很多人在感叹，楼市的上涨和下跌很难把握。早在多年前就有人呼吁房价太高，而且，政府也出台了“房租不炒”的措施，可是房价却一直上涨。直至今日，很多城市的房价才开始下降，又有岳阳、菏泽等城市出台“限跌令”，控制房价非理性下跌。而且，哈尔滨出台更为直接的“救市”措施，给予购房者优惠和补贴，让很多人感到更加迷茫和不解。

政策因素固然对房价起到很关键的作用，比如，以前购房的落户措施、学区房的入学措施等，都利好于楼市，导致房价上涨。但是，真正影响房价上涨的因素很多，利好刺激仅是发酵的“引子”。以下几点对楼市影响很大：

第一，供需关系决定未来的走势和长期的行情

商品的交易和需求决定价格的涨跌，一个稳定的市场，价格的涨跌会在一个合理的范围内箱体运行。除非有利好或者利空的刺激，导致供需关系失衡，那么就会出现大幅度的波动。当前的房产市场明显供大于求，存量房增多，新建房源不断入市，空置率创出历史新高。由于城市发展和供需的不平衡，导致一线城市价格居高不下，出台二手房指导价和各项严控措施，也未能阻止房价上涨。而其他的三四线城市却处于下跌的行情，很多城市出台“限跌令”甚至开始“救市”。这些行为只会在短期起到作用，长期还要看供需才能决定楼市的走势。

第二，心理预期决定涨跌幅度和期限的长短

为什么楼市会出现大量的泡沫，也未能阻止购房者买房的热情和追高的愿望？就是因为对楼市有较高的预期，导致不计成本地买、买、买。即使出台“房住不炒”的政策，也未能阻挡他们近乎疯狂的举止。不但把所有的积蓄投到楼市，还借款和贷款买楼，囤积多套房源。在他们的眼里，买到即赚到，根本没有风险意识和市场观念，导致泡沫堆积的风险加大。所以，炒房客和投资者占据的数量比越高，普通购房者跟风的就越多，房价越难控制，泡沫和风险更大。因为他们的预期已经超出市场的规律和商品的交易规则，只有这些人意识到风险和泡沫，才会改变预期。

第三，对风险的承受能力决定入市的时机和泡沫的大小

为什么很多人会“追涨杀跌”，没有自己的主见和基本的判断力？房价到山顶的时候，还在盲目地购买；房价下跌到卖不出去的时候，还在等待底部出现。这就说明多数人对风险的承受力较差，他们不愿意承担风险，导致“一收就死，一放就乱”的怪现象。这种行为就会导致市场的畸形，需要政策干预，否则，对市场的健康发展伤害很大。这些风险承受能力较差的人虽然不能主导市场的走势，但会对非理性的涨跌推波助澜，不会抓住机遇，对市场的转型形成阻力。

所以，在房价上涨的时候喊着还要翻番的言论，和在下跌时以为要回到几年前房价会“膝盖斩”的看法，都是不准确的。那么未来楼市的走势会如何？

01，某些城市房价探底，“限跌令”不会阻止楼市的下跌

尽管很多城市出台“限跌令”，因为供需关系和购房者的看法不同，很难止住下跌的趋势。必须有一定的缓冲期，房价惯性下跌到一个合理的区域。然后，随着购房者的认同和经济能够承受，成交逐渐活跃，方能止跌。由于前期泡沫过大和购房者预期不同，“误伤”楼市的情况难免会出现，因此房价还会有一波下跌。

02，二手房“抛房潮”将出现，多套房的家庭卖掉多余的房子

由于二手房限贷和停贷等因素，导致二手房有价无市甚至降价也很难卖出的情况，直接影响二手房家庭变现难，也会影响新房的交易。所以，逐渐放开二手房贷款，就会出现交易活跃的现象。多套房的家庭急于回笼资金，必须降价销售，很多购房者会选择优质二手房。毕竟二手房的风险较小，如果大幅降价，会吸引很多的刚需购房者，也会出现“抛房潮”。

03，无房家庭增多，很多人选择租房，甚至远离楼市

房子的金融属性正在消失，多套房的家庭正面临很大的风险：房子难卖房价下跌。购房者的思维和观念也发生了变化，倾尽全家之力买楼，不如租房划算。当前国家提倡“租购同权”，租房的成本要低于购房，甚至比房贷的利息还低，在城市拥有房子不再是很多人的追求。租房不用为房价的涨跌担心，不要为房贷而勒紧裤腰带。很多人会远离楼市，选择租房生活，无房的家庭增多。多元化的居住形式，让更多的人安心工作和生活，不受房子的束缚和拖累。