北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。

一、

Q:

您有篇文章中提到草房的北京像素是个大号神盘，最近在在关注这个小区，能否解读一下，最近这个小区的开间卖20000多一平，看网上写，之前最高卖到过60000多一平的，现在为什么跌价这么厉害，而这个小区就在草房地铁边，属于交通很便利的。

A：

1、北京像素，确实是神盘。从开发商老板到项目都挺神的，老板因为这项目成为当年的北京房地产大佬，一个小区赚了60亿。然后就飘了呗，跟女明星搞在一起了，前几年是为了锻炼身体，跑路了。

2、小区就是商住公寓。本来名字是“非中心”，也就是西边商务区的二期。当年这两区交界的地方没人要，王老板给了点钱就签了合同。后来高安屯又建了垃圾场，这地段就更不好要高价了。但王老板已经陷进去出不来了，所以押上了全部身家，赌的就是地铁通车后年轻人们会来接盘，他赌赢了，每套房平均纯利60多万。

之前之所以卖的贵是因为住宅限购，那人们就炒作这种不限购的呗，赌的就是ZF永远拿炒房客没辙，还得帮着他们发财。所以在2017年初炒到了6万多，最高7万多的据说都有。但后来ZF不太讲武德，一个326新政就把市场给打懵逼了。也限制资格跟贷款了，接盘侠少了，价格自然就掉了下来，毕竟商品价格是由供需关系决定的。

3、这也没什么可太多解读的，网上的信息有的是。优劣势都很明显，看自己的需求是什么了？如果就是纯自住，以后不想置换了，哪怕是不自住了也准备长期收租金，那这种房相对合适。毕竟价格低，相对租金收益率高。考虑好房产税就行，一旦推出的话，大概率先拿这种性质的下手，因为本来就是商办性质。

如果是将来准备置换成普宅，那这种房不太合适。租金高就意味着升值慢，再加上税费限购什么的，所以置换的时候有可能吃点儿亏。总之考虑好自己的目的吧，没什么好不好的，就看是否适合自己。

仅供参考。

二、

Q:

我这边18年买了大红罗厂附近的老破小（80年代公房）70平南北通透3居室，无电梯，按照当时的老政策，小孩应该是对口上黄城根小学的。但是现在小孩今年才出生，上学得到2029年了，再考虑是否把房子卖掉？

一个是新政策出台后怕学区附加值没了，另外一个是到29年是不是出生率低，学位也不紧张了。很怕房子这几年就贬值了，再考虑是否要尽快出手卖了，想听听您的意见。

A：

1、既然买了，那现在卖掉，等孩子上学前还得买回来吧？这一来一回的税费成本可就算白扔了，现在房子不满五，先让中介给算算账吧。甭管这税费表面上是哪方出，最后都是计算在总价之内的。

2、2018年之后就出生人口下降很多了，2026年入学的那批是大概率学位不紧张，全国都是这种趋势，反正到去年是没听说出生人口大幅上涨，还是在低位徘徊吧。

学区附加值没了不可能，东西海都不至于，只是有可能受到影响，不可能降到和周边非学区房的水平。只要就近入学的原则不变，那溢价就会存在，就看比例多少了。这两年是最高峰期，基本都在30%以上。到了低谷期估计降一些呗，常规估计是降个10-15%到头儿了。

3、这就先让当地中介算算税费成本吧，这是确定性的支出。然后再估算一下溢价的可能性损失，两个比较一下，看怎么划算。如果差不多的话就甭换了，来回折腾犯不上，已经买了就看政策的发展吧。

仅供参考。

三、

Q:

工作在三元桥附近，现居住在丰台公园懿府，每天上班1个半小时，太远。另外房山长阳万科有一套房，想卖了，两套房合计能卖差不多1000万元。想在三元桥或者望京附近买一套，路程公交车不超过一小时左右，想买三居室自住，以后生小孩和老人住。

