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前几天，西安都市圈正式被发改委批复，成为第5个国家级都市圈规划。

借着这个新闻，这篇我们聊一聊“都市圈”——这个当下城市发展最炙手可热的概念。

废话少说，先亮观点：

1、单从投资角度，目前绝大部分都市圈中的非中心城市，没有投资价值；

2、千万警惕那些以“都市圈”为噱头的三四线买房陷阱。

下面是详细分析，妥妥的避坑文，耐心读完。

都市圈到底有什么“魅力”？

当下全国大大小小20多个都市圈，多数人可能基本都已经是“圈内人”了。

这里就以我最熟悉的圈子——南京都市圈为例，和大家聊一聊。

我的老家在安徽马鞍山，紧邻“徽京”南京，从2000年起，马鞍山就被划为南京都市圈范畴。

而所谓的南京都市圈，就是以南京为中心和周围几个临近城市组成的一个“小团体”。

当时我们几个城市抱成一团，目的就是为了共同发展，共同吃肉。

以至于现在我介绍自己，都不知该自称安徽人还是南京人。

其实不仅我们马鞍山，都市圈内其他城市，和南京的关系也都很紧密。

从省内的扬州仪征、镇江句容，再到省外的安徽滁州、马鞍山等，全都是南京最忠实的粉丝，早就默认是南京的一份子。

这些城市的当地人，也经常会以“南京人”自居。

以至于疫情期间，当地都要发文提醒市民：南京是省外（市外），非必要不跨境流动。

话说回来，各个城市疯狂蹭热度的背后，反映的无非是：

自身人口和经济都处于弱势，抱对大腿有肉吃。

而都市圈就是最容易被利用的概念。

不得不说，南京这个大哥，在都市圈融合规划上，倒是有模有样，跨市甚至是跨省地铁规划，毫不含糊：

1、S6号线通车，句容到南京，实现半小时通勤；

2、S4号线开工，滁州到南京，未来只要40分钟；

3、S2号线开工，马鞍山到南京，未来只要30分钟；

这么看来，几座城市和南京之间，就是标准的1小时，甚至是半小时生活圈。

也难怪周围一群小城市原地嗨起来，同样兴奋的还有一大批闻着概念过来拿地的开发商：

拿地！建房子！赚票子！

一夜之间，周围这批三四线城市中，冒出了一大堆顶着“都市圈”和“地铁口”概念的高价楼盘。

宣传海报上写着“地铁直连，都市圈安家，双城生活范本...”

