提起上海，大家第一印象是繁华，而繁华首先就体现在商业上。

环线整理了全上海2万方以上的商业体，共计收录项目543个，建筑面积高达3764万方。

其中已开业项目459个，待开业项目84个。

如果一个周末逛一个商场，全看完需要9年，这9年间不知又有多少新商场开业。所以对于普通市民而言，上海的商场是逛不完的。

不过这些商场在各区域间分布很不均衡，给我们提供了区域分析的另一视角。

上海各区面积、人口本身相差很大，看总数据其实意义不大。 人口大区浦东、闵行自然排在前面，市区在体量上并不占优势。

不过值得注意的是，五大新城嘉、青、松发展相对均衡，奉贤明显掉队，与金山、崇明这样的远郊归为一档。

我们算了一下人均数据，结论就更有意思一些。

01

名不副实的杨浦

与民间印象反差最大的是杨浦区。

虽说坐拥五角场这个一线商圈，杨浦的人均商场面积仍旧市区倒数。 即使是被大家认为资源匮乏的普陀，也高出杨浦不少。

杨浦的主要问题是，五角场实在太强，巨大的虹吸效应下其他片区很难形成规模商业。

杨浦区商场面积总计136.7万方，仅五角场就占了64.2万方，即，几乎一半的商业都在五角场。

我们对商场类型进行了简单分类：社区商场指的是辐射周边一公里居民的中小商业体，通常以餐饮、连锁超市、日用百货为主。

大众商场指的是辐射范围2公里以上的现代化shopping mall，根据体量不同分为ABC三类，分别对应20万方以上、10-20万方、10万方以下。

如果只看大众商场，杨浦区总体量91.1万方，五角场一个区域就达到54.6万方，占比高达60%。

五角场向我们诠释了什么是大树底下不长草。

当然杨浦区也在解决这个问题，规划了东外滩解决五角场一家独大的问题，也借助东外滩引领全区商业的升级。

无奈东外滩发展不顺，20年间仅开业一个渔人码头，至今也门前冷落，2020年后更是有不少主力店铺倒闭。

02

异军突起的闵行

另一个有意思的现象是，闵行竟然超过了徐汇。

徐家汇固然繁华，不过作为第一批副中心，当初的规划体量都不是很大，标杆恒隆广场也仅13万方。

而闵行的商圈普遍开发较晚，定位不如徐家汇高，体量却不断超越。

体量上超过港汇的项目，闵行有9个之多，总体量自然占据优势。

同时，作为新晋主城区，闵行以发展均衡见长，近些年商业体遍地开花。

尤其是万达集团，对闵行的商业发展提供了不少帮助，原本是商业荒漠的马桥、浦江都有了自己的社区中心。

虽说闵行之前是郊区，商业遍地开花后到处都没有拉后腿。

第三个原因当然是大虹桥的带动。

大虹桥涉及到长宁、闵行、青浦、嘉定四个区，目前受带动最大的却是闵行。

长宁自身发展就很均衡，临空园区贡献了大虹桥近40%的产值。不过这里原本就发达，称不上受益。

原先的大虹桥核心区位于闵行，所以落地的商业项目，诸如龙湖虹桥天街、虹桥天地、良华购物广场、虹桥丽宝乐园、金臣联美虹桥汇，统统算进了闵行业绩。

现在前湾又到了发展风口，马上落地的前湾印象城等，将进一步提高闵行的商业地位。

如此均衡的发展，真对得起主城区三个字。

不过闵行也有自身的问题，商场体量虽多、分布虽然均衡，却高度同质化，大部分只服务三公里内的本区居民。

像徐家汇港汇恒隆广场、美罗城这样辐射全市的商业，闵行目前还看不到。

03

商业王者黄浦区

几乎任何一次历史变动，黄浦都是受益方，直接结果就是：黄浦区的人均商业面积，独一档。

建国前黄浦就是商业中心，外滩、南京路声名远播。

建国后有三条主要商业街：南京路、淮海路、四川北路，经过区域合并，前两条街都被黄浦收下。

收了南市区后，有了大片空地，又进行了新一轮的商业建设。 所以我们可以看到，黄浦区的商业体不仅数量多，种类也多。

