发不出年报的房企难言乐观，发了年报的房企，也非常谨慎。
“从行业的角度看，去年很难，我们判断今年也不会轻松”，3月22日，在招商蛇口2021年年度业绩的发布会上，招商蛇口董事长许永军开场便如此说道。
许永军坦言，过去推动房地产发展的人口、城市化、经济高增长、房地产金融化四大主要红利，有的红利已经消失，有的红利则在逐步渐弱，“讲房地产的话，把握住了一个‘稳’字，就是把握住了现在、以及未来不只5年的行业脉搏。”
于是，即使是去年全年累计获取了113宗土地、新增土地面积666万平的招商蛇口，总经理蒋铁峰也在发布会上直言，“今年对土地要量入为出，对城市要有进有退，宁愿不拿也不要拿错。”
同理，在备受关注的行业央企收并购方面，招商蛇口也只是表达了“目前有与多家房企在接触，如果有进展会对外披露”的观点，除此之外并未多提及对手房企或者洽谈进度。
“招拍挂和收并购我们是平等看待的，行业并购原则很简单，哪里投资回报高，就到哪里去，但并购对风险控制的要求会更高，我们始终会以积极、谨慎的态度去推进并购。”
2021年，是房地产行业在强监管之下、告别非理性繁荣的一年，作为销售前十房企中第一家披露业绩的房企与央企，招商蛇口报告期内累计实现签约销售金额3,268.34亿元，同比增加17.73%，行业排名提升至第七；
实现营业总收入1606.43亿元，同比增加23.93％，增速高于行业平均水平；
连续两年利润下滑，但利润分配延续稳定，向全体股东每10股派发现金红利5.4元(含税)，现金分红总额约占归母净利润40%，与去年持平，总共派发约42亿元现金，上市以来累计分红金额达326亿元。
全年综合资金成本为4.48%，“三道红线”全部绿档，现金短债比1.25，较2020年的1.23有所提升。
尽管投资者多对招商蛇口寄予着央企今年是否能提速追赶、扩大规模的期望，但在3月22日的业绩会上，招商蛇口管理层还是将2022年的全年目标定为销售金额3300亿元，与2021年保持不变。
除此之外，全年目标还包括了新开工面积1400万平方米、竣工面积1400万平方米的全年目标，比2021年的指标略有提升。
招商蛇口认为，房地产行业进入了一个新旧模式的转换阶段，公司在保持战略定力的同时，也会持续推进业务转型和创新。招商蛇口董事长许永军表示，会持续根据外部环境、行业变化，结合企业自身特点，不断审视战略落地成果。
“活得久才是活得好”，管理层在业绩会上如是说。
重新审视了业务模式和商业逻辑
招商蛇口做出“战略转变”
近几年来，作为央企的招商蛇口同样在一直强调转型与多元化，为此制定了"133341"战略，即1个战略定位、3大业务、3大核心能力、3种基础策略、4大业务抓手和1大驱动力量。
面对2021年的行业重大变局，管理层表示，招商蛇口重新审视了业务模式和商业逻辑，在133341战略的基础上，将坚定“三个转变”落实到公司长期战略中，一是坚定从开发为主向开发与经营并重转变，把握好规模与成长的关系，坚持价值导向；二是坚定从重资产为主向轻重结合转变，加大轻资产业务的发展力度；三是坚定从同质化竞争向差异化发展转变，培育特色、形成品牌，提升能力、形成文化。
招商蛇口董事长许永军现场回答投资者问时说道：“房地产行业的发展逻辑也发生了根本性改变，但行业变局不是说这个行业没有机会了，挑战之外也一样蕴藏着机会，特别是在服务和运营业务领域有些机会。”
先看规模——过去一年，招商蛇口的城市深耕成效显著，深圳、上海、苏州、南京等7个城市销售规模居当地前三，16个城市销售规模当地排名前十。
截至目前，招商蛇口可售货值充足，全年可售货值6200余亿元。城市能级占比方面，一线城市占比28%，二线城市占比48%，三四线城市占比24%。
再看成长——2021年累计获取土地113宗，新增土地面积666万平方米，总计容建面1559万平方米，权益面积886万平方米。
