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先抵后售时，房屋买受人不得排除抵押权人对房屋的强制执行

编者按

在执行程序中，购房者排除人民法院对所购房屋的强制执行属于比较常见的争议类型。本期，我们梳理了在购买者排除执行程序中存在的常见争议焦点和对应的裁判规则，以帮助读者学习、了解。

阅读提示：房地产开发过程中，开发商利用项目进行融资的情况并不鲜见，其中常见的方式有土地抵押融资和在建工程抵押融资。根据《民法典》第三百九十七条的规定，以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。以在建工程抵押的，工程竣工后自动转化为建筑物抵押权。在以上抵押未解除的情况下，如果抵押范围的房屋有被开发商对外销售，则会面临抵押权和房屋买受人权利相互冲突的情况。此时，房屋买受人还能依据《执行异议和复议规定》第二十八条、第二十九条的规定，要求排除抵押权人对特定房屋的强制执行吗？

裁判要旨

《执行异议和复议规定》第二十八条则规定了一般不动产买受人在何种情形下能够排除基于对出卖人的强制执行程序而对买受人所购不动产的强制执行，该规定解决的是在执行程序中买受人对所买受不动产的权利保护与基于金钱执行债权人的权利保护发生冲突时，基于对正当买受人合法权利的特别保护之目的而设置的特别规则，这在一定程度上已经是对债权平等原则和合同相对性原则的突破，故一般而言，该种情形下的买受人对于所买受不动产的民事权益并不能够排除申请执行人基于在先成立的抵押权的强制执行。

案情简介

一、2013年8月2日，农行九龙坡支行与世能物业公司签订《抵押合同》，世能物业公司为农行九龙坡支行在与禾森苑公司签订的《流动资金借款合同》中享有的债权提供抵押担保，抵押物范围含案涉房屋。2013年8月5日，登记机关为该房屋办理了抵押登记。

二、2015年7月25日，世能物业公司与李光红签订《重庆市商品房买卖合同》，将本案诉争房屋出售给李光红，李光红支付了全部价款，并实际占有使用。

三、2015年9月17月，因农行九龙坡支行诉禾森苑公司、世能物业公司等金融借款合同纠纷一案，重庆五中院确认农行九龙坡支行对案涉房屋享有抵押权。该判决发生法律效力后，农行九龙坡支行向重庆五中院申请强制执行，重庆五中院查封了案涉房屋。

四、李光红对此提出书面异议，重庆五中院裁定中止案涉房屋执行。农行九龙坡支行不服该裁定，提起申请执行人执行异议之诉，要求继续执行。重庆五中院以李光红符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定为由，判决驳回了农行九龙坡支行的诉请。

五、农行九龙坡支行不服，上诉至重庆高院。重庆高院认为，以抵押设立在先，房屋买卖合同签订在后，李光红签订买卖合同未尽注意义务为由改判农行九龙坡支行可继续执行该房屋。

六、李光红不服，向最高法院申请再审。最高法院裁定驳回再审申请。

裁判要点及思路

本案李光红的境遇经历了一次过山车，原本以为根据《执行异议和复议规定》稳操胜券，结果最终功亏一篑。本案争议的核心问题在于李光红作为房屋买受人，在符合《执行异议和复议规定》第二十八条规定的情况下，能否排除抵押权人对房屋的强制执行。简言之，即抵押权和物权期待权孰优孰劣的问题。

本案中的李红光法院查封前已签订合同、支付了全部价款并以实际占有的该房屋，未能办理过户登记也是因为是世能物业公司隐瞒了房屋已先行抵押的事实，似乎符合《执行异议和复议规定》第二十八条要求排除强制执行的条件。重庆五中院也以此为由，支持了李光红的主张。

但重庆高院和最高法院，对于李光红对于房屋未能最终办理过户登记的原因是否存在过错的问题，存在不同的看法。最高法院及重庆高院均认为，房屋买受人在签订房屋买卖合同前，负有审查不动产登记情况的义务，未尽该审查义务导致房屋不能办理过户登记的，应认定对不能办理过户登记的事项存在过错。这是李光红的物权期待权不能排除强制执行的第一层次的原因。

除以上第一层次的原因外，最高法院还说明了第二层次的原因。本所律师认为，最高法院就这一原因的说明，为该案例最大的亮点。最高人民法院认为，《执行异议和复议规定》第二十八条本身系对债权平等原则和合同相对性原则的突破，因而有其严格的适用范围。如申请执行人存在如抵押权等优先权时，应优先适用《执行异议和复议规定》第二十七条的规定，认定房屋买受人的物权期待权无权排除强制执行。本案中，银行抵押权设立在先，李光红取得物权期待权在后，而抵押权又为优先权，故而李光红无权要求排除强制执行。

实务要点总结