这里不仅有日月光这样的大体量平民商场，也有K11这样的地标性中高端商场，同时又有不少面向外地游客的商业类型。

游客型商业，只有在黄浦才能形成规模。

而且杨浦发展并未停止，规模化商场就有4个在建，总体量高达42万方。

新世界K11毫无疑问将成为黄浦区的另一地标，进一步夯实商业中心地位。

前几天看到有网友分析，K11将落户浦东金桥。其实金桥规划的是K11的副线select，K11 select在天津、武汉早有布局，根据业态类型判断，定位低了许多。

董家渡的绿地外滩中心又是一个地标，引领黄浦向东发展。

不过黄浦的商业并不是居民私有，大量商业体的服务对象是全市居民。

04

以质取胜的静安

静安区合并闸北后，一切平均指标都被拉低。

按照合并前的数据可以粗略得出，原静安区的土地上居住人口占比21.7%左右，即，21万人左右。

而原静安区的商场有76.23万平，这样算一下平均，老静安的人均商业面积达到3.6平米，超越黄浦。

不过即使合并了闸北，也不影响静安的全市影响力，因为静安已经奠定了中高端的地位。

静安区的恒隆广场一直是奢侈品旗舰，与陆家嘴的国金中心并称东西双雄。

嘉里中心、太古汇、久光主打轻奢，在郊区商场的围追堵截中走出了一体差异化道路。

目前有中高端商场分布区域还有陆家嘴、徐家汇、长宁虹桥、前滩，不过这四个片区基本靠一家商场撑起。

比如徐家汇的港汇、长宁虹桥的尚嘉中心，整体仍旧以大众化商业为主。

在这个角度讲，静安区的商场定位，全市独一档。

05

悄然惊艳的虹口

四川北路没落后，虹口的商业地位开始下滑。

虹口下滑的同时，杨浦五角场却在大兴土木，虹口人民无奈之下也只能来五角场凑热闹。

后来北外滩重新启动，白玉兰广场入市，而杨浦东外滩却不顺利。

去年太阳宫、来福士入市，虹口商业上已经超过杨浦，正式扳回一局。

所以我们看到虹口的商业有明显的断层，一类是十几年前的社区商场，一类是近两年上市的现代化标杆，中间只有一个凯德虹口做过渡。

接下来虹口的发展主力依旧是南侧的北外滩街道，向北过了瑞虹新城后，商业上整体依旧匮乏。

06

华而不实的普陀

很意外，普陀的人均数据超过了浦东、杨浦。

而且20万方以上的旗舰商场，上海一共9家，普陀就占了2家。

上海20万方以上商场明细

看起来很优秀，不过普陀人民依旧抱怨商业匮乏，是怎么回事？

与虹口一样，问题出在商业结构不合理。

普陀商业面积共计172.64万方，社区型商业就占了57万方，占比超过33%。

而全市范围内，社区型商业占比仅25%。

前面提到过，社区型商业指的是以餐饮、超市、百货为主，服务半径1公里的小型商业。这类商业10多年前是主流，如今已经明显不够用。

这样的商业目的性太强，而当下商场不仅是一个购物场所，更多的是休闲、社交、亲子活动的聚集地。

而普陀的现代化商场，仅环球港、长风大悦城、近铁城市广场较具规模，118广场冷冷清清，百联中环业态偏老。

仅前面这三个商场，很难辐射到全体居民。

所以桃浦、长征、甘泉宜川、光新、万里等大型居民区，很难找到合适的公共活动中心。

这样的商场分布，与闵行的均衡形成明显对比。

贵为市区，长征居民住着10万/平的商品房，2公里以内却只能够得到金沙和美广场。 而闵行马桥、浦江的居民，至少能有万达广场可以指望。

真如商业崛起后，万里、光新将有一定提升，其他区域还有不少的路要走。

五大新城、浦东新区的商业盘点，敬请期待下篇：《全面盘点上海商业分布，各区间的差异竟然这么大（中）》

- 环二文章合辑-

以上为正文

编辑∣环线咨询

©本文版权归“环线房产咨询”所有

部分图片来自网络