最近有几个关于学区房的案例，正好趁个热度，来聊聊关于学区房的看法，以及购房的思路，当然对于学区房完全不熟，都是个人感受，不喜勿喷。
时代中学民转公
去年，教育部发了个文件《教育部关于规范公办学校举办或者参与举办民办义务教育学校的通知》。
其中最重要的结论：公办的私立校在2年内要么转公办、要么完全私立。
分析：对于福州而言，虽然鼓楼学区房很贵，但是公立学校的升学率在私立面前完全不够看。
也正因为私立学校当初通过自主选拔尖子生，来达到提升升学率，后来官方也把私立的入学改成100%摇号，后续也出现了一些私立开办小学，意图通过内部升学来保障升学率。
不管结果如何，目前私立校依然是福州的升学率的头部，也正是由于去年的这个文件出台，让福州这么多私立校，一下子处于风口浪尖。
对于福州头部的私立校，从关联来说，都与老八所存在千丝万缕的关系，比如：时代==师大附中初中，三牧==一中初中等。
正是由于这样特殊的背景，导致这些头部私立，都一定程度符合了文件的限制。
近期就有网络传言出现，其中最受关注的就是时代中学，作为福州升学率前三名，如果时代中学真的民转公，届时如何划片，就成了最大的关注。
虽然很多人唾弃学区房，但是在福州房价里面，能短时间产生重大影响的，只有它。
至于地铁、商圈、公园，在学区面前完全不够看。
就像很多时候讨厌它，但是真的降临到自己身上，就是“真香定律”。
目前网络流传了很多版本，大体看看时代中学周边情况，整体老仓山区域，有两所公立初中：
十六中：对口（师大附小、麦顶）
外国语：对口（仓小、施程小）
这里的重点十六中，不仅是仓山区的公立扛把子，在整个福州公立校里面，也是属于第一集团，可以说自身关环也不少，当然这还是在不少生源去了时代的背景下。
从目前来看，区域的四个公立小学，对房价影响偏低就是仓小+施程小，假如真的出现民转公，不管最终如何分配，这两所小学都能得到一定的利好。
当然查看地图，时代中学的占地非常小，很难匹配目前网络流传的方案。
个人感受，面对这些非常容易引起争议的改革，完全转私立，或者采取摇号升学，可能性更高。
当然不管最终结果如何，这都是仓山区最大的关注点。
大学区制
今年福建省教育厅发了工作要点，提到了支持各地探索“大学区制”管理改革。
对于这个大学区制，也是一大热点，是否意味着学区房就消失？
分析：其中福州在2015年就打算试点多校划片，分为：一中—十八中片区、延安—杨桥片区、19中—11中片区、8中—15中片区，不过最后因为疫情取消了。
对于大学区制，其实也很好理解，就是打破以往，一套房子固定绑定一个学区的固化模式，通过放大划片范围，变成一套房子对应多个学校，看上去是让教育均衡，其实主要还是压制生源过于集中。
即使是这样的机制，学区房也不会消失，学区房就可以更名为《大学区房》，对于鼓楼区依然还是重点，相对的变化，第一集团的优势会得到压制，鼓楼区的第二集团会得到一定利好。
当然头部资源被压制，很明显那些完全无法居住，当当依靠学区的老破房，预计性价比会变得更差。
对于鼓楼区那些在重点学区周边的新盘或者次新盘，比如目前的省立医院附近的高比例安商房，目前无法划入第一集团，会存在一定隐形利好（当然不是鼓励去买它们，毕竟它们现在加价也很多）。
当然放大范围做思考，假如无法保障升入重点学校，一定程度也会压制学区房的热度，对于一些新区的教育发展，反而是一件好事，这个下面聊。
金山案例
这几天位于金山的新建小学，金闽小学，在市教育局发布的招聘里面，变成了金山小学金闽校区，一下子也得到了关注。
无非争议点在于，如果是麦顶分校，虽然名头更大，不过是区属，对口初中可能是四十中金山分校，如果是金山小校区，变成市属，对口初中可能是金山中。
分析：对于这个小学历史也很长，当初被仓山区教育局定位成麦顶的分校，这次在招聘公告里面又有了变化，当然这些都不是正式文件，不过已经被舆论放大。
