商圈，被称为建设国际消费中心城市的主阵地。重庆在2021年11月12日正式对外发布《重庆市培育建设国际消费中心城市实施方案》中提到，计划建成2个世界级商圈、10个高品质商圈、100个特色名街名镇和若干商文旅体融合发展集聚区。其中的2个世界级商圈，即为解放碑和观音桥，既有风平浪静的各守阵地，又有风起云涌的正面较量，两大商圈的角力，很是精彩。

编者按

解放碑商圈和观音桥商圈——两大经常被业界拿来反复比对的商圈，格局突变，风起云涌。

而2021年11月重庆印发的《重庆市培育建设国际消费中心城市实施方案》（以下简称「方案」），又将两大商圈历史性地拉到了同一赛场。

方案明确提出要建成解放碑和观音桥两个世界级商圈，目标到2025年二者社零总额均突破1000亿。

两大商圈将如何在巨大变局和空前政策利好情况下，因地制宜、持续演进，实现跨越式发展，将成为未来3年内西南商业的重要看点。

「前浪」

解放碑焕新

相比2003年以龙湖重庆北城天街开业开启商业新纪元的「后浪」观音桥商圈，解放碑商圈早在1949年前后已是重庆商业中心，西部第一条步行商业街——解放碑中心购物广场也在1997年诞生，显然是「前浪」。

依托城市核心位置和悠久商业传统，解放碑商圈形成了集CBD、景区、购物中心三位一体的格局，稳坐重庆商圈第一把交椅。

其中，解放碑「十字金街」重奢云集、群星璀璨——LOUIS VUITTON路易威登（西南旗舰店）、Tiffany&Co.蒂芙尼、CARTIER卡地亚坐镇重庆时代广场，PRADA普拉达（当时西部最大旗舰店）、DOLCE&GABBANA杜嘉班纳、GIVENCHY纪梵希雄踞重庆WFC环球金融中心，GUCCI古驰（西南旗舰店）闪耀重庆金鹰财富中心。

*解放碑「十字金街」 | 图据网络

除了上述「十字金街」的三大项目，解放碑商圈还汇聚了新世纪百货、英利大融城、国泰优活城市广场、协信星光广场、大都会东方广场、日月光购物中心等众多百货、购物中心，差异化明显、互补性强。

在相当长的一段时间里，对重庆消费者来说，「逛街」就意味着去解放碑。

然而，重庆「北进」政策的持续推动，大批改善型中高端楼盘开始汇聚江北。与此同时，观音桥商圈迅速崛起，客观上「拦截」了过江消费。解放碑商圈的客群结构发生变化，消费偏好也随之改变。

而客群和消费偏好，是影响品牌选址的两大重要因素。叠加其他因素，2020-2021两年间，出现了重奢品牌集中撤离解放碑商圈的现象。

巨变之下，解放碑商圈调整定位，主动「焕新」。

一是引入轻潮奢。以重庆时代广场为例，近期引入了MaxMara和Saint Laurent两大品牌，目前已进场打围，后续还会有多个重磅品牌入驻。

*MaxMara麦丝玛拉重庆时代广场店打围 | 图据网络

二是布局新锐零售品牌。

2021年12月，有「小样天堂」之称的全球美妆集合店HARMAY话梅重庆首店进驻PARK108 国泰优活城市广场，开业即引发排队热潮。

*HARMAY话梅重庆首店开业现场| 图据网络

三是更新商业项目。

重庆百货近年来与支付宝深度合作，探索数字化新零售道路；

2021年6月，龙湖商业与解放碑商圈最大的购物中心之一的重庆日月光中心广场签约，打造旗舰级商业天街，并正式更名为重庆龙湖半岛天街；

2022年3月，大都会东方广场宣布启动升级改造，设计由享誉全球的P&T巴马丹拿建筑设计事务所负责。

*重百大楼｜图据网络

四是打造后街经济集群。

重点打造解放碑周边的督邮街、铁板巷、九尺坎、筷子街等支巷，发展特色业态，承接商圈人流溢出。

*督邮街｜图据网络

在今年2月的重庆市调中，我们看到解放碑商圈的「鲁祖庙」正在更新，百年建筑将与现代生活方式及时尚产业融合，焕发新生。

*鲁祖庙｜摄于2022年2月

总结来说，解放碑商圈此次「焕新」，主要有两「新」：

一是引入「新」品牌，以当下流行的轻、潮奢和新锐零售为主；

二是更「新」商业，既有老旧项目焕新，也有街区更新。

嘉陵江南的解放碑商圈焕新的同时，嘉陵江北的观音桥商圈正在进击。

「后浪」

观音桥进击

「后浪」观音桥商圈2005年3月正式开街，在政策支持和人口红利下，发展迅猛，已形成了以四大百货（茂业百货、远东百货、新世界百货、世纪新都）、五大购物中心（星光68、北城天街、大融城、阳光世纪、盈嘉中心）、若干特色风情商城和街区（大九街、金源不夜城、香港城、浪漫金街等）为主的完善商业格局。

*观音桥商圈 | 图据网络

观音桥商圈社零总额连续多年快速增长，据官方数据，2020年度观音桥商圈累计社零达467.5亿元，同时日均人流量高达50万人次。

2021年，观音桥继续进击。

2021年3月21日，LOUIS VUITTON路易威登重庆星光68店开业，它的到来，拉开了星光68广场十周年调改的序幕，其后Van Cleef&Arpels 梵克雅宝（重庆首店）、CARTIER卡地亚（全品类门店）、Tiffany&Co.蒂芙尼（最新形象旗舰店）、DOLCE&GABBANA杜嘉班纳等一系列顶级重奢品牌纷纷入驻，观音桥商圈能级陡升。

