文：钮杨洋

引 言

3月29日，华发物业服务发布截至2021年12月31日止年度业绩公告。报告期内，华发物业服务的规模和业绩均出现了显著增长：

  • 截至2021年12月31日，华发物业服务向267项物业提供物业管理服务及增值服务，总收费建筑面积达约2030万平方米；此外，物业管理合约总建筑面积约3860万平方米，同比增长40%。

  • 总收入约为15.48亿港元，较2020年同期增加约42%；毛利约为4.19亿港元，同比增长约38%，其中物业管理服务毛利贡献为97%。

一

攻城：积极外拓，业务发展迎新格局

报告期内，华发物业服务管理规模持续扩张。截至2021年末，已向267项物业提供物业管理服务及增值服务，总收费建筑面积达约2030万平方米，同比增长22%。此外，物业管理合约总建筑面积约3860万平方米，较2020年同期增加约40%，合约面积与收费面积比值高达1.9，为未来实现规模经济、保障业绩持续增长奠定良好基础。

（数据来源：企业业绩公告）

回顾2021年，华发物业服务积极外拓。报告期内，华发物业服务将点状拓展模式推动为片状拓展，积极发挥国企背景优势，与市、县、区政府部门以及国资背景单位深度合作，助力规模扩张。

从区域布局上看，项目主要分布在经济最发达和增长最迅速的地区，其中粤港澳最为本土市场，贡献占比达73%。作为典型的品质型高端物业企业，华发物业服务强调保持存量一二线城市物业管理项目稳定增长，业务已经覆盖北京、上海、广州、深圳、武汉、重庆、南京等全国近40个重点城市，但同时在规模经济的导向下，积极稳健的对外拓展，物业管理项目地区日趋多元化，2021年新增了西藏兰芝、云南昆明、广东梅州、江苏徐州等全国性项目。

（数据来源：企业业绩公告）

从业态类型来看，凭借品质和国企背景优势，切入了多元业态类型，并在政府公建业态上取得了进一步突破，报告期内承接了林芝火车站、湛江边防支队、青茂口岸、珠海博物馆、珠海规划展览馆等多个公建项目，实现了过往优势领域的精做深耕。

（数据来源：企业公众号）

珠海华发物业总裁曾师在2022年工作部署会上曾表明“要抓住企业黄金五年进入第二年的关键时期”。根据企业发展计划，在2022年华发物业服务将继续提升管理规模和市场份额，强调要抓住时机，通过“内生+外延”结合的方式，实现稳健的规模扩张，尤其强调了要加强与独立第三方开发商的合作，并着重点出了地方国企将是未来重要的合作对象，此外还将开展物业管理公司和产业链上下游的收并购，通过清晰的方向将更有益于策略的落地执行。

二

掠地：围绕社区服务，业务拓展成果显著

2021年全年，受益于业务规模的扩张和增值服务业务领域不断拓展，华发物业服务业绩指标快速增长，实现总收入约为15.48亿港元，较2020年同期增加约42%；总毛利约为4.19亿港元，同比增长约38%。

（数据来源：企业业绩公告）

从业务构成来看，华发物业服务的收入主要来自于物业管理服务和六大专业领域子公司提供的其他增值服务，占收入的比重分别为65%和26%。其中物业管理服务实现收入为9.9亿港元，同比增加39%；其他增值服务实现收入4.0亿港元，同比增加41%，增幅均低于整体收入水平提升的速率。

2021年度收入较高的增速主要来自于业主增值服务业务部分收入的高速增长。报告期内，企业业主增值服务业务的收入出现了爆发式增长，实现收入为1.36亿港元，虽然占收入比重不足10%，但同比增幅达341%。这得益于华发物业服务明确的发展定位，基于全国性社区生活运营商的定位，2021年围绕业务全周期服务需求不断完善社区生活服务，构建了十项增值服务业务：家居服务、社区新零售、家政服务、便捷维修、保险基金、房屋托管、优+平台运营、车辆服务、空间运营、福利集市，并不断优化整合家电、家居服务、阳台美化、阳台封窗、家政服务等业务资源，进而不断强化“有我在，您放心”的优质服务标签。

三

守护：标准化+科技，助力品牌品质双提升

为坚守服务本质，华发物业服务不断强调标准化建设，进而保障“内部管理”和“现场服务”水平的持续提升，通过高标准进而形成自身品牌的差异化优势，高效的提升了市场竞争力。

为使标准更具有针对性和可操作性，华发物业服务针对服务品质、内部管理等维度不断更新《考核标准》，使规范管理和服务形成合力。同时，积极发挥国企担当，将标准建设推向行业，报告期内，为参与珠海地方标准编制申报的两项标准《物业承接查验实施细则》和《住宅物业装修管理规范》已成功立项。

同时，在华发“科技+”战略引领下，华发物业服务着力发展智能化、数字化、生态化建设，推动全面数字化转型，在“人、事、财、物”四个方面开展“三平台一中心”建设，尤其是华发物业服务自主研发的集成指挥系统在首届中国智慧地产物业创新峰会上被评为“成功信息化案例”。“以科技赋能物业服务，用智慧创造美好生活”，“科技+”为公司融合线上线下平台、降本增效、多元创新夯实了基础，进而保障“品质服务”的落实和提升。

结语

‍“人民对美好生活的向往”离不开“住”，这驱使物业在阶段内不断提升自身的服务水平，这对于以“服务”立身的华发物业服务来说，机遇仍然大于挑战。

过程中，在行业集中度持续提升的趋势下，明确路径、提升规模；强化“标准化+科技”的双驱动，稳步发展核心牌。‍

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