最近，临港部分二手房单价挂出了7万+的价格！

来源于链家二手房

保利的这个项目，位于滴水湖西侧，即便房子是精装叠墅，这个价格... 至少我是望而却步的！

以前购房者爱搭不理的临港，现在真的有点高攀不起了！

现在临港的二手房市场实在是太“奇葩”了，部分楼盘直逼市区的挂牌价，一二手倒挂严重。

我曾经听过一个段子：现在临港的房东自己房子挂牌价格自己做不了主了，要是价格挂低了会被你的邻居抱怨“砸盘侠”，拉低了挂牌均价，天天敲你门给你洗脑！

现在临港这么火，今天就来分析分析，置业临港究竟该怎么选？新房还是二手房？

临港新城实景图

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01

在今年之前，临港二手房的购买群体中，为孩子教育的群体占比比较大。

现在很多家长为了学区什么都可以让步，自己的上班通勤时间、居住条件、商业配套等等，只要对口学区好，一切都不在话下。

如今，上海中学东校、建平临港小学、明珠临港学校等等上海知名的学校都纷纷开分校入驻临港，政府在规划上要留住人才。

临港学校分布

今年开始，随着临港热度的不断攀升，越来越多外围客户开始意识到临港的未来可期。

可能对于很多临港人来说，5万+、6万+已经很疯狂了，外围的客群或许他们并不理解临港的二手房能卖这么贵，但是买房大多时候是买涨不买跌的心理。

对于很多市区的客群来说，卖掉市区的一套老破小，再来到临港一看，5万+，6万+的价格并不算贵，能全款买下一套大别墅，不产生任何贷款，房子比原先老破小面积更大、环境更好。

在这种心理和行为的推动下，临港二手房自然水涨船高。

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02

现在临港买二手房基本上有3个可选板块：投资、改善、刚需三个功能板块，区分比较明显。

首先是地铁沿线，靠近海昌海洋公园的投资板块。

来源于链家二手房

这块区域也就是挂出7万+单价的所在片区。但是这里生活气实属不太浓！离这里最近的商场在两公里外，一条大马路遥望市区。

实景图

这个片区大牌开发商很多，房子也很多，目前也是整个临港成交最火热的片区。

其次，改善板块，港城新天地片区。

来源于链家二手房

这个片区的房子价值，主要是被港城新天地带起来的。

港城新天地这个商场，基本是整个临港新城最繁华的核心，有卜蜂莲花和电影院，能满足购物、休闲娱乐需求。

实景图

最后就是刚需片区，这个片区在形式上最成熟。

来源于链家二手房

这边城市公园、市六医院、商业广场、中小学幼儿园（建平临港小学+临港第一中学）配套完善。

实景图

但这边的房子就是比前两个片区便宜，主要原因是这边二手房房龄较高，基本都是2010年左右建成的，离交通干道、轨交也相对远。

上海是一个以二手房交易为主的市场。2021年，上海一手房成交约9.2万套，二手房成交约27万套，一二手比例为1:3。

临港的市场是什么情况呢？临港的特殊在于滴水湖核心区可供选择的次新房存量非常少，而且未来几年也不会增加。未来几年滴水湖的二手市场就在一个很小的存量池子里兜转。

临港在新片区成立之前，新房市场其实非常惨淡，供应量少，销售慢，价格也不怎么涨。滴水湖之外比如泥城，都以安置房为主。

关注度最高，引领价格一路上涨的，其实都是次新房。

临港人才持续涌入，和新房严格限价的背景下，从万达钻石湾开始，后续滴水湖的新房认购都触发了计分制，从而进入5年限售行列。

这批买不到新房的人一大部分都涌向了二手房市场。本来临港二手房存量就少，加之触发计分的新房5年限售，“僧多粥少”的情况在临港日益加剧。

这会给市场带来什么影响呢？

假设你一个临港二手房业主，现在你的理性选择是什么？市场上总有各种原因要买二手房的客户，但存量就这么多，而且供应量未来5年内也不会增加。除非急着用钱，否则维持高价挂牌，“姜太公钓鱼，愿者上钩”，就是最合理的做法。

所以，再回过头来看，临港次新商品房为什么二手房能挂和卖这么高的价格，一方面是临港新片区的预期，以及高速的发展带来实在的利好，另一方面也和这种市场结构有关系。

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03

总结下来，未来几年临港的二手房就是一个封闭的小市场。不管全上海的行情怎样，不管临港的新房供应有多大，它都可以走出自己相对独立的行情。

所以，如果刚需客户一定要买二手房，也没什么好纠结的，挑套好房子谈个好价钱。如果可以买新房，那也不用太关心二手房挂什么价格，涨跌和你其实都没什么关系。

那未来买临港新房，不是3.1人才是不是没希望了？

当然不是，临港未来的新房供应很大！据不完全统计，2022年临港新片区新房供应预计在3万多套！（具体请以实际取证入市项目为准）

以下为根据在建项目及已出让土地情况，汇总整理的2022年度临港待入市新房项目完整清单：

这3万+套房源大大缓解临港片区供不应求的局面。

新房市场就不多说了，大家都懂得。

政府在努力的限价，是为了把新房当初一种福利给愿意来这多城市生活并做贡献的人，如果二手房价格过高，倒挂越严重，反而会刺激越来越多的投资客入手临港，这并不利于临港的良好发展。

生活在临港的每一个人都希望临港越来越好，而不是越来越“空”。

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