文|凯风

这是2022年以来最关键的一天。

01

一系列重磅定调，先后落地。

先是国家金融委专题会议定调：坚持以经济建设为中心，坚持深化改革、扩大开放……有关部门要切实承担起自身职责，积极出台对市场有利的政策，慎重出台收缩性政策。

这是对当下地缘冲突加剧、资本市场震荡、疫情冲击不断的直接回应，对于市场起到了一锤定音的关键作用。

这一表态，带动资本市场大幅反弹，富时中国A50指数反弹超过10%，恒生指数大幅上涨9%，创下2008年以来的新高。

接着，财政部有关负责人在接受新华社采访时表示，今年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件。

无独有偶，在此前的2022年政府工作报告中，重提“房住不炒”，但未提及房地产税，本身就给了市场以想象空间。（参阅《两会报告再提房地产，非常时期非常信号》）

这次官方明确定调，意味着，本来已经箭在弦上的房地产税试点，又要推迟了。

楼市和房企，迎来了前所未有的喘息之机。

02

房地产税试点，为何要推迟？

这显然与当下的楼市形势有关。

在市场下行之际，慎重出台收缩性政策，已经成为共识，房地产税堪称楼市调控“核武器”，何时落地，存在着时机问题。

目前，虽然各地松绑政策不断，楼市调控的“政策底”早已出现，但整个市场仍在低位徘徊。

在政策刺激之下，房地产销售仍未回暖，而全国商品房均价更是跌破了万元大关，回到了2020年水平。

根据国家统计局数据，2022年1-2月，全国商品房销售面积1.57亿平方米，同比下降9.6%；商品房销售额1.54万亿元，同比下降19.3%。

以此测算，全国商品房均价为9845元，相比去年同期的高点下降了10%左右。

而在纳入统计的70个大中城市中，仍有超过8成的城市二手房价环比下跌，维持在历史高位。

虽然刺激政策不断，但还有28个城市，房价回到了两年前，形势之严峻，可见一斑。

这些城市里，不乏以郑州、济南、长春、哈尔滨、石家庄为代表的省会城市。

更不用说，最近一段时间，不仅以万科、碧桂园、融创为代表的民营房企股价迭创新低，陷入债务危机的中小房企越来越多。

在这种背景下，稳楼市的重要性前所未有之高。

慎重出台收缩性政策，房地产税试点推迟，一众城市开始试探性松绑，就不令人意外了。

03

稳增长，为何要稳楼市？

2022年，堪称形势最为严峻的一年。

我国经济本身就面临着需求收缩、供给冲击、预期转弱三重压力，再叠加地缘冲突与疫情反弹，稳增长面临的压力前所未有之大。

地缘冲突，是今年最大的黑天鹅。

这场冲突，不仅导致国际关系进一步恶化，而且冲击了大宗商品市场，进而对经济增长形成明显拖累。

疫情反弹，更是堪称 “抗疫两年多来最严峻”。

这一轮疫情之所以说是最严峻，不仅是因为席卷了28个省份、最高单日新增超过5000例，更因为包括上海深圳天津西安东莞等万亿GDP城市都被席卷其中。（参阅《疫情波及过半万亿城市，影响有多大》）

超过一半的经济强市都被疫情困扰，经济增长面临着更大压力。

因此，今年要实现5.5%的增速目标，难度不是一般之大，所以“稳增长”就变得至关重要。

稳增长，不仅资本市场需要稳，房地产也需要稳，各行各业都需要稳。

这背后，房地产牵扯着众多上下游产业链，占据地方财政的半壁江山，对于经济增长、市场稳定和就业，都有着关键作用。

因此，在稳增长的重要关口，避免出台收缩性政策，就成了各界共识。

04

房地产税试点，何时会来？

房地产税，可能还需要相当长的时间。

但房地产税试点一定会来，唯二存在的悬念是落地时间，以及首批试点城市。

根据《中国城市大趋势》一书的分析，房地产税试点，之所以必然推进，是因为在其背后，承担着楼市调控、共同富裕和为地方政府寻找新的稳定税源三重重任。

由于中国楼市是典型的政策市，市场环境的变化，决定了楼市调控的松紧，更决定了诸如房地产税这种“大杀器”推进的时机。

由于市场下行趋势未改，房企债务困境仍未缓解，一旦房地产税试点落地，很有可能会成为最后一根稻草，不利于房地产乃至宏观经济的稳定。

所以，房地产税试点的推进，必然要等到地缘冲突缓解、经济下行压力扭转、新一轮疫情退潮之后。

当然，如果在政策刺激和地方松绑之下，局部楼市开始转热，房地产税试点的落地时间也会提前。

多说一句，房地产税试点越早落地越好，否则一直都是悬在市场头上的达摩克利斯之剑，对市场影响更大