这个价格在这边，您觉得买哪的好呢？是买新房还是二手房，是买个户型好的二居还是买个老破旧的三居，还是买个远地离地铁近的新房呢？太纠结了，能说一下您的想法，推荐一下楼盘。

A：

1、注重自住就买新房呗，再是限价房也比二手的感觉要好。注重保值再看二手房吧，望京就行，大概率比新房稳妥的多。公园懿府不就是这种情况吧，新小区居住体验好，就是升值什么的普通而已，略弱于地段好的二手房。

2、注重保值就买房龄相对新品质高的，注重面积就买老小区。望京的两级分化相对明显，这几年升值好的以东部和北部品质高的为主。

3、是否买新房纯凭个人喜好，反正都是限价房，自住为主的。这看自己的主要需求吧，没有标准方案。买新房就是考察好质量，限价房的开发商都没什么利润，考察好吧。

仅供参考。

四、

Q:

首房二贷，首付300以内，主要考虑自住，目前看了冠芳园、领秀新慧谷，预算不够了。您觉得能跑赢大盘或者追上大盘吗？

A：

1、冠芳园，跑赢大盘，不太可能，全北京除了学区房还没有先例。

2、这里是限价房，还配建了一些的公租房，总之都是保障性住房。也有部分安置房，西城还是东城拆迁户的我忘了，当初7500一平。甭管什么性质吧，都是自住为主的，政府的目的也是让百姓花较低的成本住上房子，不是鼓励炒房发财的，从逻辑上就讲不通。

有可能跟上大盘，但一般都在小区房龄相对长了之后，质量和物业水平什么的都稳定了，也就是没什么波动，那就跟着板块大盘涨跌了。

3、但现在这里还说不好，离地铁远了点儿，配套还不太全，等着发展吧。这主要看自己的喜好了，大家都是抱着经济实惠的目的来的，那就不太可能单独跑赢，涨多了就失去优势了，自然会回落。既然主要考虑自住就挺好的，其他的期望值别太高。

仅供参考。

五、

Q:

我们孩子应该是28年上学，现在考虑学区，主要是海淀万柳附近的康桥水郡、光大水墨、万柳书院，西城德胜片区的中骏天宸，金融街片区中海凯旋、北京尊府。万柳附近的话光大水墨和康桥水郡房子比较老，万柳书院价格又比较高，感觉性价比没有西城好。德胜和金融街房子新点，但是怕被调剂，现在买的话，28年调剂的可能性是不是会小一点？

主要想兼顾学区和房屋的品质，哪个更适合现在入手呢？我们目前在西三环这边有购房意向，顺便考虑学区，还考虑住房品质。至于以后是不是置换，保值，或长久居住，再出手好不好卖，都没想好。主要购房目的就是舒适和学区吧，也不是特别刚需。不知道现在购房侧重点应该是什么，有点迷茫。

A：

1、这跟什么时候买关系不大，2026年就肯定是低谷期了，2028年大概率没什么调剂，少了那么多的孩子，教委应该都没必要较劲。

2、常规建议是首选万柳和金融街，德胜的溢价太高，成为学区房的念头也相对短。也就是说，除了上学，专门选择在这里长期居住的没有万柳和金融街的人群广。金融街和万柳在不是学区房的时候，板块内这些小区也没落后，成为学区房之后还耽误了一些呢。这和德胜完全不同，所以保值性更高。

3、万柳到2028年肯定不会调剂，没必要。金融街也大概率不会，但因为政保多，说不太好。所以要是我的话还是首选万柳，次选凯旋或尊府。从房子角度讲差不多，两边的保值都挺好。

4、普通学区房的话一般不建议现在买，溢价最高的时候。豪宅相对好的多，普通家庭炒不动，不用太在意时机，大概率到了低谷期也不会落后大盘。总价高的会出手时挂牌期长，但到不了不好卖的程度，不用纠结。

5、在两边保值都差不多的情况下那就注重学区呗，相对万柳是最省事儿的，没别的学校了，也肯定不会增加。

仅供参考。

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