说点不好听的，你看那一栋栋楼房，像不像立起来的准备收割的镰刀？

都市圈概念，正在沦为不少三四线楼市狂欢的筹码。

就拿我的老家县城来说，前几年各大楼盘的销售都会将“都市圈”和“长三角”这样的话术背得滚瓜烂熟。

前两年的那波大涨，老家县城中的那些楼盘可积极了。

南京涨一涨，我们县城就跟一跟，房价居然从6000元/㎡，飙到最高时9000元/㎡。

一个三四五线小县城，人均工资2000-3000元/月，房价却这么高，想想就离谱到家啦。

特别是那些靠近南京边界，以及隔壁县临近地铁口的楼盘，涨得更夸张：

短短一年，单价从6000-7000元/㎡，房价直接飙涨过万，1年时间，涨幅30%以上，甚至超过一线城市！

看这景象，是不是和磕了药一样？

只可惜，药劲很快就过了。

调控一来，南京房价稳一稳，周边县城的楼市却最先开跌，像上了发条一样，跌跌不休。

如今，我们县同样的楼盘，从最高时的9000元/㎡，一瞬间跌回7000元/㎡。

最近，我还听说了一个消息，某个知名房企在我们县郊建的一个山水豪宅盘，最近也在20万一套甩卖了。

南京周围的其他县市，也是相同的景象，比如我们先前去句容考察时，就发现某个楼盘原价卖12000元/㎡，当下价格卖5000-6000元/㎡，名副其实的腰斩。

当然，这并不是我们这里的专属现象，而是当下很多“都市圈”楼市都存在的共性：

——中心城市一枝独秀，周边三四线城市“市场假嗨”。

不仅是在长三角的都市圈，甚至还出现京津冀和珠三角的不少都市圈。

就比如广州都市圈的肇庆房价“鹤岗化”，还有雪莉的老家韶关房价也出现下跌。

先前，雪莉就在文章中直接写过，她在老家买的房子，砸手里了。

我们都知道，广州很强、南京也强，很多都市圈中心城市都不错，但不代表着周围的城市也会跟着强。

这些三四线城市的楼市盲目上涨，多半是有些兴奋过头了。

你的老家是否也存在这样的情况？你所在的城市是否有都市圈规划？如果你动了在这些城市买房的念头，又担心未来的涨幅和城市潜力，不妨扫码添加我们的房产顾问，进行免费咨询。

千万警惕！都市圈概念下，不少三四线城市的买房大坑。

上面说到的只能算是典型例子，全国还有大大小小20多个都市圈，当中还有上百个“圈内城市”。

而这当中有80%-90%的城市，在目前和未来都不具备投资价值。

在面对披着“都市圈”概念卖房子的城市时，一定要警惕，因为：

1.这些城市最大的毛病是：高估了中心城市的辐射能力，忽视了本身三四线城市的身份。

说白了，当下大多数都市圈的发展状态都是，中心城市搭台唱戏，周围一群小城市看戏。

原本吧，这群三四线城市只负责鼓掌呐喊，甚至沾点光捞点好处已经算是不错。

怕就怕没点自知之明，捧着都市圈概念卖房子。

短时间卖出个几套，长时间来看，三四线的人口和购买力就摆在那，纯完犊子嘛！

2.不少都市圈只是空有其名：中心城市本身很弱，周围更是一堆“穷兄弟”。

当下的都市圈发展状况，分化很大：

有些是一个强中心城市带着周围小弟一起嗨皮；

另外一些则是一个本身就惨兮兮的中心城市，带着一堆“穷兄弟”开荒。

说白了，大家都很惨，别指望着谁能靠住谁，典型的就如沈阳都市圈、太原都市圈、洛阳都市圈......

看看这些中心城市在中国的GDP和房价排名，你还想去周围那些城市投资买房吗？

3.对于另外一些都市圈来说，中心城市的“吸血”作用，大于“溢出”作用。

其实，都市圈存在的意义，无非就是想发挥中心城市的带头作用。

毕竟，先富带后富是优良传统。

但是，现实是很多中心城市还在自顾自拼命发展，难以兼顾到周围的中小城市们。

对于不少周边城市来说，你以为的经济带动和承接外溢，现实是被不断“虹吸”。

这不免让人想起东哥的那句：“我们不会抛下一个兄弟。”

确实是没有被抛下，但是你想要被带动，还要老大足够强才行。

只是当下，明显具备外溢实力的，也只有四大一线：由于土地空间的逐渐饱和，人口和产业才慢慢出现溢出现象。

就连那批强二线，无论是人口还是产业发展，也还要靠虹吸周围。

最后，留下一群尴尬的三四线：留不住人，卖不出房。

所以，那些顶着都市圈概念的三四线楼盘，连本地人都不买了，投资也就别往里冲了吧！

好了，围绕“都市圈”又洋洋洒洒说了一大通，最后再提炼一下要点：

1.都市圈一定是中国未来城市化发展的趋势，但需要注意，并不是所有都市圈都可以发展起来。

2.要警惕那些以都市圈为噱头的三四线城市，遇到请转身走开；

3.都市圈房产投资主要关注中心城市的外溢能力，当下最好的选择还是少数环一线城市。

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以上为正文，来自楼市张三丰

现在，“都市圈”已经成了城市发展中最火热的概念，20多个大大小小的都市圈遍布全国，但是请注意，并不是所有都市圈在未来都能发展起来，所以在都市圈城市买房，更应该慎重。如果你还有其他任何买房问题，欢迎 长按识别扫描下面二维码，李老师及其研究团队成员为你一对一解答！

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