这几天关于香港上市的中资民营地产公司2021年年报披露问题嫌弃了一波风浪。不少民营地产都公告无法及时披露年报，或者将更换审计师。已经发布相关公告的有，新力控股，中国奥园，融信中国，有传言更多地产公司无法披露年报的公告也在路上。我们仔细看这些地产公司的审计机构基本都是四大会计师事务所，当年上市的时候风光无限，叫人家小甜甜，现在行业不景气，就成了牛夫人了？？？

究竟和审计出现了什么样的矛盾，导致了现在的这个现状呢？小编这几天也和几位地产公司的人事做了一个深入的交流。真实的原因肯定不是说什么审计费谈不拢，或者什么疫情原因工作进度跟不上。真实的原因还是出在了合营项目上。之前不少投研机构发布做空报告，主要抓的也是民营地产的合营项目可能带来的巨额或有负债。或许也是感受到了这方面的社会舆情的压力，审计机构对民营地产的合营项目的审计口径或出现巨大的调整，这才是为什么众多地产公司年报难产，甚至于要更换审计师的真实原因。

那么合营项目的审计究竟是出现了什么样的问题呢？核心在于对于合营项目的并表口径PWC提出了比原来更加苛刻的要求。原来或许只要提供一致行动人等一些配套文件外加符合董事人数的相关规定就可以认定为并表项目，但是现在PWC据说要求另一个股东出具更加苛刻的放弃相关权益的确认书才可以认定并表。要知道本身合营项目，特别是一些50比50的合营项目，并谁的表本身也是项目合作的一个谈判筹码，实操上其实还是两家地产公司分工各自操盘的。

那么合营项目是否并表这个问题，对地产公司到底影响多大呢？其实通俗说的原来是否并表的要求比较低，那么地产公司就有很强的自主选择权，对于合营项目什么时候并表做选择。在项目初期没有利润，负债又高，就可以选择不提供相关资料，这样就不用并表。但是当项目进入到销售期，负债不断下降，变成现金奶牛的时候，房地产公司就会选择提供相关资料进行并表。但是现在审计师就事不让这些优质项目并表，直接导致的结果可能是房地产公司的报表规模骤降，利润骤降，杠杆飙升，这样的情况绝对是企业不愿意看到的，也是绝对不能披露的。

最后看看某四大会计师事务所手上还有哪些地产公司吧。