上海土地市场发布

关于中止上海市国有建设用地使用权出让沪告字[2022]第016号公告出让活动的通知

该公告涉及36块涉宅用地

有徐汇滨江、普陀长风等地

是上海第一批集中供应涉宅用地

这是疫情影响之下的第一个事件

意味着线上土拍的猜想不成立

同时也意味着上海第二批新房公示也存在延期的可能

本轮疫情直接的影响是利差的，因为疫情影响经济和收入，利差楼市基本面

直接利差之外，有几个推高房价的因素

1、人力、材料、进度的影响，会推升新房售价

开发商承诺的指导价是基于正常开发正常利润的，疫情推高了人力和材料成本，尤其是影响了进度，推高了房子的成本

如果最终批的价格严格，会造成开发商有降低标准的动机

在房子还没有面市之前，开发商内部降低标准是正常企业行为，表面价格不变的情况下实际价格上涨

此前有人说价格限制会导致降标是不成立的，因为现时土拍有合理利润，但疫情影响下这个说法成立了

2、土拍上市的延迟，会使得未来的某一段时间出现供应不足

土拍一般是对应8个月以后的期房供应，但一方面疫情影响拍地时间，一方面开发商原来计划的回款受影响还没回款，会增加一些土拍流拍的可能性

虽流拍土地对于整个市场影响不大（开发商觉得偏贵是流拍主要原因，变成房子也相对不好卖），但流拍会使得部分需求延迟，而到了房子不够的时候爆发，加剧供求不足。（2020-2021如此）

3、城市运营成本下的财政压力

上海土地财政依赖不强，但绝不是不要土地财政，这在2020年已经很明显了

今年一季度经济不可能好

财政就更加差了

现时上海的土拍不少土地是明牌低价的，通过控制开发商的售价最终补贴到的是消费者

第二批土拍延迟之后应该不会涨价，但第三批或者第四批等等上涨的压力越来越大了

上海从来没有在官方文件说上海的土拍是限价的，就官方文件而言，也不存在放松的说法

涨地价可以涨但不大涨，如果地价涨到新房的指导价能够做到预期日光的话，合理性也是没疑问的

譬如，如果徐泾给7万指导价地价可以相应涨，但当前市场一样预期会日光

对于目前持币买家来说，疫情结束之后很可能面临新房放量，而由于疫情期间二手房交易接近冰冻，无房户数量是特殊的阶段低点

新房供应放量到大概可能两倍，无房户却变少了1-2万，就新房而言，疫情一结束就是买到新房难度的最低点

至于更多的放松政策，我们猜官方也要观察一下再说

文章转载自公众号《匠人上海楼市》，欢迎关注！