2021年9月，星光68广场B区开业，打造了可容纳1500吨海水、目前亚洲购物中心室内最大、360度全景环绕柱状海洋馆「Starry Ocean星光海底世界」，极大地提升了硬件条件，吸引大量消费者。

*Starry Ocean星光海底世界 | 图据网络

品牌层面，B区引入了GENTLE MONSTER（双层旗舰店）、ami、Self-Portrait、ISABEL MARANT、IRO、Golden Goose等风靡年轻人的轻潮奢重庆首店，与A区的重奢形成互补，极大提升了项目的号召力。

*GENTLE MONSTER星光68广场店 | 图据网络

*ami重庆星光68广场店 | 图据网络

据统计，整个2021年度，重庆星光68广场共引入52家品牌首店，涵盖众多国际一线重奢、轻潮奢品牌。

而对于观音桥商圈来说，这仅仅只是开始。

在2021年12月重庆第三次土拍中，华润置地联手香港置地斥资30.39亿拿下了焦点性的观音桥片区电测村100亩地块。

根据其苛刻的竞买条件（见下文），基本可以判断，在重庆深耕多年且早已有代表性项目的两大集团，将在这一区域打造重庆首个重奢一站式目的，或将囊括众多顶级奢侈品牌。

竞买条件：

1. 申请人或其上级控股公司、上级控股公司的子公司须已在中国全资持有运营总建筑面积10万方以上商业建筑项目；

2. 持有运营时间不少于15年；

3. 已与LVMH路威酩轩、RICHEMONT历峰、KERING开云、 HERMÈS爱马仕四大国际消费品集团进行合作，并在上述项目内已引入以上四大国际消费品集团旗下的成衣、皮具、珠宝店品牌不少于10个；

4. 建筑体量约12万方的集中商业，要在购地后45个月内开业。每延期一个月，支付总地价的万分之一作为违约金。

重奢之外，观音桥商圈的购物中心也在持续自我迭代，以商圈第一个购物中心龙湖北城天街为例，近20年来始终走在时尚潮流第一线，2014年曾为商圈引入了重庆首家Apple Store官方零售店。

据龙湖集团公布的2021年上半年业绩，重庆北城天街租金收益高居榜首。

*重庆龙湖北城天街 | 图据网络

轻重奢崛起、购物中心持续迭代，外加未来利好，观音桥商圈进击之势有如破竹。

解放碑东拓

观音桥西进

内部优化、合理组合、提升商圈能级之外，两大商圈同时走上了扩容之路。

解放碑东拓。

根据2021年渝中区出台的《解放碑—朝天门世界知名商圈建设工作方案》，解放碑商圈将由原来1.2平方公里，扩容至3.05平方公里，连通朝天门片区，打造解放碑-朝天门商圈。

*解放碑-朝天门商圈规划图 | 图据网络

据官方数据，解放碑-朝天门商圈汇聚了12家全部驻渝总领事馆、70余家世界500强企业、700余家外资企业，全年接待国内外游客超过3000万人次，年均人流量超1.6亿人次，年度社零总额已在重庆率先突破900亿元。

观音桥西进。

江北区政府在2021年「重庆（江北）商圈创新发展研讨会」中透露，观音桥商圈将从目前的1.5平方公里拓展至3平方公里，延伸至电测村、小苑片区。

其中，如上文所述，电测村地块将打造成重庆首个重奢一站式目的地。而小苑板块的5宗地块，早在2020年12月便被重香港置地以24.6亿元拿下，或将呈现高端住宅+商业+办公塔楼的布局。

*上图标注区域为香港置地拿下的5宗地块，分布在「建新西路」南北两侧

虽然同是拓展，但两者意图截然不同。

解放碑商圈东拓，「十八梯-解放碑-朝天门」连成一线，串联起地标、景点、遗址，强化文旅资源优势。

而投资总额超240亿、总体量达112万方的重庆来福士广场，则成为商圈首个城市综合体，集高端住宅、购物中心、办公楼、五星级酒店和公寓于一体，提升解放碑CBD的现代化服务水平。

*位于朝天门的重庆来福士广场 | 图据网络

观音桥商圈西进，打造高端生活区和建设重奢Mall并举。引入香港置地，在居住氛围良好的西侧，以更高标准建设品质居住区，为商圈提供稳固的「消费基本盘」。同时继续发力重奢，打造重庆重奢标杆性商圈，不断提升竞争力。

*观音桥商圈 | 图据网络

背后逻辑都是因地制宜、充分利用现有优势。

解放碑和观音桥两大商圈的本轮更新，是极少见的以商圈为单位的调改，兼具自发性和宏观政策指导。

*解放碑「十字金街」 | 图据网络

在政策性方向指导下的升级调整，或许会帮助两大王牌商圈在新时代下找到更适合自己的发展路径。

*第二届解放碑国际消费节 | 图据网络

尽管就方式而言，极有可能会在某些板块有所交锋，但我们相信最终两大商圈会实现协同共进。

这其中，标杆项目的自主调改，依然会成为商圈迭代焕新的风向标和领路者。

*星光68广场 | 图据网络

既有风平浪静的各守阵地，又有风起云涌的正面较量。高手过招，你来我往。解放碑和观音桥两大商圈的角力，确实精彩。

本文来源：商业地产志

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