上个月中海晋安湖领取了首次备案，项目也开始蓄客认筹，不过从目前的的发展快看，项目也步入了目前板块内卷之中，具体情况下面聊。

项目情况

2021年2月，中海以楼面价2W，拿下了晋安湖南侧的纯商地块。由于土地交付问题，项目一年后，才正式领取小地块的备案，开始首次上市。

由于土拍要求全装修比例应达到60%以上，项目首期备案精装均价3.66W，推出三栋住宅，100-125平米，公摊17.5%-20%，定位小高层住宅。

在项目还没上市前，受到的关注度很大，因为地处晋安湖边，还是纯商项目，随后售楼部宣称3.8-4W，让市场觉得又是一个改善项目。

不过从户型定位来说，其实房企已经对板块并不算太看好，随后备案价3.66W，也比当初宣称的价格低了一些。

对比当初市场甚至认为这个项目，应该比中海金玺公馆强很多，目前金玺公馆二手4-4.5W，而且金玺开盘还是加价情况下热销。

回到叁号院，面临备案价低于预期价之后，项目居然首开便采取了分销，已经变相宣告认筹蓄客情况非常糟糕。

从预期3.8-4W，到备案价3.66W，到分销，这里面仅仅不到2个月。

回到项目本身，目前最大的争议是地块中央存在古建筑，地图显示是宗祠，这让项目也略显尴尬。

不过回到这次开盘的地块，是右上角的小地块，没有古建筑影响，同时紧邻地铁4号线。

户型面积100-125平米，也降低了门槛，加上小高层的居住体验也更佳，户型设计也算比较亮眼，5米左右的面宽客厅，在同面积段也算难得。

不吹不黑，项目看上去没有那么糟糕，只不过目前的“东二环”，可能真的变成了两年前的南二环。

既然项目已经显示了市场的糟糕，那就试图在板块里面去找原因。

之前也分析过一次板块，也是针对卖不动的情况，只不过目前的局势愈演愈烈。

供地分析

对于楼市，最简单的影响就是供需关系，所以先从这个方面找原因，统计了2020-2021年，两年里面在东区推出的存在可售商品房的地块。（把塔头、王庄地块也统一计入）

2020年，区域推出13幅地块，面积合计625亩，溢价率27%，平均楼面价1.7W。
2021年，区域推出11幅地块，面积合计485亩，溢价率18%，平均楼面价1.9W。

从数据可以看出，两年时间，东区合计供应了24幅地块，合计面积1110亩，这里面还没计入去年鼓山边、连潘的多幅百分百安商房、公租房。

从具体情况来看，可以发现，2020年虽然推出地块多，但是大量地块都是高比例安商房，导致实际的可售房源也有所压制，而到了2021年，安商房已经被放到了鼓山边，大部分地块配建都降低。

同时观察土拍的成交价和溢价率，2020年，大部分地块都是触发限价，2021年，上半年同样如此，但是从最后一场土拍开始，东区地块已经开始底价成交。

当然2022年，已经举行了一场土拍，晋安湖边的两幅指导价4.5W的地块，变成了临时取消。

可以说从土拍来看，拿地的氛围也很好地反应了目前的市场情况，维持了多年的热度，在去年下半年开始已经转凉。

回顾区域的供地情况，超级大盘没有，但是新盘数量却异常多，2020年还能因为安商房压制供应，而到了2021年供应量肉眼可见的多。

正是由于一堆中等体量的项目在售，加上这些项目的产品定位基本类似，板块竞争持续加剧，所以对于意向客户，面对一系列项目，就变得更加犹豫了。

其实从东区楼市和土拍供需的关系，也反映了一个市场要想持续健康发展，除了楼市热度外，合理的安排也至关重要，而目前东区看上去像是一场狂欢之后的悲凉。

氛围分析

紧接上文，狂欢的来源在哪？

首先来自东二环这几年领涨福州楼市的自信。

作为福州新贵，泰禾商圈一带的次新房，金尊府、融侨悦城等，二手挂牌已经突破4.5W。

对比当初2W不到的单价，可以说这个涨幅，确实足够吸睛。

随后，本土国企开发的观湖郡上市，3.5W限价，备案价3.35W，还给出优惠，做到了一定高去化，氛围在持续。

真正的顶峰，去年初，建发养云顶着板块限价上市，改善产品做到热销，东二环正式出圈。

不过回顾养云的成功，可以说原因也有很多，紧邻真正的东二环，靠着公园景观加持，是除了一言难尽的金府大院外，板块多年来仅有的改善产品，加上当时福州放开落户，楼市回暖，天时地利人和，真的是三方面加持。

正是这个项目的成功，导致一众周边项目，都热血喷张，房企拿地也是异常激烈，不少地块实际楼面价都是破2W。

官方也非常开心地推出一系列周边旧改地块，甚至加速了连潘旧改，最后回过头才发现，跟2008年的男篮一样，原以为是开始，没想到已巅峰。

板块差异

当然除了上述问题外，更明显的问题还是东二环真的没那么大。

目前楼市很冷，但是真正东二环一圈的二手房，目前依然还算相对坚挺。

由于板块开发过于分化，泰禾商圈一带，聚集了全部的配套资源，加上开发最早，城市界面也是目前最好的。

反观目前其他部分，后屿后浦一带，三创园还在孵化中，依然存在大量工业区，同时还搭配一个肿瘤医院，连潘一带，虽然开发也有几年，但是这里除了房子，好像就没了。

正是由于配套的分布差异过大，所以这些区域也仅仅是口号上的东二环。

解救方针

回顾目前板块的情况，由于供需关系失衡，加上目前市场较差，同时板块配套差异过大，不少项目甚至被核心圈的项目定位带偏，以为改善才是这里的市场，同时地价过高，板块新盘起步价并不低，对于外溢刚需很难上车，最终结果，大家全部找分销。

那既然问题明显，解救方案，其实土拍指导价4.5W，已经是楼市氛围的救市，可惜没救成功，还倒打一耙，让市场更看空板块。

按目前的供应，今年三远片区也被纳入征迁规划，加上连潘，晋安湖流拍的地块，真的可以适当缓一缓。

同时在售新盘，特别是新上市的项目，适当地改变一下策略，目前分销，就跟近期各城市调控一样，只要宣布放松，基本就是宣告这个城市的楼市很差。

如同目前金山三环边万科城市之光，在集中网签168套之后，就停止了脚步，不管最终是否被证实假high，但是好歹项目还是做了尝试，目前依然没有采取分销。

反观东区项目，开盘即分销，实在过早躺平，而且从目前发展来看，这样的策略对项目去化并没有太大帮助。

综上，一个板块的发展，可以很快，也可以很简单，但是要想可持续发展并不容易，对于东区后续去化，大家怎么看？