其实也很好理解，特别是周边的中介，因为对于它们而言，不管是不是真的，只要传言能刺激二手流通，就达到目的，最后传言落空，也只是客户买单。
当然即使真的变了，个人觉得影响也没那么大，具体原因下面分析。
其实对于金山，可以说是现在新区板块最好的案例，目前金山三个代表中学，金山中、橘四、水都，在公立校排名里面，都算在第二集团。
当然要说它们是学区房，其实个人觉得高估它们了。
金山区域为何会成为在鼓楼区、烟台山之后，第三个重点的教育区域，其实也跟自身的发展有关。
作为开发了近20年的新区，这里也得到了很好的教育资源配套照顾，三所市属校：金山小、三附小、四附小。
对比晋安区，靠着去年鹤林小改成二附小晋安校区，才有了所谓的市属小学，可以说金山得到的照顾是很大的。
题外话：即使升级市属小，那些划片的楼盘，比如鹤林新城，二手房价也没有一丝变化。
回到金山的教育发展，个人瞎猜：金山的优势还是在于区域的居住群体，不少是双职工家庭，对于教育有一定重视度，但是也没有太大的资金去追逐鼓楼区的学区房。
同时金山周边，私立校也不多，只有北面的现代、里仁，以及南面的时代、华南实验等。
从接送距离来说，市区的私立学校需要过江，明显不便，南面的私立在老仓山，依然有一定距离，所以很容易保留了不少优质生源下来。
配合一定的教育资源照顾，经过多年的发展，金山的升学率就很明显有了一定提升。
当然从目前的升学率来看，强如金山中，从2018-2020年已经连续两年下跌，水都中学同样2019年也出现下跌，只有橘四算是平稳。
不过即便如此，金山这些学校的毕业生人数，却一直上升，金山小甚至还成为福州唯一要求落户满三年才能入读的小学，可以说这里其实也成了一些家庭的教育选择。
不过从发展来说，不建议溢价过多购买，因为这些第二集团的升学率不难复制。
从升学率来看，福州的大头在私立，通过各校7%左右的定向生名额分配，已经有了一定基础，未来这个比例只会更大，在第二集团里面，升学率也基本在15%上下，只要不是垫底的那几个村中，实际的差异不过5%左右。
未来随着一些板块新区发展，很容易改善末尾学校的升学率，这也是目前福州为何很多家庭有购买学区房，甚至购买二类校的原因，因为末尾段升学率不到5%，连定向生名额都用不到，实在太差。
盘点总结
对于学区房，说白了不是房价的问题，就是圈层的集中，要想打破学区房，除非打破分配机制，但是很明显，在考虑上学的便利性上，分配机制只能压制，并不能完全打破。
对于大学区制，会是方向，但是短时间内，福州预计难实施，如果你对教育重视，需求比较紧急，建议考虑一些居住体验尚可的二类校，当然如果实在有钱，鼓楼区学区房依然是选择。
对于教育需求度不紧急的购房者，其实购房的时候，除了生活圈的考虑外，也可以考虑未来教育的发展，可能目前没有教育优势，但是学校都是读出来的，读到中等学区，并不难。
从上面的案例可以得出两个方向：
1、购买成熟区的板块：有条件可以往头部教育资源靠，就如写文章趁热点，前提是要有热点给你趁，比如上面的民转公，大学区制，新学校归属等，前提都是房子在附近，才有可能享受政策红利。
2、购买新型的板块：最好是完全的片区开发，周边以新盘为主，学校能新盖最好，购房家庭偏年轻化，划片没有过多本土村民（并非歧视、只是指教育重视度），通过一定的时间发展，升学率到中间段并不难，如果还有特别的资源照顾，进入中上段概率也很高。
对于教育改革，一直以来都伴随着很多传言，甚至是谣言，其中肯定有人会得到红利，也有人上当受骗，案例有很多，对于购房者，建议不要花过多资金参与，只要在购房思想上往红利方向靠拢即可。
当然以上都是个人带有主观意愿的观点，不做参考。
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