通过广泛采集市场数据，结合深入全面的市场调研，借助大数据统计处理技术，发布了《2020年南宁市房屋租金参考价（居住用房）》，提高租赁市场房屋租金的透明度与社会认知度，为住房租赁市场供需交易双方提供客观公正公允的价格参考依据，引导租赁双方合理确定租金价格，稳定市场预期。
2020年南宁市房屋租金参考价（居住用房）
（注：南宁市房屋租金参考价是指每平方米建筑面积的月租金，单位为元/㎡·月，且租金中不包含水、电、物业管理、燃气等费用，也不包含税费。）
【提醒】
租客在租房过程中，要多方了解周边或同地段住房的平均租金价格，在租房时，对应付租金明显低于市场租金水平的，要慎重选择。
如果是从“二房东”、房屋托管企业手中承租的，建议租客主动要求查看“二房东”与房东签订的托管协议或租赁合同，主动对接房东了解房源的租金水平、租赁期限、房租支付方式等信息。
需要特别注意的是，在签订租赁合同时，要特别注意租金支付期限和方式，尽可能在合同中约定按月或最长不超过按季支付租金，避免因长租期的低价诱惑一次性支付较大额度房租。尤其要特别警惕一次性预付3个月以上租金或租金大幅优惠的宣传，降低自身权益受损。
租客签署房屋租赁合同前，要仔细查看租赁房屋的不动产权证或房产信息，可要求租赁企业提供“房源核验统一编码”（通过市住建局房屋权属核验的方式，对租赁房屋全方位核验，无查封、限制记录且房源真实有效的房屋才能取得“房源核验统一编码”）。
并通过南宁市住房租赁服务监管平台：
（http://www.nnfwzl.com/）“房源验真”输入房源核验码，查询租赁房源是否真实，避免租到无合法权属证明的房屋的情况。
租赁合同要备案 明确权益免纠纷
刚过完年，小沈在西乡塘区某个城中村租了一间单间配套，给房东支付了三个月的租金，在签合同之前，房东承诺家里电器只要出了问题都由房东负责，前几天由于连日低温降雨，房间里的空调竟然使用不了了。小沈打电话告诉房东说家里的空调坏了，需要房东上门维修，房东不干了，说你看看合同没有写啊！小沈翻出合同发现房屋家电维修这块内容的确在合同上没有写清楚，小沈只能叹气“吃了哑巴亏”。
记者了解到，在网上下载的一些房屋租赁合同内容模糊不清或缺少重要内容，使租赁双方在履行合同过程中出现对合同内容理解产生偏差或无合同履行依据等情况，导致租赁纠纷频出。甚至在合同中可能存在一些不易注意到的、对租客权益不利的条款。
为此，一份正规的合同尤为重要。在签订租赁合同时，推荐采用南宁市房屋租赁合同示范文本签约（合同模板已经在南宁市住房租赁服务监管平台首页发布）。
房东、租客切勿在空白合同上签字盖章。租赁双方当事人在达成租赁意向后，建议将现场做出的口头承诺写进书面合同，有利于在合同履行过程中维护租赁双方当事人合法权益。
【提醒】
在与“二房东”、房屋租赁（托管）企业签订房屋租赁合同时，务必要求其通过南宁市住房租赁服务监管平台进行合同网签备案。
租赁资金要监管 警惕“高进低出”“长收短付”
近年来，住房租赁市场上“二房东”、房屋托管企业采用“高进低出”“长收短付”高风险经营而“爆雷”跑路，房东未收到租金驱逐租客，租客无法保障租住权益，缴纳押金、租金难以追回的市场乱象频出，社会恶评如潮。
何为“高进低出”“长收短付”呢？市住建部门相关负责人指出，“高进低出”指的是支付房屋权利人的租金高于收取承租人的租金、“长收短付”收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期。比如收房价3000元/月，租房价却是2500元/月就是高进低出，比如对房东月付，但是却要求租客按季付、半年付、年付等情形就是属于“长收短付”，这些乱象有可能会带来风险，有可能因为遭遇“二房东”或房屋托管企业经营不善“爆雷”跑路而遭受巨大损失。
为规避租赁企业“高进低出”“长收短付”高风险经营方式引发的风险，维护租赁当事人的合法权益，市住建局先后印发相关通知，要求住房租赁企业应当在商业银行设立1个住房租赁交易资金监管账户，向住建局备案，并通过租赁平台向社会公示。通过受托经营、转租等方式从事住房租赁业务的租赁企业单次收取租金超过3个月的，或单次收取押金超过1个月的，应当将收取的租金、押金纳入监管账户，并通过监管账户向房屋权利人支付租金、向承租人退还押金。
强化住房租赁资金日常监督管理，督促住房租赁企业和商业银行落实责任，确保资金监管到位。
【提醒】
通过住房租赁企业租赁住房在签订租赁合同时，要特别注意租金支付期限和方式，尽可能在合同中约定按月或最长不超过按季支付租金，避免因长租期的低价诱惑一次性支付较大额度房租。要特别警惕一次性预付3个月以上租金或租金大幅优惠的宣传，降低自身权益受损风险。
选择房屋托管企业租赁房屋，在合同约定期内，如发现发现企业有不良经营行为，建议及时向房屋所在地的街道、住建、市场监管等部门反映或举报，并提供相关佐证材料。特别提醒，假如遇到企业“爆雷”跑路，遭遇暴力驱赶，建议收集相关佐证材料，及时向属地公安机关报案，通过司法途径维护自身合法权益。
此外，南宁市大力推进落实房地产市场网格化管理工作，将商品房交易市场网格、二手房交易市场网格和住房租赁市场网格合而为一，根据行政区域划分了22个网格，分派网格人员，实行管理服务靠前、力量下沉，进一步提高了排查、调解、报告和快速处置房地产市场问题隐患的能力。据悉，数据显示，2021年区域网格员对609家中介门店企业提供了规范经营等方面的指导。
■来源：南宁晚报|南宁宝
■编辑：小高
■编审：王芳
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