近期，福州奥体板块新盘建发缦云亮相并打出“第四代住宅”新概念，引粉丝热议。其中就有粉丝留言，咨询该社区实际品质如何，是否值得入手。

此外，也有购房者在后台私信咨询，福州谭桥佳园和福湾新城两处小区，刚需客选哪处小区更好？

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关键词：奥体、第四代住宅、纯商盘

@泡在牛奶里的绿豆饼

Yesir老师，之前看到建发缦云宣传第四代住宅，请问一下这个社区品质如何，可否分析一下？

Yesir答疑：

建发缦云位于建新大道与金洲南路交界路口西南端，飞凤山奥体公园东侧，处于奥体板块的核心区域。

建发缦云所处区位

地段上，该盘与《【Yesir答疑】 072》第一问提到的正祥凤林别舍同处于一处区位，配套上可谓是奥体板块内最为完善的地段。值得说明的是，该盘东北角正座落着地铁5号线霞镜站，不到百米即刻到达，可谓正地铁盘。

相比于地段，建发缦云的社区品质如何？据公开信息显示，该社区占地面积32.27亩，容积率1.82，限高50米，地块无配建安置房，为纯商社区。除了要求配建一定比例的住宅、商业、幼儿园外，还要求配建符合绿色建筑标准，100%全装修，这是该社区打出“第四住宅”概念的由来。

据福州市自然资源和规划局《关于奥体中心西侧规划地块，规划设计条件的函》相关规定，建发·缦云应同时配置空中花园与开敞式公共休闲绿化平台，以及底层休闲架空空间，打造立体绿化生态的新建筑形态。

根据规划，建发缦云在楼栋北端的每一层都规划有两户共享的空中街巷，搭配以精心挑选的绿色植被；而在楼栋南端，则为每一户业主规划了户户独享的「空中花园」，让植被与建筑共生，满足人们「前庭后院」的生活享受。

建发缦云社区效果图

户型上，该社区仅有7栋社区，总高11-15层的小高层。主推148和168平四居大平层，148平配置双阳台，168平则配置三阳台，由于低容积率及限高，户型做到了0公摊。价格上，由于该盘预计4月开盘，目前尚未公布价格。但依据该宗地商品住宅销售指导均价为32000元/平来看，该社区后续价格可能在30000~35000元/平左右浮动。

综上，建发缦云在地段上有一定的优势，其配套可以说是奥体板块内第一梯队。同时，建发这些年在福州豪宅项目上的成就有目共睹，也得到了福州人的认可，基于该盘体量较小，且产品力足，或许还将复刻建发养云项目的热卖。

需要注意的是，由于该盘的定位高端，总价上有可能会超出周边同面积段社区的价格，可否入手，还需基于购房者的自身能力来判断，量力而行。

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关键词：南江滨、江景房、改善

@sorrow

Yesir老师，请问一下仓山区的罗马佳洲这个小区如何，现在的价格多少，可否入手？

Yesir答疑：

罗马佳洲位于横江路北侧，闽江南畔，处于老仓山南江滨的核心区位。地段配套上，该社区拥有福州市区少有的江景资源。同时周边生态公园环绕，江心公园、长安山公园、烟台山公园等自然人文景区密集，宜居属性良好。不过，由于所处位置的生态环境极佳，牺牲了一部分的生活便捷性。社区门口仅一条横江路联通，出行有一定限制。

罗马佳洲具体情况如何？据目前已知的信息显示，该盘占地面积104亩，共规划有18栋高层住宅、25栋别墅，总户数775户，容积率1.6，建筑密度22.5%，绿化率38%。社区于2005年建成，房龄至今17年。虽然房龄有一定年头，但社区的相关配套较齐全，如人车分流，中心花园、社区健身场等一应俱全。

价格上，据中房研究数据显示，罗马佳洲近三个月的成交均价为34201元/平。

罗马佳洲近三个月成交价格走势

户型上，由于该社区主打改善户型，故在中介平台上主要挂出的是大面积房源。

综上，罗马佳洲不论是在社区配套还是其目前的价格，若与周边其它同品质的江景社区对比，有一定的性价比。建议可实地走访，了解具体房源情况，择机入手。

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关键词：东二环、安置房、刚需

@风度翩翩的小天

Yesir老师，谭桥佳园和福湾新城这两个小区位置如何，选哪个小区更好？

Yesir答疑：

谭桥佳园位于牛岗山公园以东，三环快速西南，位于东二环板块的东北端。从地段上来看，虽然谭桥佳园与东二环板块的核心区位较远，但周边的配套设施正处于集中兑现期，西侧的牛岗山公园，南侧300米有新建的省儿童医院，与北侧的三环快速连接路也正在铺设中。此外，随着后续南侧的地铁4号线、十一中校区等配套的建成，可以预见该社区周边未来是值得期待的。

福湾新城的区位如何？在《【Yesir答疑】 033》中的第二问有详细分析。该社区周边社区配套基本完成，地铁5号线也将在今年开通。总体而言，从地段配套上来看，谭桥佳园胜在位置距市中心较近，配套未来可塑性强；而福湾新城所处的奥体板块，则是完善的状态，两者五五开。

在社区具体情况上，两者如何？据公开信息可知，谭桥佳园为2018年建成的安置房社区，为次新社区，而福湾新城为2008-2010年期间建成，同为安置房社区，房龄在10年以上。由于同为安置房社区，两者的社区管理同样存在一定的缺陷，但福湾新城比谭桥佳园要老，这意味着福湾新城的社区老化要比谭桥佳园明显，特别是谭桥佳园作为2018年建成的社区，其社区内部配套必定要比福湾新城完善一些，这点需要注意。

价格上，据中房研究数据显示，谭桥佳园近三个月的成交均价为23534元/平。

谭桥佳园近三个月成交价格走势

而福湾新城近三个月成交均为16036元/平。

福湾新城近三个月成交价格走势

虽然目前福湾新城的成交均价较谭桥佳园来得低廉，但考虑到近期地铁5号线即将通车，福湾新城的后市价格或有可能小幅上涨。同理，作为同样拥有地铁配套的谭桥佳园也会随着周边配套的完善迎来一定程度的上行。何况，作为安置房这一类的社区，房龄新老给人的居住差距还是比较明显的，所以，建议考虑像谭桥佳园这类房龄较新，配套硬件尚可的安置房社区。