昆明房地产“十四五”规划解读（一）

4月8日，市住建局发布《昆明市“十四五”房地产业发展规划》（公众征求意见稿）。

其中提到，要控制呈贡、晋宁房地产开发速度，优先解决社会关注度高的烂尾盘，抑制学区房上涨、适时取消绕城高速收费

重点太多，今天先推出第一期解读，接着往下看！

1.实施年限

《昆明市“十四五”房地产业发展规划》（以下简称《规划》）实施年限为2021年至2025年，远景展望至2035年。

2.发展布局

1、优化房地产发展布局。

《规划》提出，十四五时期，要形成“以中心城区为重心、滇中新区为新增长极、外围区县为支撑，内疏外拓”的空间格局。

按照“东进、西拓、北延、南控、中优”的城市空间发展指引，把东部空港经济区、嵩明片区、西北新城、安宁片区作为城市空间拓展的重要增长极。

北市区由于产业基础较好、生态适宜性较好，是房地产向外延伸发展的重要地区。

南部呈贡区、晋宁片区控制房地产开发速度，以滇池生态保护和消化房地产库存为主要任务。

中心城区以城市更新为重点抓手，进一步优化城市功能和形象，以整合打包、连片开发等方式改造城中村、旧厂房及旧住宅区。

二环以内适度控制普通住房建设用地供应，着力建设高品质住宅、国际化人才社区。

“十四五”昆明市房地产发展空间布局 （来源规划）

2、完善三级商圈体系。

进一步提升三市街、南亚、白塔路三个城市级商圈的能级和综合服务水平。

继续夯实青年路、白云路、春融街、世纪城、人民西路、滇池会展中心六个区级商圈。

积极培育北辰-欣都龙城、西北新城两个未来区级商圈。

“十四五”昆明市商圈空间布局（来源规划）

3.发展目标

1、土地供应充足。

《规划》提到，“十四五”时期 （2021-2025年） ，全市房地产用地计划供应约6-6.7万亩。

其中，房地产住宅类用地约4.8万-5.4万亩，非住宅类用地约1.2万-1.3万亩。

同时，5年累计供应商品住房约8000万平方米，基本实现城镇住房供需平衡。

2、住房保障扩面提质。

至2025年，力争实现保障性住房覆盖50万城镇人口，实现“人均一间房，户均一套房”的基本目标。

3、优化住房结构。

积极推动租赁住房发展，至2025年力争实现“6:3:1”的城镇住房供应结构。

即60%的城镇常住人口购买商品住房，30%的城镇常住人口租赁住房，10%的城镇常住人口获得保障性住房。

昆明北市区（昆明楼市一线摄）

4、大幅提升人居环境品质。

加快推进城市更新，力争完成城中村改造项目284个，盘活存量土地资源。

至“十四五”期末，城镇人均住房面积力争达到49平米（当前为45平米） 。

5、住房产业化水平不断提高。

至2025年，新建商品住房全装修比例达到80%以上。

6、房地产市场运行规范有序。

严厉查处房地产领域违法违规行为，进一步完善商品房预售资金管理办法，严格落实商品房委托销售管理和新建全装修商品房住宅质量管理。

至2025年，房价上涨幅度不超过城镇居民可支配收入增长幅度，地价、房价、租金基本稳定。

昆明城（昆明楼市一线摄）

4.发展策略

1、完善城市轨道交通网络，加快都市区一体化。

《规划》提出，十四五期间，要适时外迁入城道路收费站，适时取消南绕城、东绕城高速公路收费，降低主城与郊区人口双向流动的阻力。

在城市轨道交通站点、快速公交站点步行范围内 （800-1000米） ，规划建设合理规模的保障性租赁住房，解决中低收入群体通勤难、就业远问题。

2、提高住宅和服务品质。

《规划》明确，县城新建住宅以6层为主，6层及以下住宅占比应不低于75%；县城新建住宅最高不超过18层。

新建住宅建筑层高不应低于3米，二层及以上建筑均应设置电梯。

同时，优化教育资源配置，推动基础教育优质资源均衡发展，抑制学区房上涨预期。

长城中学新城校区（昆明楼市一线摄）

3、推动房地产业与康养、文旅、会展等产业融合。

高水平打造滇池三个半岛会展度假区。在环湖路以外，规划建设世界顶级水准的写字楼、人才公寓、度假村、购物街和高端酒店。

重点推动斗南花卉小镇建设提档加速、做好世博园提升改造、昆明饭店扩建，打造华强方特文化科技园、派拉蒙影视乐园、凤龙湾特色小镇等一批重点文化旅游项目。

5.主要任务

1、深入实施房地产实施机制。

加强土地价格精准调控，实行稳房价、定品质、竞地价的供地方式。

加大闲置用地处置力度，因房企自身原因导致土地闲置，未动工开发满1年的，按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费；

2年未动工的，无偿收回国有建设用地使用权。

加强银政企合作，制定应对个人断供、房企资金链断裂等风险的应急方案，防范商品房楼盘出现延期交楼，提前规避烂尾楼风险。

2、完善住房公积金政策。

按照国家生育政策，生育二孩或三孩的多子女家庭，连续缴存住房公积金满一定年限，首次申请公积金贷款购买首套自住住房的，适度提高公积金贷款额度。

3、多渠道推进商办用房去库存。

合理制定土地出让年度计划，控制商业用地供应量，防止局部地区商业房地产过度开发。

昆明 市二环以外 已取得规划许可证，在建或已建成的商业和办公用房，可改建为租赁住房。

4、分类化解处置烂尾项目。

加快化解烂尾楼项目，力争到2022年末基本完成烂尾楼清零工作。

优先对位于城市主干道、景观节点的项目，以及对城市形象影响较大、社会关注度高的项目实施重点整治。

针对资金链断裂但盘活可行性较强的项目，积极协调金融机构，加大融资帮扶力度。

对在要求期限内盘活的项目，给予地价款、土地出让年限等多方面扶持政策。

暂停施工的佳兆业城市广场（昆明楼市一线摄）

5、加强房地产市场监管。

‍率先对主城五区及三个国家级开发区 （度假区） 内项目进行预售资金监管，进一步规范商品房预售资金缴存、支出、使用及监管措施。

至“十四五”末，逐渐覆盖昆明市域各县 （市、区） 。

建立房地产经纪管理服务平台，进一步规范房地产经纪机构服务，整治存量房交易乱象。

最后，看完昆明“十四五”房地产规划征求意见稿，你还有什么建议吗？