据克而瑞数据显示，2021年普洱市思茅区新建住宅均价已达到7941元/平方米，超过西双版纳景洪市的7470元/平方米。而在2018年，景洪新房均价破万，同期思茅区的房价才6千多每平方米。

进入2022年，普洱房价上涨势头更加强劲，普洱思茅区1月和2月住宅均价都高于景洪市，其中2月份思茅区新房均价达到7809元每平方米，而景洪只有6297元每平方米，差距超过1500元每平方米。

2021年滇西南3个州市商品住宅成交均价（数据来源：克而瑞）

西双版纳怎么了？曾经要赶超昆明的房价，缘何被普洱超越？而同样高房价的大理，又会不会变成第二个西双版纳呢？

由此，我们先来看看2022年1月，云南省各地级以上城市市区、自治州州府房价（均价）排名：

数据来源：中国房价行情网

数据属实的话，从排名情况不难看出，昆明、大理、丽江位居前三，曾经位列三甲的西双版纳已经滑落至第八位，房价不单被普洱赶超，甚至输给了临沧、德宏。而怒江、曲靖、楚雄位列最后三位，其中曲靖、楚雄2021年在云南的GDP排名第二和第六。

对此，有人笑称，在云南越富裕的州市房价越低，越穷房价越高。事实是这样吗？

那么，我们再来看看近年云南省各州市的GDP排名情况。

数据显示，昆明、曲靖、红河GDP排名前三，除昆明外，曲靖、红河房价排名却仅位列十五和第十，统统倒数；而GDP倒数前三的怒江、迪庆和丽江，房价排名则为十四、十一和第三。

虽然不全像别人说的“在云南越富裕的州市房价越低，越穷房价越高”，但是，有一个趋势却很可怕，那就是GDP越低，产业越不发达，房价却越高。比如跌下神坛的西双版纳，现在排名第三的丽江，当然也包括了大理、普洱……

换句话说，大量旅游地产带来的外来购买力，让云南不少州市的房价满是泡沫。

一个正常的经济逻辑是，房价与城市的GDP, 人均GDP成正比。城市创造的GDP越多，城市就越"富有"，房价自然也就越高。

而当下的云南楼市显然不是这样，大量的全国高GDP城市投资客涌入，“以小博大”的投资心理，带火了当地房地产产业，也拉高了房价。但旅游目的地产业发展滞后，老百姓可支配收入远低等问题却未能得到解决。缺乏了本地购买力的房地产市场，注定经不起大风大浪。

2019年，风浪真的来了。以西双版纳为例，根据《证券时报》发布的数据，西双版纳2019年房价为8109元每平方米，跌幅12.24%，下跌幅度全国第二，仅次于三亚。

西双版纳楼市有价无市，在年前西双版纳房价持续下跌且跌幅较大，众多房企也试图通过降低房价来以价换量，但从成交来看并不理想。

而这，还只是疫情来的第一年。

文旅地产项目本就前期投入资金大，后期回款相对较慢，资金链十分脆弱。时至今日，疫情持续时间已超过两年，对于西双版纳传统的春节出游旺季，本该是各大文旅项目成交收款，回笼资金的好时候，现如今不仅成交惨淡，成本更是与日俱增。西双版纳文旅地产行业可谓是雪上加霜。

回过头来想想，当经济不景气，率先出现问题的当属投资，疫情对旅游业的重创，也让旅游地产失去了投资预期，大幅下滑在所难免。

此外，度假刚需的概念，已被众多开发商过度营销了，因为多数购买旅游地产的人，实际都是冲着投资去的。而实际情况是，旅游地产不可能像住宅那样，在短期内实现高额回报。

购房人必须持有几年，等旅游配套成熟了，才能实现换手，从而换取一定的回报率。但这个回报率，和北京的很多住宅半年单价涨1万元，是没法比拟的，短期的巨额回报，对旅游地产来说几乎很难实现。

对此，有人说，那为什么昆明、大理，同样是旅游城市，疫情之下房价却没大幅下跌呢？

首先来看大理，GDP全省第五，显然比排名第十二的西双版纳更经得起风浪。其次，旅游地产与旅游业的发展息息相关，西双版纳旅游季节性更为明显，房地产主打避寒物业，承载了大量的东北及北方客户需求。

这样疫情一来，外省客户来不了了，外销占了80%以上的西双版纳楼市自然也就崩塌了。反观大理，旅游季节性没那么强，而且除了省外客户，还承载了一大部分省内客户诉求，尤其是对于没有那么强避寒诉求的省会昆明置业者，以及大量云贵川投资客，苦撑着大理同样泡沫的房价。

再看昆明，作为云南省唯一的二线城市，城镇化高速发展，给了昆明楼市巨大的支撑，即便不依托游客及省外投资，仅依托周边乡镇，各地州人口红利，或也能给予昆明房价以稳固支撑。

昆明在全省独特的地位和政策、配套优势，是其“稳”的根本。

然而，还有一大隐患值得关注，由于云南缺乏第一、第二产业的支撑，导致经济对房地产依赖持续居高不下。以抬高地价创造GDP ，成为一种“可怕”的手段。

早在2007年，郎咸平用了一个比喻来说明GDP存在的问题：一个地方政府，即使它一年什么都不做，只卖土地，卖的价格越高，那么它“创造”的GDP也就越高。

显而易见，政府不用做什么，只需要大规模卖土地，提供给地产商建楼房，然后再卖房，就可以“创造”可观的GDP政绩。如果政府把土地的价格哄抬得更高，使房价更高，那么所“创造”的GDP也会更高。

GDP增高了，本地老百姓却更买不起房了。他呼吁，应把“老百姓生活是否好、是否上得起学、是否看得起病、是否住得起房”作为经济发展考量标准。

郎咸平说：“由于过去一段时间内地以GDP的增幅来衡量官员的政绩，令某些地方官员为求表现，大量投资房地产和公路建设。高房价所影响的不是一个简单的城市繁荣问题，而是一个城市过高的房价所带来的城市衰退问题。”

那么，西双版纳是被言中了的“衰退”吗？

最后，普洱房价赶超西双版纳，难道是说普洱比西双版纳GDP高？或者普洱人比西双版纳人更有钱？

其实也不是，普洱市大部分区域与版纳一样，都处于北回归线以南，气候接近，虽然普洱也有旅游地产开发，但当地房地产市场仍旧是本地需求为主。

普洱有240万常住人口，几乎是版纳的两倍。普洱下辖1区9县，2021年GDP总量1029.15亿，本地市场规模比较大。虽然思茅区常住人口并不多，只有41.6万人，比景洪市还要少23万人，但普洱下辖9县却有不少人到思茅区安家置业，支撑了思茅区房价近几年持续上涨。

另外，普洱气候温暖，自然环境良好，前几年房价又比版纳低，近些年也逐渐开始吸引省外度假客户落地。但随着普洱市区房价反超版纳，而且差距逐渐拉大，旅居客源可能又会转移到房价更低、气候更温暖的版纳。

还有，小编觉得，普洱大理发展的茶、咖产业，导致不少普洱人腰包鼓鼓，有钱当然是房价的第一保障。