值得关注的是，招商蛇口去年在兼并收购和城市更新领域收获不少，落地的单项目收并购共12宗，累计补充项目资源106万平方米，另外去年斩获14个旧改项目排他资格，预估土地储备面积510万平方米、货值超1200亿元。
加大轻资产发展力度方面，2021年招商蛇口积极推动集中商业项目拓展，年内获取4宗集中商业项目和轻资产项目3个。
同时，写字楼业务实现全国范围内战略资源共享，截至2021年末，全国主要在营写字楼项目21个，集中布局在北京、上海、深圳、武汉等城市。
招商积余作为招商蛇口旗下轻资产运营服务平台，去年在物业管理市场拓展持续发力，投资并购实现突破，全年物业管理业务实现新签年度合同额30.50亿元，同比增长24%。
对于未来，招商蛇口在年报中表示，2022年是其“品质年”，将全面提升各项经营发展能力，推进综合发展模式有效落地。管理层也在业绩会上提及，
“招商蛇口任何阶段都不会为了规模而规模，公司十四五规划的很重要一点，便是把内功练好。”
第二增长曲线快跑
增收不增利问题待解
2021年，招商蛇口正式对外宣布“持有物业双百战略目标”，即到十四五末，商业实现百亿元经营收入、持有百个大型集中商业。
财报显示，面对行业寒冬，招商蛇口稳步推进战略转型，秉持持有业务“双百”战略，在对各城市商业潜在价值机会进行价值梳理的基础上，明确了“一二线核心商业为主、二三线区域绝对核心为辅”的商业拓展策略。
因此可以看到，报告期内，招商蛇口获取4宗集中商业项目，位于上海、南京、成都和厦门核心地段，均为地铁上盖物业，对应集中商业体量为43万平方米。
数据显示，招商商管已布局全国25个城市，持有商业项目共60个。
另一个亮点，是招商蛇口旗下已经走向全国的长租公寓业务。
招商蛇口副总经理刘晔在业绩会上介绍，招商蛇口是长租公寓行业资深的参与者，在长租公寓这个行业里已经开展了差不多30年的业务，是目前行业内为数不多的几家长租公寓业务实现盈利的公司，也是唯一一家已经连续多年在长租公寓业务方面实现盈利的公司。
目前，招商蛇口正在运营的长租公寓有3.6万间，主要布局在国内一线城市和强二线共22个城市。
走出传统开发业务的舒适圈，企业的第二增长曲线仍在寻找，增收不增利依旧是招商蛇口的别扭之处。
2021年，招商蛇口实现营业总收入1606.43亿元，同比增加23.93%，归属上市公司股东的净利润103.72亿元，同比减少15.35%。毛利率下降3.2个百分点至25.5%，净利率下降3.6个百分点至9.5%。
招商蛇口解释净利润下滑原因为3个因素：房地产业务结转毛利率同比有所下降，计提资产减值准备及信用减值准备共计43.72亿元，转让子公司产生投资收益同比减少24.45亿元。
业绩会现场，如何解决这样的现象是众多投资者最关心的问题之一。
招商蛇口董事总经理蒋铁峰回答称，“近两年整个行业的利润下滑都非常严重，行业承压的现状大家都非常清楚，关键是如何保障未来的发展。针对现有业务的毛利率下滑，要提升利润率，就要不断地提升经营管理能力，优化业务结构，向管理要效益。”
近几年的房地产行业，确实呈现出营业总收入整体上涨，毛利率却整体下滑的“增收不增利”态势，一方面，招商蛇口分析，行业的红利在逐渐消失，行业规模见顶已经达成了共识，并预计行业规模未来会逐步下降，甚至可能下降30%以上。
另一方面，招商蛇口也透露了相对乐观的一面，公司在2020年和2021年拿的地，会在今年及以后进入结转阶段，目前判断这些土地的毛利率水平会高于此前，因此未来的整体利润水平也将会有所提升。
业绩会后，对于招商蛇口的年报数据以及发展展望，多家研究机构均给出肯定票，认为招商蛇口整体来看仍具备长期竞争力，销售表现突出，拿地城市能级提升，财务维持稳健，看好公司未来发展潜力。
截至3月23日收盘，招商蛇口股价报14.55元/股，涨幅3.56%。
热门跟贴