千亿曾经是伊甸园的代名词，如今却成为房企的潘多拉魔盒。那些曾经鼓足劲冲击千亿的房企，已经有无数家成为暴雷潮中的浪花。
文｜本元
编辑｜楚明
这两天，估计德信中国董事长胡一平有些懵逼。
作为一家没有被爆出啥流动性风险，以及巨额短期债务的房企，德信中国突然迎来了标普评级的全面下调。
4月2日，标普全球评级将德信中国的长期发行人信用评级从“B”下调至“B-”，并将其担保的美元票据发行评级从“B-”下调至“CCC+”，上述评级均被列入负面信用观察名单。
标普指出，评级下调反映了该机构的观点，即推迟公布经审计业绩表明，德信中国的信披、治理和风险管理较为薄弱。考虑到当下行业整体的疲软情绪，这可能会进一步破坏其合同销售、银行关系和资本市场准入能力。
从标普言辞来看，评级下调的原因，在于德信中国无法按期公布年报。受消息影响，德信中国的2022年12月到期美元债大跌9个点。
但是说实话，各家房企的年报都在延迟，能交出来的凤毛麟角。真正需要担心的是德信中国即将到期的美元债。
作为房企极度依赖的融资手段，美元债成为高悬在很多房企头顶上的达摩克利斯之剑。据不完全统计，花样年、瑞安、弘阳、远洋、朗诗、时代、合景泰富、龙光和华南城等房企，对美元债融资渠道依赖度都非常高。
出来混迟早都要还，眼下德信中国便有燃眉之急。
目前，德信中国存续美元债两只，存续规模5.48亿美元，分别将于2022年4月23日和12月3日到期。
其中，4月份到期的美元债，虽然德信中国不断在回购，但是回购金额实在太低了，仅占发行额的6.625%。
而且，距离4月23日的时间已经不多了。如果真的是现金流充足，这个时间点也应该存入受
托人的指定银行账户了。
然而，德信中国却表示，公司将继续监察市况及其财务架构，并可能于适当时候进一步回购2022年票据。
还回购个啥，4月的美元债眼瞅就到期了。
因此，从目前回购进度以及评级下调消息面来看，对债券市场来说无疑是雪上加霜。尤其是在民营房企美元债纷纷暴雷的当下，投资人恐慌情绪可想而知。
胡一平逆势加仓
借“高利贷”也要冲千亿
倒在这波暴雷潮中的民营房企，大多有一个共同点——激进。
1995年成立的德信曾被冠以“浙系四小龙”之一的称号，随着董事长将千亿梦提上日程，这家地域性房企为了追求规模扩张，开始高杠杆冲规模。
2019年2月，德信中国登陆港交所时，便喊出三年时间跨入“千亿阵营”的豪言壮语。
为了董事长的激进梦想，即便在行业已经开始呈现下行趋势的时刻，德信中国依然蒙眼狂奔。
冲击千亿，首先要看规模。因此，德信中国开始四处拿地。
据《每日财报》统计，2020年前五个月德信中国已经耗费逾116亿元在公开市场拿地。
此外，在2020年上半年仅实现257亿元销售额的情况下，德信新增土储投资215亿元，同比增长37.5%，新增土储建面286万平米，为同期121.5万平米销售面积的两倍。
即便是已经有房企开始暴雷的2021年，德信中国依然看不到危机，选择逆势加仓。
据悉，2021年，德信中国合计取得 32 幅地块，新增总建筑面积约 581 万平方米。主要位于杭州、温州、湖州、宁波、南京、武汉、成都、广州、台州及郑州。
此外，截止2021年年末，德信中国合计持有 163 个项目，土地储备约 1913.02 万平方米，其中 138 个项目位于长三角地区、余下的 25 个项目分别位于珠三角、成瑜双城经济圈及长江中游经济带等地区。
了解德信中国的人，或许都曾被他们拿地的疯狂所震撼。
2020年，德信经过287轮竞价，以上限价格15.92亿元，拿下台州项目；2016年，经过74轮竞价，以 6.1亿元抢下宁波高新区纯宅地；2017年旗下公司历经8小时20分、90轮的拉锯式报价……
要知道就连头部房企都开始战略收缩，而这样一家小小的区域型房企，到底哪来这么多钱四处抢地？
众所周知，与紧张的财务状况和激进的拿地策略，相伴的往往是高融资成本。德信中国的钱也大多都是借来的，而且堪称“高利贷”。以美元债为例来看：
2019年7月，发行了于2021年到期的2亿美元12.875%的优先票据；
2019年11月，又额外发行了1亿美元2021年到期的12.875%的优先票据；
2020年1月，又发行了于2022年到期的2亿美元11.875%的优先票据；
2020年12月，发行于2022年到期的2亿美元9.95%优先票据（实际利率11.514%）。
除了公开债券、银行融资等渠道，这些年支撑德信中国大规模扩张的主要助力，还是非标融资。
通过天眼查数据，可以看到德信中国旗下诸多子公司的股权抵押给了民间机构，其中德信地产设在各地的企业管理公司、咨询公司等，扮演了重要角色。
2021年至今年，德信集团及其一级子公司，通过向各类合伙企业、投资公司以及信托的股权质押融资发现，仅此类非标融资去年1年就高达28笔。而德信地产方面，几乎将所持有标的公司的100%股权都做了质押。
然而，一系列高杠杆操作下来，德信中国三年千亿梦彻底梦碎。数据显示，2021年德信中国实现合约销售额739.8亿元，同比增长16.4%，但全年千亿销售目标未完成。
但尴尬的问题并不在于，如何为董事长胡一平圆当初的狂言，而是冲击千亿带来的现金流枯竭，以及高负债偿还的一地鸡毛。
年内超百亿短债
明股实债背后藏债务黑洞
除了即将到期的美元债，德信中国年内到期债务相对于公司体量而言，也是非常恐怖。
数据显示，截至2021年12月31日，德信中国总负债规模952.39亿元，相较于2020年的799.92亿元，负债规模进一步扩大。
值得注意的是，2021年德信中国的银行及其他金融借款借款308.96亿元，比2020年底2020年底的256.88亿元同比增长20.3%。
其中，有157.64亿元将在一年内到期，这一数据比2020年底的87.38亿元增加了80.4%。
虽然目前德信中国称其账上无限制现金余额仍有166亿元，能够完全覆盖短债。但是需要注意，这些现金超过三分之二的现金处于合资项目公司层面。
这些合资项目占用的钱也不见得能用。如2021年12月底，温州凯旭投资管理有限公司被宁波鄞州区法院冻结了2.04亿元人民币股权，被执行对象是宁波蓝光置业有限公司。
工商信息显示，温州凯旭投资是由蓝光发展持股51%、德信地产持股30%、嘉兴诚璟持股19%的合资公司，注册资本金4亿元。
该项目控股方的股权被司法冻结，不仅会影响后续项目开发进度，也削减着德信账上的现金。
不仅如此，调表作为房企惯用伎俩，不少房企都会将负债腾挪出表。德信中国也不例外。
据媒体报道，德信中国去年公开的信托融资，仅发行了一笔“AQ611号（德信徐州2号）集合资金信托计划”，去年5月底成立，融资期限18个月，融资金额2.56亿元。
该笔融资由德信地产有限公司根据约定提供连带责任保证担保，抵押人徐州德田置业有限公司根据约定提供抵押担保，徐州德田的两家股东分别出质相应股权给信托公司。
从目前股权关系上看，徐州德田置业已经和德信中国没有关系了，但公司法人代表周胡兵，与德信地产徐州公司的法人代表为同一人，这本身很有可能就是为了将债务挪至表外。
此外，值得注意的是，2020年以来德信中国的少数股东权益规模大增，与少数股东损益占比不匹配，存在一定明股实债嫌疑。
1995年成立的德信地产，到今年就27岁了。即便步入而立之年的德信中国，或许很难再说出——三年时间跨入“千亿阵营”的豪言壮语。
毕竟，眼下活下去都是难题。
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